※ 引述《SDboxer (慵懒大喵~)》之铭言：
: ※ 引述《lienchi (...)》之铭言：
: : 我知道电子公司就算赔钱还是要生产东西继续卖，即使是卖一个赔一个还是要生产（因为
: : 机器都买了，停产赔更多）。不过房子呢，最近看房子，建商都说什么让利之类的，说土
: : 地有的没的成本高，可是让利只是赚多赚少的差别吧，好像不太会低于成本卖？只是很好
: : 奇如果因为通膨物价大涨（最近卫生纸饮料食物都涨了）导致建筑成本大增，但房屋市况
: : 差走跌，新成屋中古屋大跌，这样建商还是持续盖吗？但高于成本的价格卖就卖不出去啊
: : ，不然就只能低于成本赔钱卖。但印象中建商好像不会像电子公司即使赔钱还是要生产订
: : 低于成本的价钱卖？如果盖了无法高于成本卖就宁愿变成库存？如果建商新屋建筑成本远
: : 高于成屋行情是不是就干脆不盖了？
: 看到该篇的回文~
: 深感部分人士对于建筑业运作之无知
: 分不清建商跟营造商
: 这边做简单解释 连运作都不了解 怎么拆单价分析~
: 对最后不动产的总价下定论及评估未来趋势
: 盖房子主要分成三个部分
: 1.建设公司(建商)
: 2.营造公司
: 3.工程行(小包)
: "建设公司"就是出资人
: 花钱在全台各处买到土地
: 找建筑师画图 找营造公司兴建
: 未来兴建完成取得使用执照拥有产权的人
: 拥有产权就能将房子卖给消费者进而从中获利
: 感觉也没什么 为什么常听到有人说建商很好赚?!
: 原因在于建商这个出资人的资金来源
: 举例来说一个建设案 土地取得6000万 营建直接及间接成本4000万
: 建筑成本一亿的案子最后总销1.2亿 赚了2000万
: 所以一般的建案的利润大概设定在15~20%
: 但成本一亿都是由建商自己掏口袋出资的吗? 绝对不可能
: 建商大概只出2000万 预收屋收2000万 其余6000万是向银行贷款
: 所以建商实际出资2000万 获利2000万回来
: 如果景气走扬总销1.4亿 建商投资2000万获利4000万!!!
: 会这么好赚的原因在于杠杆玩很大 资金几乎都是别人的 预售甚至是无息的
: 今天如果银行愿意借你10亿投资买股 你买到涨停板10%
: 隔天把10亿还给银行 你瞬间赚1亿
: 但在于银行不会借你10亿 但会借建设公司10亿 甚至百亿
: 今天案子结束 建设公司投资2000万获利2000万
: 带着满满的现金4000万 下一步该做什么? 当然是关掉公司
: 避免我赚的2000万因漏水或是其他纠纷 把已经入袋的获利又吐回去
: 如果仍看好将来的景气 就4000万在拿出来开新建设公司 继续做同样的事
: 如果看坏就带着4000万游山玩水 或低价取得土地等景气复苏再来
: 所以不存在建商赔钱还要不断的出资盖房~~
这就是说景气好的一案建商 很多在景气翻转之后 就会倒闭 因为越做心越大
讲实际正常在做得都会继续做下去就是了
至于杠杆部分是真的满高的 我们家大概是一比二去搬
我小时候想说太贵 扯高 要去当流浪汉 长大之后发现根本超保守
同期创业 没垮的 就我们家最穷 超干
很多都开到一比三一比四 越大公司 越有能力搬越大 超讽刺的
顶新1%现金买豪宅就是这样 用信用去借钱=无本
: "营造公司"是实际在工地现场兴建建物的
: 他可以是直属建设公司的 或是接各种不同建商 或投标政府工程的
: 或是不盖房子 盖科技业厂房 医院 学校 桥梁道路工程等
: 之前算有良心营造公司倒毕 还一堆乡民很开心 他又没盖什么房子卖给你
: 另外营造公司与建商不同 分成甲级 乙级 丙级营造 建商完全没分
: 很多工程会限制营造商的等级~
: 等级不到是无法投标的 只能随时间跟承揽更多的工程不断长大
: 所以营造不会像建商随便倒闭
: 要也是卖人 甲级营造牌可以卖到1000万
: 营造业的利润大概落在6~8%
: 所以刚刚总销1.2亿 营建成本4000万的案子 营造商大概赚320万
: 建商轻松赚2000万 营造商在工地风吹日晒才赚320万
: 所以之后很多营造商有钱后 会自己跳出来当建商
: 当然有些营造商走困难度高专业度高路线 专注承揽工程
: 如果能承揽到政府百亿标案 也可以赚个几亿
: 但现在太玩造型 且低价抢标不断 低价抢标发现小包发不出去 做到一半倒的也不少
: 建商没利润是绝对不会盖 只会趁机低价取得土地
: 但营造商就可能找平盘或略赔的案子做 原因在于养人练功
: 不然人都跑了 等有标案或建案 要再重新找人组织团队 就来不及了
: 且工地是很讲究能力及经验的累积
: 所以这也是为什么台湾建筑品质低落的原因
: 很多营造公司不愿在没案时砸钱养人练功 没案就给低薪逼人走
: 有案子做 发现难度高 但有能力的人已经跳巢或转行科技业
: 但标到案还是要做 就赶快征人来随便乱做
: 结果做不出来或工程困难无法克服 拆除重作比起交给专业团队多花好几亿
: 验收过就过 验收不过就倒闭~
差不多 很多票嘎不过去 就会找金主注资 讲实际名子没变 股东都不知道换到哪了
我论文本来要做相关的 厂办利润最高 做厂办最赚 给钱不手软 单价最优
商办还不错 住宅很普通
最鸟的就是公共工程 公共工程就是不赔 打消薪水跟其他固定成本就偷笑
淡江大桥流标几次了 找个国外建筑师竞图 中兴工程拿下工程
开这种营造标 根本没厂商要去 我看又要政客跑去施压了
练功就GG了 不让国外进来 因为黑白两道都要捞 本土自己搞 品质差不多都这样
待遇太烂 没人要搞营造类研发 台交成央土木都挤进去公职 国营 科技业设备厂务
养牌赚钱还真的是不错 这很多黑幕 就不多说了 我觉得跟房价有点无关
我跟电资学弟讨论 可以这样理解
APPLE 卖消费者=建设公司 大小M日月光 设计品管测试=建筑师以及工程顾问公司
台积电=高性能钢筋水泥商
鸿海组装=营造厂 很粗类比大概是这样的关系 我也不是很清楚
私人案子 会省下 测试 监造这部分 就是不需要工程顾问公司
营造厂直接对到建设公司验收概念
营造业统包是可以有效降低利润 一条龙
到底科技业为什么不搞一条龙 像三星? 感觉比较有竞争力啊