※ 引述《CaLawrence (CaLawrence)》之铭言
: 如果是第一间的话没什么好讲的，有钱就买吧，到不是说什么哪一个比较好赚什么的，我
一
: 直都觉得买房买股最终的意义是提升生活品质，而不是把财富当成打电动的分数，越高越
好
: 。
: 买房就是提升生活品质最有效最快的方法。
: 单纯讲投资报酬率，第一间的政策优惠加上贷款成数与利率也很sexy，没什么不买的理由
。
: 所以我所谓的买房都是指买房投资收租或者转售这个模式。
: 1. 流动性
: 股票没什么好讲的，想卖随时能卖。一定是赢很多，证券化产品的优势就是这么不讲理，
又
: 有市场价格，很好计算损益。过市价单进场，出场也不就几秒的事情。
: 房地产买卖需要最少1-2％的仲介费，如果不透过仲介等于你要跳下去自己花时间，时间
也
: 是你的
: 资源之一。普遍来讲大多数人都需要上班，还是会找仲介协助。这点我觉得其实很难真的
省
: 下来。但有些人会说卖不掉什么的我觉得是多虑了，价格到位，以台湾房仲的数量也没甚
么
: 卖不掉的东西。
: 房地产流动性就稍微差一些，不只体现在不容易出售这一点，交易的成本也高非常多，台
湾
: 股票交易不用资本利得，而房地产即便持有很久最少都要10％，（重购退税不算，你并无
法
: 真正的把获利洗出来，而是要投入在新的自住房，而且必须真的入住一段时间。）
: 交易手续费的多寡也是股票胜出很多。
流动性的部分没意见，
交易手续费也没意见。
但重购退税拿出来的就是真实获利。
照你逻辑，股票获利了结再重新投入
这样你也要说这不是真实获利？
重购退税获利了结就是重新配置，
（就算是大换小的实际税率也不高）
而‘’卡自住‘’这部分从来不该考虑进来，
因为这是你生活固定开销的一部分，
难道你买卖股票就不用付房租？
你把自住房(资产)跟金流损益拆开看，
自然就会知道我在说什么。
再说了，还有6年400万可以用。
: 2.alpha
: 房地产一个特性是，跟股票相比，投报中alpha的比例是比较少一点（并非完全没有）。
: 在涨的时候，排除那些豪宅海景特殊案件凶宅，基本上就是一起往上，你买到新竹当然赚
的
: 比比买a7甚至买台北市多很多。但涨幅的差距相对是比较小的。
: 绝对不会有nvda vs intc那么大。
: 一方面容错率会高一点，但同时间也锁定了你的上限。（即便这个上限对一般人来说其实
也
: 很够了。）
: 但股票的弹性在这边是很高的，你可以直接买大盘，将alpha归零，但房地产很难做到这
件
: 事情。
: 要买地产证券化etf，报酬普遍落后真正持有房地产。
同意
: 3.杠杆
: 房地产又分成预售跟成屋，预售大概可以做出十倍的杠杆没问题，但缺点就是流动性跟税
务
: 的缺点基本要吃满。投资期间会进一步拉长。
: 长期投资本身就是一个风险。
: 一般房地产最大的理论可能杠杆是五倍，但实际上我认为很难真的维持在五倍。
假设一个人，没人头可利用，
无脑买一间自住+一间预售拿来换屋，
符合法规且金流大部分时间没影响，
总共是几倍杠杆？投报是多少？
然后不同意长期投资是风险，
你股票都是在做短期买卖？
就算考量到房地产的流动较慢，
这也跟风险扯不上关系，
房地产的趋势变化本来就慢，
看市况调整完全没问题。
: 随着房地产价格上涨，你的杠杆倍数就会开始不断下降，而且很难即时马上去借钱出来。
ir
: r就会被拖累。
: 再来是第二间其实现在规定只有六倍。
第二间6成这种东西就不用讨论了，
早就在卡7成的时候就该换策略了。
: 若用挂四的方法，你先出100％，然后借80％出来，这边我跟版上的人看法不同，我觉得
杠
: 杆率应该算是1.8倍，也就是1.8/1，而不是1/（1-0.8）＝5倍。
这是‘’总资产杠杆‘’不是‘’房地产杠杆‘’，
贷出来的资金还是可以拿去其他投资。
: 就好像你股票质押，你100的中华电信，没有重复值压的话你的杠杆率最多就是1.6倍，而
不
: 是1.6/0.4＝2.5倍。
: 你可能会说那就重复押就好了，但这借款的过程中，你的利率，成数都会开始不断变差，
而
: 且对金流的考验也会越来越高，我认为是非常难达成真正的持续五倍杠杆的。
同上，可结合预售屋一起看。
: 而即便是第一间，五倍杠杆这个说法我是很难完全认同，他有一些前提在，像是得在宽限
期
: 之内，或者要增贷等等，不断取得宽限期则需要转贷，这些手续都需要额外花时间跟成本
。
: 每次费用可能小几万，并不是那么便宜。
部分同意，成本高低每个人体感不一样。
: 而且杠杆本身就是需要利息成本，能开很大的杠杆这件事情我觉得是存在两面性的，等于
如
: 果你的标的成长性很有限，那杠杆的成本就会吃掉很大部分的收益。
看错标的、成长性不如预期，
利息成本当然会侵蚀到获利，
这件事在股票or房地产皆然。
: 股票的杠杆则相对多元一些，可以用期货\杠杆型的etf达成，或者质押，这些方法各有各
的
: 优缺点。
: 我先拿我认为最有利的台股期货为例。
: 首先期货的杠杆可以自己控制，而且对金流基本没需求，不需要审核财力，这是房地产贷
款
: 过不去的坎。你的杠杆倍数需要符合法规以及现金流。但股票这一点可以做的非常大也可
以
: 非常弹性。
股票门槛低、杠杆比较多元性没意见。

