楼主:
onno (ㄤ耨)
2024-07-27 19:20:08用历史数据回测看看
买房派：我住桃园，所以用国泰房价指数-桃园市来回测
买股派：指数化投资006208，无杠杆
房价数据是2014 Q3~2024 Q2
股价计算从2014.07~2024.06
2014Q3房屋价格假设830万(房价指数82.95)
房派：买房头期抓2成，8成贷款30年，之后持续缴房贷
股派：只买006208，单笔投入=头期款，每月房贷金额当作定期定额
先说结论：2024.6月时
买房派资产净值：10,504,066元 (房价指数152.70)
买股派资产净值：12,248,792元
算出这个结论有几个前提
1.股派股息再投资，没扣掉租金费用
2.房派贷款利率1.5%，没扣掉各种交易成本与税金
买房派试算：
房价830万，头期款166万，房贷664万，房贷利率设1.5%每月还款22916元
2014.07买房~2024.06共还119期，剩余房贷本金4,765,934
房价现值1527万(指数152.70)
总资产净值=10,504,066元 (1527万-房贷本金4765934)
https://imgur.com/fGJq4kx
https://imgur.com/BUn7jUR
买股派试算：
2014.07.01单笔投入166万，之后每月定期定额22916元
2024.05.31股票总值12,248,792元
https://imgur.com/r3qrNZ6
https://imgur.com/0UekcLY
一种数据每个人解读不同
我自己是蛮惊讶股票报酬比想像中高
无杠杆可以打赢初始5倍杠杆
如果能坚持指数化投资，我会选择买股派
而且国泰房价指数是新成屋
代表买股派有需要随时可买新房
以上回测如有错误或指教，欢迎理性讨论
作者:
rabinson (何时无事一身轻?)
2024-07-27 19:21:00推
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-07-27 19:29:00没算使用价值啊
作者:
rabinson (何时无事一身轻?)
2024-07-27 19:32:00房子记得算收租，差很多
楼主:
onno (ㄤ耨)
2024-07-27 19:34:00确实 刚发现房租抓房价3%，租金成本就很高
作者:
Fuxi81 (XXXXXX)
2024-07-27 19:34:00房子要算收租，买股每个月定期定额要扣掉房租
交易成本跟租金不要忽略 虽然我觉得两个应该抵销完结论差不多 我的经验是股票的报酬被低估很多
作者:
LUB7l (LUB)
2024-07-27 19:47:00如果抱得住的情况下一定买股赢 因为股票有机会跌下来给你上车
作者:
badname (pepe)
2024-07-27 19:48:00自助还是要算租金？
股票交易 持有成本相对很低 房地产完全反过来自住要算啊 不然就是买股要扣掉租金的现金流一年最少抓房价的2％吧 但其实房子也要 管理费也不要忽略 管理费跟地价税房屋税其实也蛮多钱的
作者:
dakkk (我是牛我反刍)
2024-07-27 19:53:00房子要管理 修缮呀管理费 电费不用缴？
其实有时候就是看你抓的区间就会有不同结论一定也能找到房地产是赢的区间 譬如说抓到2022年8月之类
股票最近涨很高，回测有利，但我觉得房地产之后会再补涨，到时候回测起来就不一定
作者:
dakkk (我是牛我反刍)
2024-07-27 19:57:00基本上投资股票是跟政府同向操作 投资房产是跟政府对做 跟政府对作只会越来越困难
作者:
bnn (前途无亮回头是暗)
2024-07-27 19:59:00电费管理费那些租屋的也要付 要假设同生活水准 金额两边相同
作者:
LUB7l (LUB)
2024-07-27 20:00:00肯定的啊 股票好经济才会好 政府一定要顾经济（股票），房子明是跟政府对立 ，暗绝对是有利政府 ，因为地方买地赚更多钱，地方有钱政府才有钱
作者: jonson (宅霸) 2024-07-27 20:03:00
房虫：不管，买股派抱不住中途就会下车，我不依～我不依～
作者:
patrol (男子汉直球!!!)
2024-07-27 20:03:00阿就只有自住那间勉强跟的上股市，自住以外的有空租和奥客风险，其实...真正买自住也很难打赢股市因为你自住一定会想买好一点的，好一点的涨幅就没那么高，别说2020，2014年一千万找的到好房子吗？
作者:
LUB7l (LUB)
2024-07-27 20:06:00没资金的一定要靠房子，有钱的会投资房子的就继续投资房子，会投资股票的就继续投资股票。只有第一间房有比较的意义，能买好几间房跟买好几百张股票的真的很难比谁赢
作者:
patrol (男子汉直球!!!)
