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内文：
史上最严打房来了！这3区域房价可望松动
文●韩化宇
相较彭淮南时代逐步推打房措施，央行总裁杨金龙这次一步到位，包含第三户以上住宅贷
款、公司法人住宅贷款、土建融贷款，甚至从未纳管的余屋贷款，统统被纳入信用管制范
围。
因相隔十年，央行再次端出“选择性信用管制”这项打房工具，为当前房市埋下变量。
这次打房被视为“史上最严打房”，十二月七日宣布隔天，营建股全部倒地；乡林建设董
事长赖正镒形容，这次是“原子弹”等级。
央行这次信用管制有三大主轴：第一、只打第三户以上住宅贷款，避免打到首购、换屋族
。第二、严打用公司法人名义申请住宅贷款，防止投资客藉成立私人公司炒房，规避房地
合一税。第三、首次限缩余屋贷款的成数，并大幅限缩土建融贷款成数，等于断了疯狂猎
地、推案建商的金流。
限缩余屋贷款，压抑抢地潮
三大主轴中，最令不动产、银行业者震撼的，是央行重拳挥向过去不被注意到的余屋贷款
，避免建商一边囤房，一边拿囤房去贷款，把风险套给银行。央行想做的，是切断这之间
的金流。
杨金龙在记者会上解释，余屋贷款会给人银行帮建商“囤房” 的不良印象， 所以加以管
制。
余屋贷款的资金链，究竟是如何串起？房仲业者分析，央行把土建融贷款、余屋贷款的水
龙头拴紧，目的是不希望看到，建商拚命借钱盖房子，房子卖不完，再拿去抵押给银行，
借钱出来继续挥霍，如此周而复始，让银行的不动产授信曝险越来越大。
一名不具名的民营银行主管认为，建商大举猎地、推案，房子卖不完，理应是建商的负债
，“但现在（将房子）丢给银行，还可以借一笔钱出来，负债突然变资产了！”
如今，央行限缩土建融、余屋贷款成数，双管齐下切断建商取自银行的金脉。
瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监黄舒卫表示，限缩土建融成数及余屋贷款，等于卡住建商
财务杠杆，建商无法把库存当成资产，轻松融资套出现金。他认为，此举将减缓抢地的热
况，也会加快去化余屋，以健全财务状况。
从过去经验分析，此次央行打房，对房市将产生两个影响。
首先，选择性信用管制初期，房市的成交量势必萎缩； 再者，全台从南到北疯涨的房价
，涨势将被抑制。
住商不动产企研室经理徐佳馨指出，市面上的主流产品价格，很难继续攀升，房价将进入
盘整格局。
黄舒卫认为，口袋深的大建商应不会让步，对消费者降价，一来是无法跟之前买房的人交
代，二来是担心房价会全面失守。
然而，自备款不足的投资客、口袋不够深的建商，以前可以贷八成，现在突然骤降至五成
、六成，炒作的子弹突然被没收，就会匆忙退场。
房价难暴跌，可留意重划区
对于想买房的升斗小民而言，最好奇的，就是是否要观望，等房价被打下来后再进场？
对此，多数房仲、不动产业者认为，勿过度期望房价短期内暴跌，因为在低利率环境下，
房价有游资撑腰， 本就易涨难跌。
回顾过往，二○一○年到二○一二年， 央行在这段期间祭出三波打房措施， 但房价依然
扶摇直上，直到二○ 一四年美国量化宽松（QE） 开始退场， 资金派对散场， 加上该年
央行端出第四波打房大菜， 房价从二○一五年初，才开始明显滑落（详见本页图）。
第一太平戴维斯协理丁玟甄表示，根据过往经验，央行四波的打房，还要搭配其他的政策
工具，如房地合一税、实价登录等，加上QE退场，房价才大幅下滑，只有央行的一帖药不
够，还必须双管、甚至三管齐下，才有机会让房价明显下修。
不过，若急欲买房、又想乘机捡便宜的人，徐佳馨建议，可针对即将交屋的个案进行询问
， 有机会找到因投资客被杀到措手不及，而愿意让价的案子。
房产专家Sway（郑诗韦）认为，恐慌性卖压一定会有，尤其那些一年内要交屋的预售屋，
以及三个月内就要交屋的投资房，因为投资客会担心贷不到八成，以及交屋后再也没有宽
限期，投资成本将被大幅拉升。
徐佳馨说，被投资客急抛的案子，容易出现在推案量大的重划区，“尤其是那种零自备、
零头期款、进入门槛低的案子，投资客死伤最为惨重，就越有机会找到，被他们抛出的物
件。”
但中古屋因持有人的体质相对健康，财务状况也较佳，不容易因政府打房而下跌。
至于央行打房，哪个区域的房价最可能松动？徐佳馨认为，可注意这阵子预售案与红单（
购屋预约单）话题热炒的区域，如桃园、新竹、台中。因为，这三地的建商，除了面对贷
款紧缩外，还得面对内政部与财政部积极查红单，可说雪上加霜。
换言之，之前炒作越疯狂的区域，被央行一棍打出场的机会，相对也越高，当投资客惊慌
逃窜，就是首购族捡便宜、以及换屋族换新家的大好机缘。
心得：
按照此篇文章的分析
中古屋不太受政府打房的影响
难怪不见价格下跌
想买的人得多准备银弹了...