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《平均地权条例》的修法之中，“私法人购买住宅许可制”将对未来豪宅市场，犹如海啸
般的冲击，透过采访诸多不动产专家，抽丝剥茧之下，发现近年许多私法人、投资公司用
“现金买亿元豪宅”，目的就是“合法逃税”，未来私法人购买住宅采许可制上路之后，
节税诱因消失，预料豪宅市场交易量将大幅萎缩。
近年经常传出有投资公司、实业公司以无贷款方式购置豪宅，例如艺人周杰伦住的“和平
大苑”，多为法人购置的交易，像是欣彰天然气朱姓家族，曾以惠普投资、坤泰投资公司
，分别以一户2.21亿元、2.15亿元买下中低楼层户。
国巨董事长陈泰铭近年“集邮式”大买“文华苑”豪宅共8户，分年、分批购入，且多以
旭泰新、旭昌兴企业名义购置；“文华苑”近期最新交易，则是2022年龙岩集团董事长李
凯莉以凯叡物业，无贷款、全现金方式，一次买下两户，总坪数700.24坪，总价达13.74
亿元，扣除车位每坪244.55万元，创下社区历史单价新高。
富豪用私法人“无贷款、全现金”买豪宅 暗藏诱人的避税效果
不是说，房地合一2.0上路，境内法人已经不享20％房地合一税率，改为与自然人一样，
短期交易最高45％的税率，那么这样为何仍有这么多境内法人、投资公司照样买豪宅呢？
《平均地权条例》又为何会打击未来豪宅市场？
政治大学地政系特聘教授林左裕分析，房地合一税从1.0升级到房地合一2.0，提高法人买
卖的“转手获利”税率，的确可遏止透过法人购置住宅“交易面”的炒作行为，但这次《
平均地权条例》的“私法人购买住宅许可制”是针对法人“持有面”的打击。
中华民国地政士公会全国联合会荣誉理事长王进祥表示，“私法人购买住宅许可制”打到
要害，是在房地合一2.0后，抑制豪宅市场最强、也是最后一块拼图。他表示，透过买豪
宅，私法人最高可省税46％，如今这个诱因没了。
公司买豪宅抵税 等于近46％买房资金“政府出的”
那么，有钱人是如何透过投资公司，合法节税避税？建国地政士事务所所长刘坤图分析，
一般来说，公司企业的营收会被课征5％营业税、20％营利事业所得税，以及28％的股利
所得分离课税，使用投资公司买不动产，上述这些都可以被抵掉。
刘坤图举例，假设公司今年赚了1亿元，会先课5％营业税，盈余剩下9500万元，这9500万
元再被课征20％营所税，盈余则剩下7600万元，再以课征28％的股利所得分离课税，等于
盈余剩下5470万元。
刘坤图说，等于赚了1亿元，会有4530万元必须缴税给政府，如果这时候，不想缴这些税
，只要公司没有盈余，就没有缴税的问题，因此许多集团或老板透过成立投资公司，去化
上述“应缴税额”，当目的是必须去化公司的盈余而去买豪宅时，当然没有必要贷款，甚
至贷款反而不利去化盈余。
豪宅因金额庞大，成了去化这些“应缴税额”的好管道。刘坤图指出，当投资公司帐面处
于亏损时，等于可免除5％营业税、5％营所税与28％的股利所得分离课税，换言之，公司
赚了1亿元，而拿这1亿元资金去买豪宅，当中的4530万元相当于“政府送的”，当然助长
了豪宅的价量。
避税诱因消失 限制标的流动性
刘坤图指出，富豪透过私法人买豪宅主要是想节税，未必是要投资获利，因此房地合一
2.0虽将短期交易税率提升，但并没有赌住节税的管道。林左裕直言，未来“私法人购买
住宅许可制”，虽然不溯及既往，但最大的杀伤力是“限制标的流动性”，不仅5年内不
得办理移转，加上避税诱因消失，将冲击到豪宅的需求。
刘坤图也说，2009年遗赠税最高税率由50％调降为10％单一税率，引发台商鲑鱼返乡，加
上2008年金融海啸过后，房价谷底翻扬，富豪嗅到降税、全球QE、低利率，豪宅需求暴增
，并成为房价飙升的领头羊，如今“私法人购买住宅许可制”即将上路，加上房市景气下
行，豪宅市场恐怕难再见昔日荣景。
心得︰新润董事公开表明，不少高资产族以公司名义买房，主因是向银行贷款无须准备很
多信用佐证，又能节税，当然会倾向用公司买房自住。中华民国地政士公会全国联合会荣
誉理事长王进祥公开表明，年轻人下班后应该找第二份工作兼职。他举例，自己坐出租车
遇到的司机多是年纪比较大的，较没遇到年轻人，王进祥希望，年轻人勤劳工作储蓄，才
具备正确的购屋观念