2024-07-27 20:53:00不过，自住也不能单纯以资产累积来看...有钱不买好一点的难道带着入土吗所以自住那间还是很有价值
你股息再投入不用缴税跟二代健保噢？实际上830的现在不会只有1040我2022买的880，现在至少1170了2014年那群一般都是20年贷款的
你的model 有重大假设上面的缺陷 就改一下 不要放著害人XDD
作者:
xxp680 (我有一片宽大的草原)
2024-07-27 21:08:00股票要抱得住啊，玩股票的心态也比较容易崩
买股要抱十年很难啦 而且七月股市就开始往下修正了 要说股市好 很难说
股市就是得承受波动，资产不多的人，先搞定自住房cp值比较高der我工作很忙，买完自住房多的钱也是全部丢大盘，搞房地产挺花时间的，报酬也没差太多
房地产哪有花时间，我找我买的仲介去弄，我完全没出面过，880两年1200
作者: s114752 (PPman) 2024-07-27 21:26:00
时间拉长买股ㄧ定大获全胜啦 用膝盖想都知道
楼主:
onno (ㄤ耨)
2024-07-27 21:27:00也不算重大缺限，房租不容易抓，而买房成本我也没算，1.5%房贷利率也抓蛮低的；抛砖引玉，有兴趣可以自己带入成本细算
出租要花时间吧？一开始弄家具那些？还要找租客，当然也是可以找仲介处理，但额外要成本不是吗
作者:
jie5317 (什么风把我吹来)
2024-07-27 21:32:00买股就是要心脏够大啊，不放长怎么赢买房？大部分人就是在熊市就撑不住
作者: bob1211 (小朋友) 2024-07-27 21:34:00
作者:
jie5317 (什么风把我吹来)
2024-07-27 21:35:00而且买股有几个人敢直接把那么多钱丢进去？一般上班族喔～
股市没啥成本就是真的没啥成本;房地产很多人把自己跳下去弄变成'没成本"当成真的没成本才是无言..
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2024-07-27 21:45:00自住也要算租金啊 设算租金听过吗管理费电费当然要缴 但买股票也要缴啊不要说住家里啊 不然拿爸爸妈妈钱买房买股都0成本算了
作者:
foda (啾咪)
2024-07-27 21:59:00心理负担没算进来，也很难算，但实务上持有房产和持有指数股票压力大不相同，且买房每隔两年三年可以考虑增贷，状况没那么简单
作者:
moke (一起走到未来 :D)
2024-07-27 23:07:00要不要用房价现值2000万算算看，有凭据的数据，敬请参考。
作者:
iord (青色)
2024-07-27 23:09:00买房有房客问题 碰到不好的房客难搞
作者:
CrabBro (螃蟹哥)
2024-07-28 03:05:00我当初第一间买房也算过类似的，我记得股票要超过5%才有机会打平，6%以上就是股票比较赚，现在股价在高点，回测肯定超过6%，房子部份我还多考虑了装潢和租金两项成本不过当初计算并没有预期十年房价会翻倍，好像估3成还4成
作者:
adort (dodo)
2024-07-28 08:35:00房子还有房客好坏跟修缮装潢成本 我是觉得很麻烦同事的房客不搬走搞很久 还有住到屋况变很差的
作者:
javator (热情)
2024-07-28 10:26:00这种算法没考虑实际不动产区位10年涨幅通常没这么低热门的重划区四五年大约可以翻倍
作者:
QQQwe (风)
2024-07-28 12:48:00清流君不是算给你看了，无杠杆0050+租金本来就会赢五倍杠杆的买房
作者:
MiniArse (åž‹ç”·)
2024-07-28 22:53:00你是对的。而且房子卖屋4%仲介费 装潢 都还没算进去
作者:
CIIIO (郭+)
2024-07-29 00:16:00绿角派再配个20%债 就没那么高了
这篇就是故意来害人的，房租每年（1.5~3%）*5倍杠杆没算进去，跟鸡腿便当忘记放鸡腿一样，整篇都垃圾
作者:
loloool (小血)
2024-07-29 01:25:00股价破20000后还能固定投入23K要纪律很强的人
作者:
ZakuSIN (SIN)
2024-07-29 13:29:00买股派的 每月房贷金额请扣掉房租金额
推IB大，你没计入使用价值，或买股另扣除房租费用房地产的空间价值是绝对值