这一篇要谈的法拍屋贷款的问题
法拍屋投标的时候，要投入底价的2成作为保证金
当标到以后，不用太高兴，因为必须要在七天内凑齐所有金额
否则法院就会没收当初投标所投入的2成保证金
这时候，就要找银行行先“代垫”，之后再转成房贷
那什么意思是“代垫”呢？和“房贷”有什么不一样？
一般正常的房贷都会需要一个月的作业时间
要经过审核、看屋、对保等等手续才会核准
但是这样的流程对于法拍屋来讲，根本不够，因为七天之内就要付清
于是，银行就推出了一种服务，叫做“代垫”
意思就是银行7天内先将所有款项付清，
之后等到银行所有手续走完了以后，就会直接转成房贷，
“代垫”的期间算是一种个人信用贷款，所以利息会比较高
从6％～8％以上都有可能
另外还会收一笔“代垫手续费用”，约为拍定价的1％
代垫完毕以后“一定”会转成那一家银行的房贷
那“代垫”有没有其他限制呢？
有的，“代垫”会要求你的财力证明，财力不够的贷款成数就会很低
而且“一定”要有“保证人”，“保证人”也要有一定的财力，
要被认为以后是有还债能力的人才行
要求“保证人”是非常机车的，因为这意味的这个“保证人”在这两个月甚至更久
是“不可能”跟银行借到比较大笔的贷款
为什么？
因为联征纪录中，会有一栏标明“保证人资讯”
里面或注明帮别人保证了多少钱等等，
虽然代垫完以后，转成房贷以后可以消除，
但是银行做事都很慢，可能送过去消除都要一两个月
只要被银行发现有在做保证人，就会被认为“还债能力”有问题，
所以贷款的时候就会贷很低，借不到该有的贷款成数
那法拍的贷款成数呢？
好，这其实是里面最重要的一个问题，因为贷款成数就代表“头期款”要拿多少
一般财力没有问题的，大概都只有7成
除非真的是财力太好，房子地点太好等等，才可能可以到最高8成
举个最近去贷款的例子
月薪7万，银行有3～400万存款的得标者，只是要去买一间200多万的房子
竟然只能贷款7成，另外还要加上一个财力也不错的保人
为什么会这样？我以前不是都说法拍可以贷款8成以上吗？
因为现在有很多家银行退出这个代垫市场
新竹企银之前做的很猛，都在往85成冲
但是后来被渣打合并，完全退出代垫市场
兆丰也有在做，不过因为是公家机构，所以爱做不做，贷款成数也很低
板信则是都要看房子他们想不想贷款，要看地点，他们认为可以的才做
最后只有剩下联邦，
这时候，市场就只有剩下他算有积极在做，于是，他说的规则就算数
所以，法拍屋越来越难贷款
另外，法拍屋“不点交”的是绝对无法贷款的
因为对银行来讲，这间屋子的产权不清楚，银行不会冒这种风险
像其他如 房屋权力范围只有二分之一、违章建筑等等
都也是一毛都贷不到。
法拍的时候还要特别注意是不是“工业用地”
譬如说新店的“宝”字头的路，有满多都是工业用地
这种银行就只愿意贷款6成而已
所以，如果真的要去标法拍屋，请先问一下银行愿意贷多少，会不会贷款的问题
银行都有订透明房讯，资讯调一下就有，他会当场告诉你大概成数
不过，这都是理想化的状况就是了
因为当标了100间都没标到的时候，我很怀疑我自己还会去问第101间就是了。