行政人口除以土地
台北市土地271平方公里 盆地占86%
人口数265万人
只算盆地面积 人口密度不到每平方公里1万1千人
台北市每平方公里三万到五万 人口密度
跟本不真实
更何况所谓人均 就是不管有没有工作每人的收入
东京都是高于台北很多的
※ 引述《Sam27 (Sam)》之铭言：
: ※ 引述《mfcke (drive)》之铭言：
: : 再补充一下 台湾真的房地产无脑涨 荣景过去了这点是真的
: : 人口跟产业结构 都无法在撑上去(上面有说到除非大变化)
: : 我不觉得有希望开放外资随便进来 毕竟风向还是支持严格控管
: 其实我发现很多乡民都有个错误观念
: 就是房价会跟上班族的薪资挂勾，上班族薪资没涨，房价就不应该涨?????
: 说穿了就是完全没搞懂供给和需求的关系
: 前面我有讲到其实房价取决于人口密度和有钱人密度
: 这两个就是需求面
: 用数学来说就是
: 房价 = f(x,y,z..)
: x : 人口密度
: y : 有钱人密度
: z : 政府税率
: 可是只有人口密度还不够，我们还要加上有钱人密度
: 那人口密度3~5万的台北市，价格怎么拉上去的
: 一平方公里=30万坪，如果有4万人的话，那一个人平均就约7.5坪
: 跟联考填志愿一样，分数高的人先填
: 有钱人先出钱占地
: 可是有钱人不缺钱啊，他可以买大一点
: 前10%有钱人可能就买走30万坪的15万坪了
: 前10~20%在买走10万坪
: 前20~30%在买走剩下5万坪
: 这就是人口密度超过3~4万以上，房价根本不能用薪资所得来看的最大原因
: 必须要看前10% or 前20%的收入
: 香港更恐怖，人口密度动不动就破10万，
: 可能前5%有钱人就买得差不多满了
: 其他变量就太小了先忽略
: 为什么人口密度这么重要? 很简单
: 因为建物本身并不贵，贵的是土地价格
: 台北40年公寓是有多少钱? 残值连20万都不到好吗?
: 贵的是它6~8坪的土地持分价格，因为台北市一坪土地就是250~400万起跳
: 最后分享一下各县市区的收入
: 家庭年所得(千) 平均数 中位数 第三分位数
: 台北 大安区 1930 864 1787
: 台北 松山区 1703 810 1614
: 台北 中正区 1599 816 1625
: 新北 板桥区 1114 600 1045
: 新北 永和区 1001 681 1251
: 新北 林口区 1137 746 1395
: 台中 西 区 1199 662 1267
: 台中 西屯区 1199 681 1271
: 台中 南屯区 1167 728 1353
: https://zuuonline.com/archives/107761/2
: 这东京平均家庭收入，其实蛮低的
: 这些都还是税前，东京人口密度又这么低，大概就高雄的水准
: 房价比台北低很多，不是很正常吗???
: 年所得200万以上比例 市中心人口密度
: 台北 14.5% 3~5万
: 新北 6.8% 3~5万
: 台中 6.4% 1~3万
: 高雄 6.4% 1~2万(近东京人口密度)
: 新竹 14.1% 0.6~1万
: 所以台北不用讲，人口密度超高，有钱人超多
: 房价70~100万，就是很合理
: 新北人口密度虽然也爆炸，不过只有中永和，但中永和收入低，比台中还穷
: 所以房价当然没办法跟台北比，但还是比台中高很多
: 简单说双北的人口密度3~5万，房子是给前15~20%有钱人买的
: 台中市中心人口密度1~3万，房子是给前25~40%的人买的
: 高雄人口密度1~2万，房子给前40~50%的人买
: 那再来
: 新竹就是很好的例子，有钱人密度是全台第2，只输台北
: 可是新竹的人口密度? 没破万，所以给前70%的人买房都没问题
: 先搞清楚你想住的地方的人口密度，你才知道这边是给谁买的
: 然后了解自己的身分和能力
: 台湾人口密度最大前3区，双北和台中市中心
: 这些地方都不是给上班族买的