这位朋友的问题是鉴价跟不上
其实这个问题我一直也觉得银行根本助长集中化
银行对住宅的鉴价大致上
先粗分自己鉴 和外包两个做法
但殊途同归 自己鉴或外包 鉴价人员能做的事
就跟你我差不多 查实价 比对类同产品成交价格
实地拍照或跟你要照片佐证
流程大概这样:
1. 你买的是24年12层华厦的第七层 方圆300M内
同样10层左右 20多年的华厦 中楼层3年内成交价拉出来
每坪均价多少 均价x坪数+车位 = 鉴价
2. 你的合约价如果比这个价格高 那拍照看是不是装璜的很好
再找最近的房地产指数 和电话问两大房仲市场参考行情
依照这个 屋况好房市好时可以向上修正5~10%
相对的房市不好时向下10-15%
3. 照你买的地段 银行会有内规 最高85/80/75/70/65/6成
很多乡下地方会落在6成7成
总之1 x 2的修正参数 x 3的成数
他最后就给你一个可贷金额
缺点很明显 成交量少的地方价格认定很困难
然后比较特别的物件 土地持分多的公寓 透天
乡下地方(也不要讲乡下 就说成交量很少就好)
就会根本拉不出比较值
比如说 上上周看的台北市房子
坪价开67 实登62 鉴价有三间银行都67 68
鉴不到这种问题几乎不发生在双北新房上....
然后成交热络的都市区就10% 15%的一直上去
乡下地方只能拉好几年前的资料整天鉴不到
这个鉴价的流程本身就会造成M型化
只有建商的重划区整批新成屋鉴价能打破这个规则
然后水就又更深了...
※ 引述《fpig (该过健康的生活！！)》之铭言：
: 最近有跟朋友聊到买房子要准备的自备款，仔细一算，真的比想像中高
: 最近这一间，我自己是买成屋，不到900万的房子，整体仲介费还有税，花了大概快3
: 00万才买到，几乎可说是3成的自备款。(我本来是预计拿200)
: 朋友是想买预售屋转手，原合约的屋主都想赚个几百万，因为屋主要赚的价差必须先
: 给，自备款的金额也都是400-500万。
: 现在买房子，看好喜欢的，下定决心要买后，还要拼个自备款，真的很不容易。
: 另一个朋友有推荐要签房贷但书，我自己是没注意到，但还好自备款有准备够(本来2
: 00万，但要出300万) 没遇到困难，但如果买下一间，我会注意要签。
: 一般买房的经验我有简单录个podcast，希望可以分享给想买房投资的朋友，欢迎大
: 家讨论交流
: 买房自备款比想像中多很多，房贷但书要有!
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