※ 引述《rabinson (何时无事一身轻?)》之铭言：
这个问题我之前也很困惑过
也在板上请教过多位前辈
后来我得到一套结论与做法，
这套结论与做法不一定适合每个人
不一定适合每个区域 每个时期
(我是以台中为主 2015年开始投资)
分享从净资产(现金加上资产扣掉所有贷款）
少于500万 到净资产四千万等级的过程
阶段一: 净资产少于一千万 做资本利得价差物件
(一开始做短期中期 后来短中长期都做
不断累积资金 不断汰弱留强 保持弹性)
主要原因是这阶段资金少 现金流增加也慢
(我不像版上前辈已经累积好一阵子了)
因为资金少 所以看得要准
什么时候做预售屋 新成屋 中古屋
什么时候做哪一个区域 要能尽量准确
(教战手则ceca前辈教很多了 我就不再多说)
我举两个例子
2017年买潭子10年中古屋两房室内18-19坪
400出头没车位 500出头有车位 出租投报当时4.x%
到2022年翻倍
2020年买11期6年四房车室内35坪1200多万
2023年翻倍
后来我队友一直说 为什么当初不多买11期14期
新成屋预售屋 要去买中古屋涨不快
如同前面HSTIM前辈说的
能在当下时空背景做最佳配置
也最立于不败之地的决定 (租金报酬率)
这阶段最重要的是累积净资产 累积看房经验
累积买卖议价经验 累积装修经验...等等
从单一产品类型慢慢拓展多个产品类型的经验
另外 也不可能每次都看对买对 要保持弹性
该认错小赚该跑就跑
资金转移到更有涨幅的物件与区域
阶段二: 资产大于3000万 开始配置现金流物件
因为有朋友专门在做现金流物件 (透套)
在他们的分享(洗脑)下 我也是到去年才开始
约1/3做透套现金流 2/3还是做阶段一的事情
差异是这个阶段现金资金较充沛
可以善用挂1挂4
然后是我觉得现阶段透天物件被低估
新的三房1600-1900万 新的透天才多一点点
我不确定这个看法是否正确 但至少投报5-6%
就让时间来验证想法
最后一个感想
投资物件千中选一，
能兼顾现金流与增值不是没有，万中选一
且现在的打炒房 增加了投资的门槛
我深深同意先前版友提的
这是在打中产 打小投客
不快点往上爬 很容易被M型化 长不大
(两个人到第五间被卡住)
谢谢!
: 大家好，休假忙了一天上来闲聊。
: 昨天深夜看完沙丘2，有两句话特别印象深刻：
: 保罗说：要能预知未来，先要了解过去。
: 当他成为救世主之后又说：
: 我看尽了许多未来，大多数都是敌人击败我们，但我还是找到了胜利的版本。
: 这就让我联想到，最近一直有争议的：在投资的路上，我们的战略到底该走哪一条路，
才
: 能获利最大化？
: 下面我分享自己亲身案例，顺便请教各位走在我前面的大大，我怎样做会更好？
: 起因是昨天仲介丢给我一间新北的公寓，我一看地址，这不就是我五年前投资隔套公寓
的
: 邻居吗？而且是同楼层，对面门，超近的。
: 106年以 N买入+花220隔套，
: 110年最后以N+400卖出。
: 现在113年，邻居也开价N+450要卖，但他完全没装修没隔套。
: 我就产生一个对自己的怀疑：
: 我这样绕了一圈，结果人家只是比我晚三年卖，就拿到一样的钱，而且还不用费力搞装
修
: 。
: 还有一个高雄的案例。
: 买250五楼公寓装修100做成4套，然后111年用500卖出。
: 现在113年，晚两年后，没隔套的轻装修公寓，也大约是500在卖。
: =======
: 所以总结我这段时间归纳的心得：
: 1.每100万装修，大约可增加1.5万收租。
: 2.装修费大约是增加的租金4-5年可以回收。
: 3.五年后卖出，扣除装修-收租，净利润大约是头期的2-4倍，不会超过4倍。
: 总结的延伸：
: 1.装修隔套卖出的策略，
: 优点：1.可以提早2-3年达到未装修的涨幅
: 2.持有期间现金流改善，每个月都会有大量盈余。
: 缺点：资金要大，会卡住，还有心理疲劳度较高。
: 结论：赢了3年时间，这个优点的强度够好吗？
: 如果我把装修款拿去买第二间然后不装修，是否会是更好的选择？
: 但缺点是要等更久，以及持有期间现金流几乎打平甚至倒贴。
: =======
: 这是我最近年度检讨的困境：
: 我现在的策略，理论上
: 每年资产增加200万应该没问题，
: 每个月收租金大约11-13
: 手边的如果再改装，租金可以增加到15
: 可调动资金大约500万可以，
: 50岁财富自由也可能有机会。（如果我搬回高雄应该可以再提早，因为台北居住成本高
。
: ）
: 但每个月金流还是打平的卡，
: 想离职也是一直犹豫
: 特别是这一年股市房市大涨，
: 有时候觉得自己已经很努力了
: 但有时候又觉得自己努力速度跟不上社会，赚钱还是太慢。心情上压力也蛮大。
: 现在考虑的点是：
: 我还要投入资金去改套来增加现金流？
: 或者再买低总价不改，现金流继续打平，然后累积资产？
: 还是拿现金去买台二手特斯拉，离职先环岛旅游爽一下，半年后再来思考？这一年多很
紧
: 绷想放松
: 还是把心力转去投资在组织家庭方面，
: 以后才有寄托？
: 希望有走过这条路的前辈，可以给一些指点，谢谢！