税税唸学堂／他买农地两个月后卖建商 以为大赚900万 却来了600多万税单加罚款
本文共1307字
2023/10/02 10:15:45
经济日报 记者徐碧华／台北报导
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移转农地若要不课土增税与房地合一税，有两个前提，一、做农业使用，二、移转给自然
人，两个条件要同时存在才行。图为示意图。 图片来源：Freepik.com
“我可以农免啊！”阿国（化名）一直跟北区国税局强调这件事。北区国税局官员回答：
“不能农免，因为你的农地是卖给建商，不是卖给自然人。”
阿国说，他去年3月以500万元买下一块农地，两个月后，5月就转卖给建商，卖了1,500万
元，扣掉仲介费等，赚了960多万元。
阿国买下农地时，前一手已申请到农地农用的证明，前一手不用缴土地增值税，也不用缴
房地合一税，阿国以为自己可以继受农地农用证明，就没有申报房地合一税。
不料，当北区国税局核算房地合一税和罚锾后，阿国脸色难看：
国税局算给你看
土地交易所得967万7,420元×45%税率＝房地合一税435万4,839元
阿国属未申报案，第一次因房地合一税被裁罚，罚0.5倍，罚锾217.7万多元。
本税加罚锾合计653.2万多元。
北区国税局告知阿国，如果缴清本税，罚锾可以打八折，少掉43.5万多元。阿国摇摇头，
连本税都没有要缴的意思，他说，他问过很多人，自己真的可以适用农免。
很快的，北区国税局接到地方税局的来电。阿国还要面对不能农免的另一个课税问题。
税局来电 告知要开征土增税
地方税局说什么呢？国税局官员说，阿国买卖农地是同一年，买、卖时公告土地现值都是
一个数，税局初步判断没有土地增值税。后来发现，前一手农免没课土地增值税，这不，
追税来了。
也就是说，阿国要缴土地增值税。买进时的公告土地现值，不是照他买进的今年，而是要
回溯到前一手买进时的公告土地现值。
国税局官员表示，前一手持有期间很长，公告土地现值调升很多次。估计阿国这笔土增税
也“颇有份量”。
税局打电话给国税局是告知，这笔开征的土增税可以作为房地合一税的成本。
作业上，北区国税局会先核定阿国的房地合一税，等到税局开征土增税，阿国再来申请更
正，所缴的土增税可以当成本扣除，重新核算。
卖给建商相较卖给自然人 税负差距大
阿国一直强调，他可以适用农免，他买的时候，卖方有提供农用证明。国税局官员指出，
他搞错了一件事。
移转农地可以不课土增税、不课房地合一税，有两个前提要件，一、做农业使用，二、移
转给自然人，两个条件要同时存在。
阿国把农地卖给建商，建商是公司法人，不是自然人，不符合法令规定。
国税局官员说，免税的规定是配合农地农用政策而来。为了鼓励农地能够继续做农业使用
，保障台湾的粮食供给，在农发条例中，特别以免税作为诱因。
农发条例第37条第1项规定，移转农地得申请不课征土地增值税，但需同时符合“作农业
使用”及“移转与自然人”。后来房地合一税开征，同样延续免所得税的优惠。
如果阿国的农地是卖给自然人，那么一切如他所认知的。卖给建商，结果就跟他所想的不
一样。
短期内以三倍价格移转 还以为大赚
3月以500万元买进，5月以1,500万元卖出，时隔两个月，价钱是三倍。北区国税局一开始
怀疑1,500万元的真实性，“会不会是帮人家垫高成本？”
官员说，阿国卖建商农地已完成实价登录，“我们查了，实价登录是1,500万元。”阿国
收到的价金也是1,500万元。阿国拿出的买卖合约书也登载成交价1,500万元，也登载签约
时收到的第一期多少钱，后续价金怎么给付。
当算完赋税之后，国税局官员指出，计入税负成本，建商出价也不算夸张。
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