各位乡民大家晚安~
原PO最近家里有点土地纠纷，所以来板上求解~
土地及房屋现况大概说明如下：
(1) 多人共同持分老丙建土地420坪，现在60%持分已由A、B、C三人买下!
另有12%持分为附近邻居D所有，其余28%持分非常乱，牵扯1~200人!
(2) A、B、C三人本人(或直系亲属)在这块土地上各有一栋透天厝(屋龄30年)
每户约占地32坪，这三栋房子有缴房屋税，但无建物登记(无权状)
问题(1)：
A、B、C、D合计持分已超过2/3，如4人均同意，可否无偿设定3栋透天厝的地上权?
问题(2)：
　　依土地法34-1规定，持分达2/3以上者，可对整块土地做处分!
如果想把整块地卖给外人，我知道必须先通知共有人，让共有人行使行优先购买权!
但如果想把"整块地"卖给共有人之一呢? 是否只需ABCD四人(持分超过2/3)同意即可?
简单说，A、B、C、D四人想把整块地全部卖给A，让地籍资料可以简单一点!
之后再来做后续的分配!
因为...最近遇到持有2%持分的人想跟我们狮子大开口! QQ
以上2个问题，烦请板友解惑!

强制分割进入法院后就可以处理我如果是2%的 我会走分割反制

走分割反制? 抱歉我不太懂你的意思..>"<

无偿？可以啊，只是你要赔偿其他人的损失而已你该不会以为可以为所欲为吧？要不然只要持分过2／3，就能用各种无偿分管或其他方式谋夺少数持分者的权利了…一样啊，共有是共有整块土地，包括你们房子下面那部分人家没有跟你们要长久以来占用土地的租金就很不错了拆屋还地是不可能的，但是租金（的2%）是你们欠他的换句话说，只要做个分管契约，按时付他市价2%的租金…如果觉得麻烦就花钱上法院分割，一次解决也是个办法毕竟你们四个土地多，大不了就让法院判花钱买下持分卖给共有人就没有优先承买的问题啊只是，如果价格不符市价，是可能被要求补偿的设定地上权是要付所有权人租金的…设无偿还是会被告要求补偿损失，不需要搞这个能做的方法太多了，畸零地地主可以耍脾气说一坪要卖一亿，持分只要其他人持分够多，最多就是拿到市价而已对方狮子大开口又没有用，你们找房仲之类的人来鉴价，该多少就是多少…你们用土地不给钱啊…解决方法太多了，找个律师谈一下吧，不想花大钱打官司，几千块谈话费总该付的起

不能“无偿”直接案市价卖出比较快，但共有人都可以来买

还不如诉诸分割,变价拍卖,取得所有权

鉴价不是找房仲，法院会下裁定找鉴价公司 通常一案约8至12万的鉴定费用 但此笔可当诉讼费用你爷爷不处理就是你父亲 你父亲不处理就是你 你不处理就是儿孙处理，越拖越慢人越多

没钱就去贷款.....你们只要几个人凑资,到能够买得下的水准让整个持有单纯化到四人,就可以分割所需要的持份毕竟你们现在只持有60% ,却用了100% 土地

用多少不是重点，你用1%也是侵害他人权利，因为那1%里面的几%是别人的…

这样可以，诉请分割吧

问题(2) 能卖给共有人之一 但是他不能是同意之人 换句话说 卖给A时 A的同意比例不能算入(103年台上字第2333)不过 依照土地法34-1执行要点10 共有人出卖其应有部份，除买受人同为共有人外，他共有人对共有人出卖应有部之优先购买权，均有同一优先权所以说 假如真的很想整合产权的话 结合一下就能用了

不要用34-1，你去诉请裁判分割比较有优势

1.设定地上权A~D已达土地法34-1第1项持分逾2/3是可以，但不能无偿!因损及其他共有人利益。2.C~D可以私下卖给A,因共有人卖给共有人，其他共有人就没34-1优先购买权适用。3.A~D在持分比例面积范围内使用土地，是基于民法818之应有部分使用收益，无需理会2%恐吓 。4.因A~C均土地上有建物，裁判分割法官较会以分割建物所在土地给建物所有之共有人，若因致不公，法官会请建物共有人补偿其他共有人。5.A~D可以依民法820第2项多数决方式订立土地分管契约并地政登记(建物上土地使用权),其他共有人不同意不影响效力。其他共有人不服告分管裁定，除分管契约显失公平，否就A~D只是将存在已久建物各约定分管土地，告赢似乎也不大!

我是建议第5个方案。