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房市垮了还不是要救？建商理事长叹：居住正义不是这样
东森新闻
2023年8月10日 周四 上午10:29
政府打房接二连三，近期又有预售屋烂尾引发检讨履约保证机制等问题，《EBC地产王》
专访资历横跨政治、银行圈的台北市不动产开发公会理事长陈胜宏，他感叹在政府一波波
的打压房地产下，整个产业几乎动弹不得，并喊冤“成本一直增加，房价当然会高，并非
建商哄抬！”直呼“正义不是这样的”，把国家产业龙头打到死掉，最后还不是要救。
事实上，陈胜宏去年初就沉重呼吁政府不该频出政策打压房地产，“恐掀建商倒闭潮”，
对照近期台北市北投区预售屋发生建商落跑争议，他也直言“会发生就是会发生，政府一
直打压房地产，我就讲说一打下去烂尾楼一定出来，政府不但不听，还继续一波接一波，
整个不动产业几乎动弹不得了”。
其中又以对建商采取的金融管制、限制18个月内开工最严重，“也没有预告期、缓冲期”
，通常建商开发一个建案不是只有1、2年，而是5、6年甚至10几年，预计多少资金都有规
划，“建案进行到一个程度，结果宣布管制，原本投入的资金就不够了，这样当然会产生
后续问题”。
预售屋履约专款专用 应修法避免被扣押
近期内政部也指出为使预售制度更健全，将检讨履约保证机制，确保民众缴交的价金真正
运用在房屋的兴建上，而非冻结建商支用预售收入款。同时为阳信银行董事长的陈胜宏则
一语道破履保机制的关键问题并非价金被挪用，“本来就是专款专用，银行也都根据建商
合约进度去执行”。
“预售收入专用于房屋兴建，让建案顺利完工，是对买方、银行和建商最重要的目的”，
目前不论是不动产开发信托或是价金信托都要求专款专用，建商不能随便挪用资金。陈胜
宏认为，重点应该是要修法，让预售屋履保的信托受益权人要有保障，也就是外面的债权
人不能来扣押该信托帐户，以免因为款项遭扣押冻结而导致银行无法履约，造成消费者权
益受损。
预售、成屋两边锁死 建商头很痛
如果履保价金只能兴建6成以上才能动用，陈胜宏担忧，在目前银行缩银根之下，建商只
能动用自有资金兴建，还有额外的行销费用负担，“预售屋制度干脆取消算了”，尤其现
在还来个囤房税2.0，先建后售一定会被课到，“两边都被锁死，简直搞得建商头痛”。
至于囤房税是否能将房价打下来？“成本太高，建商不可能亏本卖！”陈胜宏认为，当然
资金较紧迫的个案可能会抛售，但财务问题一解决了就不会再降价卖，现在土地贵、原物
料人工成本高涨、许多新法规也持续垫高成本，明年开始还有ESG规范让成本更增加，“
房价怎么降？消费者认为房价太高有压力，对建商也是压力啊！”。
“政府认为房价太高就压制，这是错误观念，其实房价高并不是建商哄抬，而是成本问题
”，陈胜宏说道，“结果房价高引起社会舆论批判，政府又来打房”，他认为居住正义已
被妖魔化，“是要大家买得起，还是大家有房住，两个定义要分开”。
建案让市场机制决定 打垮房市还是要救
例如买汽车，有钱的人买进口车，一般人买国产车，甚至有人只骑机车、搭公共汽车，因为不
是每个人都买得起汽车，但可以有交通替代品。陈胜宏认为住的问题除了广建出租的社会
住宅外，政府还可推出较便宜的“使用权住宅”，一般建商盖的住宅商品则依自由机制，
有钱人也可以买豪宅，“让市场来决定价格”。
让房地产回归自由市场，“市场愈火热，政府税收愈多，为什么要害怕房市发展呢？”陈
胜宏举例现在的韩国、中国、越南政府都在救房市，“打房打到最后还不是要救？因为不
动产业是国家产业龙头，一被打死就有连锁性产业一起死掉”，呼吁政府“正义不是这样
做，经济才是全民的需求”。