※ 引述《bravenuworld (美丽新世界)》之铭言：
: 今年大概三月开始台北北区看房，主要都是看三房两厅两卫的三楼公寓。
: 但太太心中最理想的是三卫浴，不过老公寓通常没有这样的设计或是增设，
: 所以一直也没有把这个设定为必要条件。
: 不过最近刚好看到四房两厅三卫的三楼公寓，总价开起来跟最近附近的
: 3x坪公寓差不多，所以跟房仲约看了一下，虽然从图片中就大概知道是
: 投资客整理过的，但到了现场房仲也直接说这是投资客今年春天入手的。
: 整体来说是简易装潢，宣称电线水管都重新拉过了。卫浴都是用不太有名
: 的牌子。但整体采光跟使用空间都符合家人开出的条件。投资客也有直接附上
: 这间屋子入手的价格（大概是开价的61%，附近同样40坪左右实价的78%）。
: 现在问题是天花板都用装潢挡了起来，所以也看不出来是不是有什么问题。
: 加上老人家对于投资客的房子好像有满多刻板印象跟意见的。
: 不知道大家对于投资客整理过的房子有什么想法，或是有建议该注意哪些地方吗？
: 先谢谢回复的版友了。
翻新又分精装和裸装.
我大多时候都喜欢卖裸装,不囉嗦,另外价格不会拱很高所以银行估价不会落差太大.
精装要注意他有没有把壁癌或漏水处给包起来.
电线不要太菜鸟的投资客应该都会拉新.
但不排除有笨蛋投资客没有把电线拉新.
那个你插座拉开看一下就知道了.
水管的话通常看他厕所和厨房有没有翻.
一般来讲如果厕所厨房有翻,打都打了就会顺便更新.
但有些厕所厨房没有翻的,那必然是旧的管线.
当然有些是直接旧磁砖附贴新磁砖...这个比较难判断...
天花板那个无解...你买中古屋他有做天花板你也无法判断他有没有漏水..XD
除非你要拆掉看,但如果天花板是做死的,你在做回去...还真不便宜.
你拆掉在弄新的上去的钱,够你修好几次的漏水修到好...XD
其实修漏水并不贵....最多麻烦就是扯到邻居或是外墙管委会摆烂的人的问题.
然后一个隐藏版的问题就大概是.
有很多投资客磁砖是附贴.
附贴其实是合法,并且像阳台地板他附贴如果里面还有一层防水,那也没漏水问题.
但问题就是旧磁砖如果状况不好捧共,新磁砖就会一起被撑起来.
所以未来时间久了,磁砖捧共的机率比较高...
一般老屋会遇到的问题,你自己也知道.
基本上就是漏水,磁砖捧共两个.
一般人怕漏水,捧共那个毕竟只要把磁砖敲掉从新铺上去就好感觉很简单.
(但实际上,修漏水并不贵...XD....比磁砖还便宜)
因此你要注意的基本上也是这两个方向.
各种漏水的方式我写过文章懒得再写了.
而裸装的翻新屋,你会看不到的基本上就是水管和防水层.
这两个都发生在阳台厨房和浴室.
而水管漏水那个很严重,因为水量大+天天,所以一漏水邻居就会来靠邀.
(进水管漏水,就会变喷泉,那个你家会很刺激)
(所以裸装不囉嗦也是这样,基本上弄好就是没有漏水问题...)
而水管外,就是下雨漏水问题.
因此你针对这一点去注意就好了.
另外,自住户自己翻新房子,一点都不会比老鸟稳扎稳打赚钱的投资客翻得有效.
最近亲戚台北公寓5+6漏水,自己跑去跟隔壁一起找人处理漏水.
(6楼并没有全包那种)
我之前提过,这种漏水就是用铁皮铁衣给他包到底就对了,看到的平面全包起来.
包起来之后称几十年..
但是他们还是跑去找泥做,把房子打个彻底,然后里面做防水层...
总共花多少?....一家花40万[email protected]@a
(后来知道的时候他们已经动工了,来不及阻止)
然后据我以前处一堆公寓五楼的经验...
顶楼防水层这种东西在老公寓麻..呵呵....
超级大雨,水还是找的到洞跑出来的拉,水很厉害的.
新作防水层之后,都还要打好几次针...每次搞这种没铁皮的五楼都搞到我OOXX.
(而且我还是在雨比较少的高雄)
好啦,就算这次做得很完美都找不到洞.
那只要1x年内有个大地震.
立刻防水层又被震破了....
(为啥厕所阳台比较不怕,一方面是因为他的面积比较小.
所以材料力学的概念.他震破的机率会比你整个大天花板低非常多之外
你洗澡或是在阳台洗东西,用水时间很短.所以缝没大到一个程度水是滴不到楼下的.
但是顶楼的话,你超大豪雨一下就一整天,外加上面泄水坡道没弄好还会有水漥
所以超大雨只要有点缝,你的天花板就会出现水痕)
(厕所和阳台就是这样...防水层破的缝够大,那你每天用水楼下都会有漏水反映.
所以他会来靠杯.
但如果缝不大,那你每天怎样用水就都没事.
但顶楼是...平时都没事,甚至一般下雨也没事,但是超大豪雨或是台风就有事.
另外,如果浴室或是阳台的缝例的大小如单位是5才会有事.单位4以下都不会有事.
那你顶楼的缝可能单位是1...在超大豪雨下一整天的日子就有事了.
因此单论看到漏水,顶楼漏水产生的机率远远高于厕所和阳台)
(所以最难处里到好的必然是顶楼漏水...防水做了半天,超大雨照样给你漏..颗颗)
铁皮才是伟大的发明,包起来后管你台风地震,就是可以给你称几十年.
但是...反正就这样.
顺便来实际观察一下,40万的防水工程到底可以撑多久...XD
对投资客来讲,他如果是老鸟,很多就会想要少赚一点来省得大台风天还要接电话.
因此通常做的事情,尤其在防水上,会用最有效益的方式去做.
自住户常常会被工班唬弄去做一大堆浪费钱的事情.
光电线更新旧好.
你抽拉线,新线换旧线,才几千块.
但是水电一定虎你去从新配电,画图打墙壁,光电配下去十万块,还不含泥作补回来..颗颗.
都是全新电线阿..安全性都一样阿....你就是冤大头要花几十倍的钱.
阿工班遇到自住户,不狠狠捞你一大笔,他怎样买双B.
我们投资客只是让工班有一个稳定的收入而已,发财很难在我们身上发的.
所以同样的工班,收我们的钱和收你的钱价码是不一样的.
另外,你们自住户找的工班,最好会比我们高级...XD
你光想,我们的工班,每天那么忙,工作经验那么多.业主都是老鸟...
他的技术是能差到哪里去?
而你们找的工班,要嘛运气好,就是找到我们在用的.
要嘛就是找到很两光经验不足但是店面装潢的现代风好像狠心很漂亮很高级.
之后再颗颗...
不过反正就这样.
很多人搞不清楚状况也没关系.
反正这个社会不缺韭菜...颗颗.
社会的资金流动就靠各位了,大家说好不好啊!!!