会打这篇 主要还是到现在还有人会想买房
可能是因为我投资做久了 都忘记价格是一回事 需求总是存在的
讲实际不动产 买对了跟买错了 人生会天差地远
验证了 选择比努力更重要 这句话
以下没要讨论多空 单纯只给真的想买的
所以先嘴了 坚持长线看空可以左转了
中间懒得看 可以直接看实战
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即使是日本这种房子越老越贵 景气持续紧缩的状况
还是有房子再盖 还是有买卖 居住 就是一个刚需 我们先认定好
再来
价格讲实际很简单=成本+利润
扣掉诡异地点
房地产长线 就是涨 因为成本再涨
成本=土地成本+人力成本+材料成本+其他成本(环安卫)
土地台湾就是一直涨
https://www.land.moi.gov.tw/upload/k1-20230105135548.pdf
这还是政府公告的落后指标
当然 跟货币越来越多也有关 但是这扯到金融 我们就不深入了
人力成本
https://zh.m.wikipedia.org/zh-tw/%E4%B8%AD%E8%8F%AF%E6%B0%91%E5%9C%8B%E5%9F%BA%E6%9C%AC%E5%B7%A5%E8%B3%87
人力成本也是一直涨 当然你说 不一定啊 这工作说不定超多人再做 没人要 多杀多
恩 台湾蓝领有多恶化 这我就不多说了
反正你们又不可能进来工地验证.....
要不是有逃逸外劳做绑钢筋搬料这些比较低阶的技术活 成本还更高...
材料成本
没错 材料是会高低起伏的 但是长线看还是涨 因为货币关系... (20年以上)
记住 台湾超过50%住在20岁以上老房 交易量还是大宗
不过这确实会高低起伏 材料成本我觉得可以算是 平 就是对价格无贡献
其他成本
环安卫
环境就是空污 噪音 水处理 营建废弃物 土方 一般垃圾
安全就是工人
卫生就是现场条件
空污 现在没洒水车 车辆直接出去 黄沙滚滚 就是吃单子
噪音 邻居都打电话检举 所以施工时间受限 完工时间拉长 (这也是一种成本提升)
工地脏水不能乱排出去 吃单子
营建废弃物 爆干涨
https://www.twreporter.org/a/enterprise-wastes-black-market-illegal-processing-plants
现在超贵 以前便宜 但是我不能跟你们说为什么 QQ
土方 涨
这我就更不能说了....
一般垃圾 也是涨 有些会顾人把垃圾检一检 下班回家才丢
因为垃圾车 不收 营建工地的一般垃圾 (我应该没记错) 一律要外包处理
讲了这么多 他妈就是一直涨的东西啦 除非你4万万换一块 搞出 新新台币
我一句话带过 闭嘴就是涨啦
怕有些人在那边吵闹 这次解释清楚
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那会有人问 房地产检到便宜是怎来的
很简单啊 只有两个因素
1.泡沫 2.个人金流耍脑
我们不讨论第二点 因为这比较看命 当然第2点要是很多 就是1 这状况
所谓泡沫 就是涨高了
建商就是一个加工业者
http://service.mof.gov.tw/public/Data/statistic/class/110.pdf
同业利润是抓高了 自行研究一下税法 感谢
你成本30 卖个40还行 卖到60 70就过头了点
这时候溢价产生 但是会不会下修 就要看产品了
投资客主要在这一点着墨
地点 座向 采光通风 人流 薪资组成 男女比例 年龄组成 购物习惯 运动习惯
医院类型 学校升学率 自然环境 政治走向 交通发展 太多点了
因为居住是人生一大事 要考量的太多
不过不可能每点都精通 八仙过海 各显神通
赚钱方式每个投资客都有自己的点
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好啦 实战在这
不管是预售还是二手
你先确定你喜欢的区域 然后锁定至少5个你愿意买的案子
被卖掉两个以上 你就可以去买了
不动产一旦开始紧缩 谷底起涨一定是 物件开始缓慢消化 然后"加速消化"
尤其你去看预售最准
至少可以保证不跌价
我随便举个例子
就用我最熟的新竹来说
竹北各案好了 如果他一个月 甚至两个月卖一间 那他到完销前都不会降价
当你看到你要买的location 几个预售指标案 货一直再被吃 那就是谷底了
不过很妙喔 同一时间对吧 你可能最顶区域是谷底 但是外围只是山腰 还会续跌
这是看地点的 不是真的看景气 case by case
所以总结啦
1.锁定你真的要的区域
2.锁定5~10想买物件 性质差不多的 不要有些大有些小 有新有旧
持续确定售出与否 时间够的话 建议7 8间以上
3.一旦售出过半且"加速" 那你就该出手了
最大秘笈讲实际是加速啦
不是速度 是"加速度"
为什么 因为如果是在山腰往谷底过程 销售不会加快 这不是股票 谢谢
最后举例
竹北高铁案A
1 2 3月都只卖一间 4 5 6月都卖两间 7 8月卖三间 那九月你可以走进去了
不过要是 1~9月都只卖一间 那就是没有好转
销售加速度就是一切
宝藏我都在这了 自己来拿吧