预售屋市场有2种
一种是先建后售 一种是先售后建
早期预售屋市场大都以先售后建为主
今年内政部新修订预售屋买卖契约书范本
严格规定建商必须详列建物面积与登记项目
以及过去常因建材材质 建商常和客户起争议
新修订的版本 都有较严格的规范
目前建商卖预售屋 几乎都采行内政部版本
受到消费者保护法所保障
代销公司不少用广告公司名义成立
早期代销以新联阳 甲山林 甲桂林 最强
这几年又多了海悦
代销公司不单只是卖房子
有时会对建商这个案做产品企划及市场定位
内部的企画常常是左右这个案成功的关键
建商常盖美美的现场接待中心
但建商却常盖出丑爆 没特色的新成屋 反差很大
现场接待中心内就是一个销售团队
专案 副专 专员 跑单
跑单小姐和代销公司的关系是因个案结合 因结案而分开
这些人说穿了就是想赶快短线捞钱
马上找到准客户是她们要的 话术很多 而且很会演
在极短时间内 要你马上就能下手敲订
她们的奖金约是总价的千分之5上下 也要看个案
但是若你是地主户 委托她们卖 就不可能只收千分之5
一样是按中古屋市场行情去谈
除非这件物件很抢手 才有谈判空间
接待中心还没盖好前 已经有人开始潜销
这些人都有一票投客班底
以信义路3段附中旁的精选集来说
还没推 高楼层都卖光 成交单价约在50多万
而且大都业内买的 价格买得漂亮
买预售屋常常就是以小搏大 行情热络时
潜销有时都可达到3成以上
现场来客组数也是一个观察指标
在预售屋市场有一个成交或然率
所以跑单小姐告诉你卖掉了 不见得是骗你
他们爱玩一些花招
比如你想买B3 七楼 她们会大声问专案 B3七楼可卖吗
另外就是当你付订时 专案现场大声贺你成交
塑造热络气氛
早期我刚买预售屋时 对这群人就觉得虚伪
但之后 倒是觉得这只是行销手法 不要太严肃看待
买预售屋到底好不好
如果是自住买方 挑选想要的位置 楼层
也可以在兴建过程改变格局 住新屋很舒服
缺点就是怕盖出来的品质不如预期
对投客来说 如果房市刚起涨
抢预售屋以小搏大 买对地点赚很大
但房市涨幅已大 买预售屋等于买到地雷
房屋有递延交屋的特性 交屋前要蹲几年
影响行情变量太多
碰到房市修正 不少投客常断头
预售屋市场虽然看不到房子 但常影响到该区块房市
它是行情风向球
预售屋中间转卖除了仲介费 还会多一笔换约费
有些建商换约会收总价的百分之1 如国扬
也有0.5的 如华固
若没转卖 交屋前要支付代书费 瓦斯管线费 银行设定费
还有契税
契税和房屋面积大小正相关 如果大坪数住宅 契税很高
数十万都有可能 有时会让人傻眼
建商不一定都会委托代销公司卖屋
它们也有自己的团队 比如润泰 远雄
通常对建筑常识比较有概念
有训练有差
一般的代销 都是开卖前几天做销售讲习
你可以想像买预售屋时 还要由消费者教跑单小姐或菜鸟专员
的可笑画面
连广告上的地图及当地人文标示 严重错误 就知道有多么急就章
买预售屋自住 一定要做市调
特别是当地人文的调查及工地现场的周边地物
常有建商很贼 明明地点超烂 却把接待中心放在地点好的
很多年轻买方只知道基地在何处 却没现场观察
这会有何后果
可能你的房子以后旁边有壁刀 或是有基地台 甚至会看到福地
房屋以后不好卖 亏损很大
个人经验仅供参考