推～变现快、风险小、获利高，不会有这种东西...早就被买爆，买到变报酬小了XD

杠杆定义只有一个 总铺险/自有资金 其他算法都有问题我不太懂什么叫做总资产舖险跟房地产曝险 如果你只有买房地产 那房地产曝险就是你的总曝险 两者杠杆率应该没有区别才对

一般挂四也算是可调式杠杆，所以当手中同时握有 期货/挂四/股票质押 等多种杠杆时，还是需看一下有没有那个比较危险/有余裕的。小弟自己是挂四还没吃满，所以当期货杠杆风险变高时会再多抽挂四部位进期货，期货状况稳定可能就还一些回去（预留备用金），大概是这样，主要还是看个人的操作习惯。当然每次资产平衡直接锁定某个项目，例如期货部位调整，那的确就不需要每个资产项目个别去细算。资产平衡发生点 太座表示：为何目前总利息这么高？ 从期货抽一些还挂四，之后再找时间放回去 XD

同一个例子买1000万的住宅，挂四800万出来，你只‘’计算到这边‘’是你‘’个人选择‘’，要让资金闲置也是你‘’个人选择‘’，就像正二 现金 50/50让起始杠杆=1，这也是‘’个人选择‘’；实务上，房增贷出来的钱不会被闲置，这800万我随便举几个方向，1. 找人头，全部投入买4000万住宅，请问这时候房地产是几倍杠杆？2. 买2000万预售×2间首付款我算10%，所以是200万×2，剩余400万，找人头买2000万成屋。请问这时候房地产是几倍杠杆？3. 800万全部投入股票，质押开两层，800+480+272=1568, 1568/800=1.96请问这时候资产组合分别是几倍杠杆？总共又是几倍杠杆？承3. 一样资金配置但不同金流，假设一开始就‘’只拿200万挂1‘’，你认知这样的房地产是几倍杠杆？然后，800万投资股票开两层质押，这时候股票是几倍杠杆？总共又是几倍杠杆？跟3. 的结果有不一样吗？

你用原本的一千万去开杠杆不是可以开的更大？实际上你一定要抓断点 不然没完没了 你一千万直接用你提到的方式 杠杆可以比过一层挂四做出更大的铺险买预售 以10％头款 可以直接做到一亿举个例子来说好了我的观念比较像是 正二的杠杆就是两倍 你拿去质押之后 依旧不影响这个标的是两倍但我应该懂你的意思 不过我是觉得也有很高的可能挂四出来就买中华电信放著 所以杠杆率有无限的变化 所以我就抓最单纯的财务行为

单纯财务操作在大资金的情况，“不可能” 杠杆开满只追求最高资金效益，因为风险太高。保留部分好操作的杠杆是因应突发性的资金需求，例如：过度崩盘有加码时机、利率发生变动，某些项目要调整。总不可能一发生急需就卖股、卖房吧？你可以用杠杆套利，但有些是用杠杆救命，中小企业买房很大都是这类的操作。平时杠杆就开满开好，一个系统性风险拉高不就很麻烦？一般来说，基本的财务策略项目会用普通资金（现股），杠杆部分是用于高风险/短期/新策略等变动性较高的部分（期货避险等）。直接把杠杆纳入基本长期的财务规划时，不可能不考虑风险直接把杠杆开到满。

你用股票的思维来理解就错了，挂四是‘’因为要保留首购资格‘’，这一步‘’不是必须强制‘’要做的，人头够要全挂1也完全没问题。举个或许你可以比较理解的例子，融资 vs 质押：融资‘’不需要先有足额资本‘’即可开杠＞这就像是直接挂1一样；质押‘’需要先有足额资本‘’才能开杠＞这就像挂4再增贷一样；然而，房地产的美妙之处就是类似可以‘’从质押无痛转成融资‘’，而且贷款条件也没什么影响。所以一开始用‘’房地产质押‘’，不是因为一定要有足额资本才能开杠，纯粹是要避开政策上的问题。

推～