虽然小弟也都在在拜读ceca大的文章
但有些观念还要是要说清楚
政府从土地去榨出税捐、换取利润这说法我没意见
不过不管自办重划或公办重划
政府拿回去土地的比率绝对远低于ceca大说的
自办四十五趴 公办五十五趴
所谓重划是地主们把产权纷乱的土地拿出来重新规划
产权纷乱的土地当然上面可能没有规划好的道路跟管线
重划就是借由所有地主大家牺牲一点土地，然后把公共设施做好
公共设施包括道路、五大管线，当然会有一些公共设施保留地
一般而言，加上道路公园之类的面积，公共设施用地很少超过三十五趴
做上面那些公共设施要钱，地主不可能出
所以大家一起出一定比例土地充作抵费地
让那些实际上下去出资做重划工程的人将重划工程费跟作业费
用抵费地抵偿，当然抵费地或地主土地的增补，都是用评议地价计算
与市价有一定差距是当然的，这才可能吸引人家去办重划
但一般而言，抵费地的比率多数在全部土地的十三趴到十五趴之间
若是地价高的地方，如双北，可能只有个位数
简单说，重划后土地，政府实际上拿到可以变卖的，其实比例很少
但政府一毛钱都没出，活活赚到道路管线公园都盖好的土地
而且重划后的土地税捐比重划前高得多，土地交易也多得多
更容易创造活水跟赚到钱，但绝对不可能重划后拿到比地主多的土地
基本上，重划后土地地主分不回六成的话，地主参与意愿就很低，根本成不了
而公办重划因为虽然表面比自办重划是对地主有利
但公办没有利益可图，谁会努力去整合，反而会耗更久
至于大家都说建商主要是赚养地的钱
我只能说时代在变，观念要变
早期预售不发达，建商就算可以借钱，以前不只利息比较高
因为在营建过程中没有收入，利息等成本负担对建商来说是很大的
通常杠杆无法操很大，推一个案可能就投入所有的钱了
同样一笔钱先买土地很多年，要盖房子再贷出来
因为只有成屋才卖得出去，开一两个案子就很硬了
养地赚价差，然后等时机好在开发，保守一点确实是以前的作法
但现在因为政府打房政策，购买土地只要有贷款两年没开发，就抽你银根
加上预售观念为大家所接受，财务杠杆可以操很大
同样一笔钱现在可以开很多案做，绝对比你囤著土地过两年再盖赚得快又多
所以，基本上除了钱多到没处花的建商以外
多数建商不会囤积土地，在热区追高赶快规划赶快卖是常见的
换言之，虽然大家都说有缺工、房价一片看好的情况，建商当然知道
但为什么多数建商一样卖预售 而不是建好再卖
除了上面财务杠杆的理由外
还有一个原因是建商其实也会担心景气迅速反转
我只能跟各位说，缺工是事实，但好一点的建商都有自己的营造厂或团队
并不会真的担心缺工导致工期迟延
所以因为怕缺工所以要成屋再卖，我觉得是借口
应该是部分建商推案比较少，他也没财务杠杆可操
而且对自己品牌有信心，或对景气的预测很有信心，他才敢成屋再卖
一般而言，透天大概一年多可以盖好
大楼通常都要三年左右
三年会发生什么事根本没人知道，营建成本再怎么涨，现在价格抓宽一点就好
卖预售的目的是建商的经验，买预售的人通常不会选择违约陪十五趴
通常会交屋，对建商来说，保底销售跟利润才是王道
毕竟这一波同时开案操财务杠杆就是要转时机财
少赚比赔钱好，所以，先建后售我认为不会广泛
只有少数有实力的建商可能而已