※ 引述《Sam27 (Sam)》之铭言：
※ 引述《mfcke (drive)》之铭言：
: 再补充一下 台湾真的房地产无脑涨 荣景过去了这点是真的
: 人口跟产业结构 都无法在撑上去(上面有说到除非大变化)
: 我不觉得有希望开放外资随便进来 毕竟风向还是支持严格控管
其实我发现很多乡民都有个错误观念
就是房价会跟上班族的薪资挂勾，上班族薪资没涨，房价就不应该涨?????
说穿了就是完全没搞懂供给和需求的关系
前面我有讲到其实房价取决于人口密度和有钱人密度
这两个就是需求面
用数学来说就是
房价 = f(x,y,z..)
x : 人口密度
y : 有钱人密度
z : 政府税率
可是只有人口密度还不够，我们还要加上有钱人密度
那人口密度3~5万的台北市，价格怎么拉上去的
一平方公里=30万坪，如果有4万人的话，那一个人平均就约7.5坪
跟联考填志愿一样，分数高的人先填
有钱人先出钱占地
可是有钱人不缺钱啊，他可以买大一点
前10%有钱人可能就买走30万坪的15万坪了
前10~20%在买走10万坪
前20~30%在买走剩下5万坪
这就是人口密度超过3~4万以上，房价根本不能用薪资所得来看的最大原因
必须要看前10% or 前20%的收入
香港更恐怖，人口密度动不动就破10万，
可能前5%有钱人就买得差不多满了
其他变量就太小了先忽略
为什么人口密度这么重要? 很简单
因为建物本身并不贵，贵的是土地价格
台北40年公寓是有多少钱? 残值连20万都不到好吗?
贵的是它6~8坪的土地持分价格，因为台北市一坪土地就是250~400万起跳
最后分享一下各县市区的收入
家庭年所得(千) 平均数 中位数 第三分位数
台北 大安区 1930 864 1787
台北 松山区 1703 810 1614
台北 中正区 1599 816 1625
新北 板桥区 1114 600 1045
新北 永和区 1001 681 1251
新北 林口区 1137 746 1395
台中 西 区 1199 662 1267
台中 西屯区 1199 681 1271
台中 南屯区 1167 728 1353
https://zuuonline.com/archives/107761/2
这东京平均家庭收入，其实蛮低的
这些都还是税前，东京人口密度又这么低，大概就高雄的水准
房价比台北低很多，不是很正常吗???
年所得200万以上比例 市中心人口密度
台北 14.5% 3~5万
新北 6.8% 3~5万
台中 6.4% 1~3万
高雄 6.4% 1~2万(近东京人口密度)
新竹 14.1% 0.6~1万
所以台北不用讲，人口密度超高，有钱人超多
房价70~100万，就是很合理
新北人口密度虽然也爆炸，不过只有中永和，但中永和收入低，比台中还穷
所以房价当然没办法跟台北比，但还是比台中高很多
简单说双北的人口密度3~5万，房子是给前15~20%有钱人买的
台中市中心人口密度1~3万，房子是给前25~40%的人买的
高雄人口密度1~2万，房子给前40~50%的人买
那再来
新竹就是很好的例子，有钱人密度是全台第2，只输台北
可是新竹的人口密度? 没破万，所以给前70%的人买房都没问题
先搞清楚你想住的地方的人口密度，你才知道这边是给谁买的
然后了解自己的身分和能力
台湾人口密度最大前3区，双北和台中市中心
这些地方都不是给上班族买的