※ 引述《awesomemale (欧升)》之铭言：
: 最近看上一间约40坪三房屋主自售的预售屋，
: 查网络上的资料后发现之前买家与代销的成交价约 20w/坪，也就是总价约800w左右
: 买家目前开价878w，有先探听买家底价约850w，请问还有什么方法可以跟买家议价吗?
: 还有跟买家换约前需先跟买家取得什么文件 或 注意什么事情呢?
: 谢谢!
这个单价...如果是桃园市的话...请问是八德扩大or大竹 吗
题外话....
最近常常遇到很多买方...很多都喜欢比照新闻专家上面讲的
实价登录打8折打9折出价
想当然尔 常常不会成交
因为内政部实价登录都是中古屋/新成屋/2年前预售屋后来交屋 的数据
拿这些数据来杀还没交屋还在换约阶段的预售屋 假设地段品牌都差不多
那真的还不会成交
回到原Po的问题
要观察这个卖方是什么样的卖方
1.假设这个卖方当初是高点买的接待中心散客...搞不好它就买到830~840万
2.假设这个买方当初是广告公司的VIP或亲友....搞不好它就买到770~780万
3.假设这个卖方当初是建商股东or关系户.......搞不好它可买到730~750万
如果这个卖方的背景是1,如果不急...那可能就真的会死守850
(因为有利息成本跟换约还有当初一堆有的没得隐形精神时间成本)
如果很急...那有机会800.认赔个40万..但是机率不会太高
如果这个卖方的背景是3...当然议价空间又更大...
原则上还是回归到下面两点...
1.这个卖方的背景
2.这个卖方怕不怕交屋...急不急
人有百百款...所以卖方想卖多少...没人可以知道...
搞不好卖方的亲友自己都不见得知道了
个人建议您先探听或想办法了解这卖方到底急不急
如果这个卖方可以放交屋...
那如果您出价低于它总成本价格(预售屋契约价+利息+换约费+隐形成本+...)
通常这场谈判马上就破局...而且不会回头了
因为这种不怕交屋的卖方...
大多数会因为买方第一刀就摆明要让他赔 会因为这样而起赌烂...觉得买方不识相
如果这卖方怕交屋...着急了...
通常这种状况...卖方会主动跟买方说愿意赔多少就一口价
卖方也不是傻仔...会评估要赔多少就是上限
很多买方以为可以趁这个机会再补卖方好几刀 这观念是错误的
因为预售屋若卖方赔超过5%~10%以上...其实可以直接跟建商违约
通常内政部定型化契约规定违约上限就15%
若已经缴的款项低于总价15% ...就是已经缴的款项全部....
所以千万不要听TV上的专家说啥实价登录打几折之类
真的别闹了 预售屋的行情跟成屋的实价登录是不一样的 不可混为一谈
我是不知道哪个区域哪个建商啦
但是如果是那种不太缺钱又注重客户服务形象的建商
我知道桃园有些重划区的建商面临到当初买方在交屋之前违约
通常是可以谈...
如果建商本身资金还充足 而且对自己产品也有自信的时候
好好谈顶多罚个5%或者更低的违约金就把预售契约权利收回来
我身边听过实际的案例
最常见的就是违约罚5% 当然也有少数建商真的就开罚10%~15% 但是没有很多
我也听过只罚个现金10万...
所以一个买方如果喜欢一个建案 最好也打听一下这建商对于违约的处理
因为假设这个建商之前的纪录就是顶多对违约的客户罚5%
那今天若买方要杀一个断头的卖方 要是出价低于成本超过5%
这场交易肯定破局 因为卖方直接丢回去给建商就好了
如果这个卖方又委托了仲介 中间卡了6%的服务费
那么这个卖方就算赔了5% 买方为了买这个最后花的钱还比当初接待中心价格还贵
EX: ( 卖方契约价 - 5%卖方认赔 ) + 买卖双方服务费6%成本 = 买方买这间花的价格
我个人的经验是....
如果一个建商通常针对违约只罚5%的话
那么遇到很急很急的屋主....差不多砍个契约价3%就是上限了
如果要再补刀 那屋主起赌烂 宁可违约 若建商不缺钱收回去变成成屋就是加价卖
至于一堆专家或者建盘网络专家说的什么七折八折九折....都是在嘴砲...
实务上如果一个好地段规划不差的预售案...
如果楼层跟车位不错...能买到当初案场价行情就是万幸了