原来有这条！父母过世前“先迁户籍回家”省税400万
2025-01-10 11:48 经济日报／ 记者游智文 ／即时报导
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房市示意图。图／记者游智文摄影
多数人知道，继承来的房子立即转售，因取得成本为公告价值，会面临高额房地合一税，
但其实根据112年11月2日台财税字第11204619060号函规定，只要在父母亲往生之前，先
把户籍迁回老家，符合自住就可大幅节税。
正业地政士事务所所长郑文在表示，近日就有一个案，父亲于去年2024年11月往生，留下
一间2017年买的老公寓，由于母亲也已经走了，所以房子就由儿子继承。
儿子去年12月办妥了父亲的后事，继承了父亲留下的房屋之后，觉得老旧公寓不符合他的
生活品质，决定卖掉该公寓，林委托事务所概算房地合一税。
根据当事人提出的遗产税免税证明书，房屋及土地公告价值约50万元，当事人委托知名房
仲业者估价，公寓市价则约400万元，扣除公告价值50万，再扣除仲介服务费16万元，当
事人需申报房地合一税获利约334万元。
由于过世的父亲持有房屋已经5年以上，税率以20%计算，房地合一税约66.8万元。（即：
400万元-50万元-16万元=334万元×20%=66.8万元。
郑文在说，依照所得税法第4条之5规定，个人或其配偶、未成年子女办竣户籍登记、持有
并居住于该房屋连续满6年，且交易前6年内没有出租、供营业或执行业务使用，另外可适
用400万元的免税额及10%的优惠税率。
当事人父亲买下后就住在该公寓，户籍也同时迁入，如果生前把房子卖掉，那么就可适用
此一优惠。
但没卖掉也没关系，因为根据112年11月2日台财税字第11204619060号函规定：如属连续
继承或受遗赠取得之房地，得将连续各次继承或受遗赠之被继承人或遗赠人持有期间合并
计算。
也就是儿子如果在爸爸重病期间照顾他的时候，把户籍登记迁入爸爸老公寓，爸爸设籍时
间和儿子迁入的户籍时间可以合并计算，那么儿子在出售时，就能享受400万元的免税额
，以及10%的优惠税率，也就是一毛都不用缴。
不过当事人并不知道这规定，如今要卖房子，得再持有居住6年，才能用此优惠。
郑文在提醒，如果父母亲遗产中的房屋，不是想要保留的资产，会在继承后短期卖掉，最
好先将本人、配偶或是未成年子女的户籍迁入，取得户籍登记及居住事实，如此可以取得
400万元的房地合一税免税额，以及10%的优惠税率，避免缴纳遗产税后，还要缴纳高额房
地合一税，一头牛被剥二层皮。
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