1.来源连结:
缩址: http://0rz.tw/pHleu
2.内容:
代销公司不会告诉你的10件事 ‧Money钱 2009/11/30
【文／李伟麟】
没有一个建案是完美的，人性中“隐恶扬善”的特点，在预售屋的销售行为中也屡见
不鲜。因此，与代销公司或者建商自己的销售部门打交道，罩子可得放亮点， 很多时
候业者并不是“故意骗你”，只是“没告诉你”！
代销业者只负责协助建商卖房子，与建商所签的委托销售契约结束就撤场，交屋时可
能已找不到当初卖房子给你的业务代表，为了保障权益，宁可不厌其烦多想几遍，也
不要草率签约。
买预售屋一定要把房子由看屋、付订金、签约、工程期、交屋、贷款、验收，一直到
顺利搬进去住的这个过程，从头到尾在脑海中实际演练一遍，把所有想到可能发生的
问题都写下来，向业务代表询问清楚，千万不要不好意思，而且切记，一定要将其口
头承诺白纸黑字载明，以保障自己的权益。
1.低价广告户 看得到吃不到
广告户通常座落在视野较差的低楼层，甚至看出去还有嫌恶设施，例如高压电塔，或
是采光较差、有暗房的户别。在报纸广告上打出看起来很便宜的“× 万元起”，其实
指的是广告户的价位，到现场时也会经常被告知已经售出了。
其实广告户的标价手法，是代销业者的揽客招数，也是在你心目中建立价格底线的一
种心理战术。等你到了现场，业务代表会宣称广告户已卖出，并接着介绍价位高一点
的产品给你，以利展开销售攻势。
2.接待中心 不一定就是基地位置
最近台北县南区有某大型个案刚盖好交屋，却有许多自住客将房子委托给房仲人员销
售，原因竟是这些客户当初购买时，以为接待中心座落的大片空地就是将来房子座落
的基地！
基地位置若位于深山、巷内，出入动线不理想，或周遭环境并不是太漂亮的时候，代
销公司会另寻他处兴建接待中心，例如比较靠近主干道、大马路边，有多余的空地让
客户停车之处。因此，进接待中心坐下来喝咖啡前的第一件事，就是要先问清楚“基
地在哪里！”
3.钢骨建材很诱人 但不一定整幢都用钢骨
921 大地震之后，许多个案纷纷诉求钢骨建材，在代销业者制作的广告物上，经常可
见“SRC结构”的字眼。但是有些个案只有在3楼以下使用SRC（钢骨钢筋混凝土），3
楼以上的房子都还只是RC（钢筋混凝土），付订金之前最好先问清楚。
建物外观也常出现类似的情况， 业者诉求“花岗岩精雕细琢”，但是只有在3 楼以下
的基座外饰才贴挂花岗岩、大理石等高级石材，至于你家那一层的外墙，可能就只是
山形砖、二丁挂等较为平价的壁材。
4.浪漫中庭花园 必须开放让外界使用
中庭花园人人爱，可以散步、遛狗，供小朋友玩耍，但是有不少所谓的“中庭花园”其
实是“开放空间”，是根据内政部“未实施容积管制地区综合设计鼓励办法”、台北市
土地使用分区管制规则中之“综合设计放宽规则”而设置，简要地说就是不能设置栏杆
围起来私有专用，必须开放给社区邻里及社会大众使用，否则就是违建。
想知道中庭花园是不是开放空间，可以找找看代销公司提供的广告DM、销售说明书上有
没有注明“本建筑物采开放空间设计建筑”的字眼。
5.雨遮面积过大 可能是灌虚坪的警讯
建物的权状登记，可分为主建物、附属建物、公共设施等三大类。用来挡雨、下方可加
装花台的雨遮，可登记为附属建物，或者不列入附属建物的登记，视建商如何规画而定
。
由于登记在权状的每1 坪都是用钱换来的，如果登记为附属建物，面积愈大，等于在雨
遮上要花愈多钱，因此，应向代销业者问清楚雨遮是否列入附属建物的登记。可向代销
业者索取欲购买户别的蓝晒图，查看雨遮的位置以及大小。
6.认识熟人或参加团购 可拗些优惠
代销公司与建商合作的模式有“包销”和“纯企画”两种，主要差别在于后者并不负责
销售率，价格的主导权在建商。
至于包销个案， 在业务代表之上还有专案副理、专案经理、副主委、主委，以及代销
公司的总经理、老板等，如果你认识的“层级”愈高，愈有机会争取价格优惠。要不就
是网络上有一些“招团购”的讯息，可以探询你有兴趣的个案是否也有人想买，加入团
购行列。签约前可再厚脸皮地向专案经理争取一些价格或赠品上的优惠。
7.别被现场 热络成交气氛迷惑
当销控台的麦克风陆续传出“恭喜内湖的钱小姐订购A栋9楼”、“恭喜汐止的陈先生订
购B栋3楼”，现场总是不断响起一片热烈掌声与超high的乐曲，其他看屋客户肯定心中
七上八下，担心再犹豫就会抢不到了。
代销业者通常会在假日举办特别活动，利用来客量大增，进行限量抢购。要想让看屋客
赶着下订，就要用激将法，此起彼落的成交声、掌声、音乐声，目的都在刺激看屋客户
的肾上腺素，碰到这种强销手法时，建议可以跟着鼓掌、但是不用急着签字，以免做出
错误决定。
8.合约有5天审阅期 仔细研读再下订
公平会有一则案例，判决业者不应向消费者表示不给订金就不能看买卖契约书。内政部
规定契约审阅期至少5 日，应主动向代销业者要求。
一旦签约， 就须担负履约义务，反悔通常会被没收订金。确认栋别、楼层是否有误，
最重要的是建物权状坪数、实际使用坪数及总价是否与认知有出入，并将销售人员口头
承诺的事项加载合约，更不要随意签订“自行雇工施工”的切结书，以免建商逃避责任
。还有开工期限及取得使用执照期限，都要记载清楚。
9.保留文宣品 样品屋拍照存证
竹北曾有某预售案的样品屋内四处标明各种尺寸，包括楼层净高、隔间墙的厚度，以及
交屋时附赠的设备有哪些等等。原因是曾发生竹科的客户以“与样品屋不符”的理由集
体拒绝交屋，造成建商极大的困扰。
法律站在保护消费权益的立场，将建商销售的广告物视同契约的一部分，因此，建商印
制的广告文宣品、样品屋的格局，所提供的平面图、透视图、配置图等等，都可视为合
约的一部分，除了询问清楚，更应保留起来，完工交屋后如果有问题，可作为佐证。
10.信托不代表拿得回自备款 一定要专款专户
代销业者经常宣称，个案已交由银行或建筑经理公司“信托管理”或“产权管理”，不
必担心建商盖到一半倒了、跑了，但这并不保证万一建商中途倒闭，会有银行或建经公
司找人接手完工。
信托的对象可包括土地、建物、起造人及购屋人缴交的自备款、完工履约信托等，如
“预售屋价金信托”的范围只有购屋人缴纳的自备款。一定要确认信托是专款专户，而
且要载明是否有续建机制，或者价金返还保证，才能确保所谓的“信托”究竟保证到什
么程度。
3.心得或感想:
这篇应该可以供很多要买屋的当入门参考~