去年底，张小姐一位朋友表示自己有“便宜”的房子在中和，但因急需现金想卖，问张小
姐想不想接手。张小姐前往附近打探行情，意外听说该社区是“工业住宅”，有合法性的
疑虑而没有出手。最近，仲介告诉她，那个社区被县政府要求缴纳上亿元的回馈金，房子
盖好却还没拿到使用执照，张小姐不禁大呼：“好险当初没买！”
撰文：李伟麟 摄影：张智杰
该社区就是户数高达1363户的“元气大镇”。据估算，约1.5亿元的回馈金加上约3.6亿元
的捐地代金，若按户数分摊，平均每户要补缴38万元，而这笔钱是由建商出还是住户自己
付，或是双方按比例分摊，至本刊截稿为止，建商和住户代表仍在开会讨论，没有定案。
4月17日，中和市选出的县议员李肇南带着2、300位住户，在县议会召开公听会，与会者
包括建商，还有台北县政府工务局、城乡局和法制局。结论是，在公听会后的20日内，建
商与住户必须协调出结果，先缴纳回馈金以利办理后续的都市计画变更程序。
由于这是国内第一起“工业住宅”在拿到使用执照前，被政府要求必须补办都计变更程序
，并缴纳回馈金和捐地代金的案例，事关这2笔钱该由谁付，影响购屋人权益甚钜；以及
缴了钱之后，是不是代表游走在法律边缘的“工业住宅”就可以“就地合法”？台北县目
前上万户正在兴建中的“乙工建案”，都在密切观察。
目前已经兴建，但还没有申请使用执照的“乙工建案”，在台北县有65个案子。台北县工
务局长李四川表示，他没有精算户数，但至少上万户。
位于南港的“大都市新天地”，是工业用地事先变更为住宅用地，再盖建案的典范，目
前已成为南港著名豪宅。
花钱换合法空间
李四川说：“大约有1/3的用途符合法规，其他的据了解都是当成住宅在销售。买工业住
宅的人很多，为了让住户不要活在不合法的黑暗中，我让这些建案有补正的机会，大家依
法行事，变更为住宅用地。以‘元气大镇’为例，我算过每户38万元，摊下来1坪约1~2万
元，加上原来的房价，每坪大约在20万元上下，还是比附近的房价低很多，其实是划算的
。”
一位不愿具名的资深房地产研展人士，也赞同这种“花一点小钱换合法空间”的做法：“
其实现在很多工业住宅坐落的地点生活机能不错，对这些买工业住宅的人来说，成本比市
价低很多，就已经赚到，现在又再花一点钱就能‘就地合法’，等于又赚了一次。”
对于外界用“县府卡住不发给建商使用执照”的说法，李四川有话要说。“尚未核发使照
的原因有2个。第1，施工结果与当初建照送审的书图，有些地方不符，需要改善；第2，
有些住户表示不知道买的房子依法不能做住宅使用，这是属于消费纠纷，在解决之前是不
能核发使照的。一旦这些状况都获得妥善处理，县府就会依法核发使照。”
许多“元气大镇”的住户甚至主动打电话给李四川，拜托县府不要发给建商使用执照。住
户担心，一旦建商拿到使用执照，就可以交屋给住户，往后的事情都将由住户自行处理，
建商可以“一走了之”，不需要出回馈金和捐地代金，也不需要帮住户办理都市计画变更
程序。
对此，李四川的态度是：“开公听会的时候，我问这些住户，你们当初知不知道这是工业
用地？结果有8成的住户坦承事先知情，但是就因为经济条件差，工业住宅比市价便宜1~3
成就买了。我认为，这些住户自己也有责任，今天如果大家决定变更，也不能把所有的责
任都推给建商。”
李四川表示，工务局手上有建商当时以住宅格局做为广告销售的资料，可以做为证据。无
独有偶地，行政院公平交易委员会也在最近针对2件“乙工建案”开罚，个案“四季纽约
”及“馥华大台北”，相继在4月10日及17日分别被罚款550万元，而后者是建商和代销公
司都被罚钱。被罚的其中一个理由就是，“对于使用分区为乙种工业区之建案，以一般住
宅配备为空间配置图示。”
板桥乙种工业用地建案“馥华大台北”，因使用住宅图示销售被公平会罚钱。
同类个案避风头
在北县还有一个比“元气大镇”户数更多、超过1500户的乙工建案，预计年底要申请使用
执照。
业者接受本刊采访时先是激动地大表不平：“如果政府觉得建商有游走法律边缘的意图，
当初核发建照时就应该严格把关，我都已经盖起房子了，如果政府要我变更、捐地，根本
就是不可能的事，会出大问题的！而且我的案子当初预售时，也没有做住宅格局的样品屋
，凭什么说我违规使用？”
即使理直气壮地说自己是依法行事，卖的是“一般事务所”而不是“住宅”，不过该业者
还是尽量保持低调姿态。“我现在希望大家都不要注意到我们这个案子，因为我也不想得
罪政府，到时候我也要去向政府申请使用执照啊！”
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