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新竹建商凭4张图就卖房 立委痛批：闭门销售锁单炒房价
新竹县竹东镇二重埔升益建设“星都汇”建案遭立委林思铭在立院揭发“闭门销售”现象
，新竹县、市消保官与主管机关月初稽查昌益集团，发现该建案委托同集团昌益仲介公司
销售，并以LINE群组优先通知2万5千名会员建案讯息，开卖后更只凭建案外观等4张图表
照片，1月内便火速完销，消保官痛批，就在这一连串操作下，一般消费者买不到房子，
全部被业者锁单，成为一个封闭销售的市场，目前正调查业者封闭式销售的适法性争议。
新竹县消保官靳邦忠指出，昌益建设所属升益建设在竹东镇推出“星都汇”建案，在8月4
日取得县政府核发“科技商业服务专区”1051户建照，在使用分区上仅可做为符合土管“
商务及服务”业种使用，其中578户则委托同集团的昌益仲介公司销售，以总销售额的5%
佣金做为报酬；该公司以“昌益建设案”为名成立Line群组，由员工以电话通知或Line简
讯传送给2万5千多名会员，让会员优先获得集团内部所有建案资讯及第一手消息。
靳邦忠说，建案开卖当日，建商仅提供建案外观与基地区域位置图，及每层平面图与停车
位的设施配图等4张图表照片，待消费者选择后，即签订“购屋意愿书”，消保官初步认
定建商违法要件尚待厘清，且尚无消费者投诉消费纠纷，目前先对业者施以行业导正，提
醒建商注意社会观感，避免误导消费者，针对销售市场的开放性，对一般消费者应力求公
平合理。
据了解，该公司于8月24及25日分别向新竹县、市政府申请销售资讯及委托销售契约书备
查，申报当日及隔日短短2天，就获得566张订购单，随即排定8月30日起正式签约，一旦
客户未出现签约，后面备取者马上顶替名额。直至消保官联合稽查时，业者陈列3天下来
所有的签约书，供主管机关抽查，确实已有326户完成签约，每份契约正本上均载明，消
费者已支付总价1成、约130万元的签约金，并附有银行本票及身分证正反面影本等相关资
料。
靳邦忠表示，虽业者依法如期向主管机关做销售申报，且在契约内也载明了是“主要用途
仅限于办公室，皆不适用房屋权状或建物誊本主要用途需登记含有‘住宅’用途限制之优
惠贷款”，契约正本与购屋意愿书（红单）的转换程序，也依法律规定。
“这样下去一般消费者真的买不到房子了，全部被业者锁单，成为一个封闭销售的市场。
”靳邦忠认为，业者连样品屋都不用盖，委由集团子公司销售，放几张图片在群组里，透
过会员制让特定客户优先订购，2天就销售一空，就在这一连串细腻的操作下，房价不断
涨高。
靳邦忠进一步指出，其中就“仅限于办公室”，以不适用一般“优惠贷款”，取代不适用
一般“住宅使用”之条款用语，是否涉及以虚伪之表征引人错误违反公平交易法，以及采
封闭式销售方式是否为投资行为而非消费行为，将再与相关主管机关研议其适法性。由于
违法要件不明确，且未有消费者就本案投诉消费纠纷，将先以对业者进行行业导正为主。
靳邦忠也当场质问负责的林姓主管：“你们怎么连样品屋都不盖就销售，以后如有纠纷要
拿什么当依据做判断？”业者回答：“我们每次要盖的时候，就卖完了，所以以后也都不
盖了，就透过图片来说明”。靳邦忠进一步追问：“这次建照仅能作办公室，将来违规使
用，会有被罚款拆除的风险，你们有告诉消费者吗？”业者也回复：“有，契约都有注明
”对于消费者是否真会如此冲动疯狂，光凭图片就买房，业者则回应：“这我们也没办法
”。
林思铭痛批，建案“星都汇”销售资讯不透明，连样品屋都没盖，短时间内以完销创造需
求假象，用以拉抬后续480户的价格，是炒房的一贯手法，他也出具“星都汇”预售红单
证明建案确有销售事实，并早对外宣称570户已全数售罄，单价一坪高达27万至28万，相
较于近年附近地段平均一坪17万至18万的行情高出近10万元，要求消保官深入调查。
新竹县地价科科长吕明勋则要求此建案签约30天后，业者必须如实做实价登录，所有资料
地政机关将列案监督，如有异常交易讯息，也会适时发布消费警示。北区国税局新竹分局
审核并提醒业者代表，今年7月1日房地合一税2.0已经正式实施，课税范围含预售屋及其
座落基地，持有期间5年内转让会课以重税，异常转单的流动资金也会立案追踪，这些风
险成本都要如实转告消费者。
靳邦忠强调，虽然业者的销售行为的违法性要件尚待厘清，但整个销售过程显不符合社会
对于公平正义的期待，“就一个消保官的立场而言，怎么看都不尽公平合理，消费者的权
益何在？”他严正提醒建商应注意社会观感，关于销售市场的开放性，对一般消费者也应
力求公平合理。
消保官呼吁，仅凭4张图片就疯狂抢房的消费者，将来施工完毕可能不符合自己的“使用
”期待。应该审慎评估、理性消费，正视预售屋本质是为居住目的，而非投资的工具，5
年内转售会被课高额重税，不要成为垫高房价的帮手，损害消费者自身的权利。（突发中
心黄羿馨／新竹报导）
针对上述案件，内政部也发出声明：
一、内政部得知后即洽新竹县政府了解案情，请县府本权责确实依法查处，县府也于本月
2日由消保官会同相关单位办理联合稽查。
二、配合7月1日实价登录新制实施，内政部已订定预售联合稽查计画，并责请县市政府确
实执行；本部将密切注意预售屋市场交易情形，防杜违规炒作，使各业者勿存有侥幸投机
之心态。
三、将适时提醒消费者在购买预售屋时，应详细了解建案资讯，理性审慎评估。
四、建商销售过程是否涉及违反公平交易法等规定，正由新竹县政府厘清案情中，内政部
将洽询县府了解，并洽公平会处理，也请县府持续追踪本案后续交易签约和实价登录情形
，如有涉及违法行为，当依法裁处，以导正预售屋交易秩序及维护消费者权益。
心得：
“你们怎么连样品屋都不盖就销售，以后如有纠纷要拿什么当依据做判断？”
“我们每次要盖的时候，就卖完了，所以以后也都不盖了，就透过图片来说明”
太狂啦
真的太厉害了
新竹起飞
台湾起飞