推文实在太乱 我用回文
建商谈合建 面对地主时
不是一个两个 也不是10个
有可能是20个 30个 甚至50个
面对这么多的地主户
建商该用何种方法让地主们知道
他们可以拿多少
简单方法就是用坪数
建商根据容积率算出可建面积
及每户可分配的坪数
可是一块地有建蔽率的问题
如果改建后 一楼就无法享有原先店面的大小
所以一楼建坪会缩减
既然一楼因为店面价值的损失原故
所以一般作法就是原先一楼就分一楼
建商再补偿一楼往上分
若是本基地是由透天改建
分配位置其实和四楼旧公寓改建一样
意见多多
大家都希望如果能自由选屋
有人就会选高楼层
有人就爱2楼
也有原先4楼的不想住4楼
这样会天下大乱
所以普遍的作法就是一楼的分一楼
2楼分2楼 3楼分3楼 ....
因为建蔽率的关系
单层面积一定缩小
不可能每户都可以分得刚刚好
所以会拆坪数
建商会根据当地需求及销售状况
规画出行销的主力坪数
由这主力坪数去拆地主户的坪数
比如某地主户分85坪
主力是30坪
若是无法给予单层85坪给地主
可能就是拆40坪2户
这是弹性作法
也有可能是地主户分65坪
拆30坪2户 剩下5坪由建商公司未来依照订价
打折买回
如果无法满足地主户要分在同一层
就一定要拆户
这需要协调
建商也许会弹性给予80坪的规画
以前会 现在可能不会
建商的想法变了
一栋大楼一定要有整体的规画才会好卖及建立口碑
建商也会强势主导
只要有口碑有品牌 建商希望地主能配合兴建概念
这么多地主在谈合建
有人乐观其成 有人想多分一点
有人希望高楼层
有人想再找其他建商 以后有多油水
贪婪在这时表露无遗
建商必须有一套游戏规则
每户可分配多少坪
就是清楚列表
有人提到计算价值 这种作法
就是自找麻烦
土地持份及原始位置这是两大准则
只要建商脱轨
根据经验 草草收场
至于有人低楼层想换高楼层
该如何计算
建商一般会等代销公司完成销售总表
每户的价格表列
每户坪数的明细
根据表价来做转换
当然还是可以议价
甚至建商收购也用这表价来执行
但建商要买地主户都要打折买
地主户也可委托代销公司销售
或许小建商自己评估转换也说不定
不过上轨道的建商为了"公平"
有公开的表价来执行转换
争议性较少
以北市来说 很多人都希望有景观的高楼层
高低楼层价差很大
地主在建商眼中只是用来赚钱的
要换高楼层还是要补钱
除非坪数变小
※ 引述《waterspout (我看见常福在咬来威)》之铭言：
: 这个我的经验是，他事先会算他每一户有的价格，然后把未来盖好的每一间
: 房子的 价钱/坪 标出来 看你能选几坪..(让你预选)
: 然后地主们都会挑一些俗有大碗的楼层.. 做坪数的最大化
: 等要交屋前(我不确定那个阶段)，机车建商会改价目表，把最多人选的几个楼层
: 单价改高，让你少分一点(当然所有楼层平均单价不变)
: 再来地主围自己工地的事情就会发生XD
: 如果确定要改建，可以谈判时跟建商要求隔间按自己的需求隔间
: 我家当初多隔了一间也没加价，对建商而言，生意谈成最重要
: 另外建材的等级也会写在合约里面，当初我们也改了好几样建材.
: 然后地主们通常都租在附近，施工品质有事没事也可以去看看(安全自负啊)
: 像我家看到瓷砖没贴好马上叫重贴..
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