地上权遗产估价 两个关键
2024-09-12 00:00 经济日报／ 记者胡顺惠 ／台北报导
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亲人遗产土地若设有地上权，纳税人在申报遗产税时，应以公告土地现值减除估定地上权
价值，计算该笔土地遗产价值。房市示意图。 联合报系数据库
财政部台北国税局表示，亲人遗产土地若设有地上权，纳税人在申报遗产税时，应以公告
土地现值减除估定地上权价值，计算该笔土地遗产价值。至于地上权价值估定，有两大关
键，分别是“设定期限”及“年租”。
“地上权住宅”是指仅有地上的“建物”所有权或使用权，而无取得土地权状的一种住宅
。
台北国税局表示，一般所有权土地，遗产土地价值计算是以被继承人死亡时公告土地现值
为准，但设有地上权的土地，土地由地上权人使用，例如使用地上建筑物等，导致土地价
值有减低情形，因此在计算设有地上权土地的遗产价值时，应依公告土地现值减掉估定的
地上权价值后课税。
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国税局表示，估定地上权价值时，是按“设定期限”及“年租”，以被继承人死亡时点剩
余期间来估定。
依照“遗产及赠与税法施行细则”规定，若地上权土地剩余时间在五年以下，以一年地租
作为地上权价值；逾五年至十年以下者，则是以一年地租额的二倍计算；逾十年至30年以
下者以三倍计算；逾30年至50年以下者以五倍计；逾50年至100年以下者以七倍为准；逾
100年者以十倍计算。
若未定年限，原则上以一年地租的七倍为其价额；若未定年租金，则按申报地价年息4%来
估定。
国税局官员举例，甲君2022年3月2日死亡，继承人乙君申报遗产税时，发现甲君遗有某县
市一笔土地，按公告土地现值申报财产价值为900万元，其存续期间不定期，地上权价值
依规定是以年租七倍来计算，假设算出来为7万元，可自公告现值中减除，这笔地上权土
地以893万元计入遗产价值。
国税局提醒，纳税人申报遗产税，就遗产土地应注意有无可减少估价事由，以免申报错误
，影响权益。
国税局也提醒纳税人留意各种遗产价值计算，例如房屋是以评定标准价格为准；上市、上
柜股票，则以继承开始日收盘价计算；兴柜股票以当日加权平均成交价来估定；未上市柜
且非兴柜股票，则以被继承人死亡日公司资产净值来计算。
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