Re: [请益] 建商一定要一直盖房子吗

楼主: SDboxer (慵懒大喵~)   2018-02-25 10:58:46
※ 引述《lienchi (...)》之铭言:
: 我知道电子公司就算赔钱还是要生产东西继续卖,即使是卖一个赔一个还是要生产(因为
: 机器都买了,停产赔更多)。不过房子呢,最近看房子,建商都说什么让利之类的,说土
: 地有的没的成本高,可是让利只是赚多赚少的差别吧,好像不太会低于成本卖?只是很好
: 奇如果因为通膨物价大涨(最近卫生纸饮料食物都涨了)导致建筑成本大增,但房屋市况
: 差走跌,新成屋中古屋大跌,这样建商还是持续盖吗?但高于成本的价格卖就卖不出去啊
: ,不然就只能低于成本赔钱卖。但印象中建商好像不会像电子公司即使赔钱还是要生产订
: 低于成本的价钱卖?如果盖了无法高于成本卖就宁愿变成库存?如果建商新屋建筑成本远
: 高于成屋行情是不是就干脆不盖了?
看到该篇的回文~
深感部分人士对于建筑业运作之无知
分不清建商跟营造商
这边做简单解释 连运作都不了解 怎么拆单价分析~
对最后不动产的总价下定论及评估未来趋势
盖房子主要分成三个部分
1.建设公司(建商)
2.营造公司
3.工程行(小包)
"建设公司"就是出资人
花钱在全台各处买到土地
找建筑师画图 找营造公司兴建
未来兴建完成取得使用执照拥有产权的人
拥有产权就能将房子卖给消费者进而从中获利
感觉也没什么 为什么常听到有人说建商很好赚?!
原因在于建商这个出资人的资金来源
举例来说一个建设案 土地取得6000万 营建直接及间接成本4000万
建筑成本一亿的案子最后总销1.2亿 赚了2000万
所以一般的建案的利润大概设定在15~20%
但成本一亿都是由建商自己掏口袋出资的吗? 绝对不可能
建商大概只出2000万 预收屋收2000万 其余6000万是向银行贷款
所以建商实际出资2000万 获利2000万回来
如果景气走扬总销1.4亿 建商投资2000万获利4000万!!!
会这么好赚的原因在于杠杆玩很大 资金几乎都是别人的 预售甚至是无息的
今天如果银行愿意借你10亿投资买股 你买到涨停板10%
隔天把10亿还给银行 你瞬间赚1亿
但在于银行不会借你10亿 但会借建设公司10亿 甚至百亿
今天案子结束 建设公司投资2000万获利2000万
带着满满的现金4000万 下一步该做什么? 当然是关掉公司
避免我赚的2000万因漏水或是其他纠纷 把已经入袋的获利又吐回去
如果仍看好将来的景气 就4000万在拿出来开新建设公司 继续做同样的事
如果看坏就带着4000万游山玩水 或低价取得土地等景气复苏再来
所以不存在建商赔钱还要不断的出资盖房~~
"营造公司"是实际在工地现场兴建建物的
他可以是直属建设公司的 或是接各种不同建商 或投标政府工程的
或是不盖房子 盖科技业厂房 医院 学校 桥梁道路工程等
之前算有良心营造公司倒毕 还一堆乡民很开心 他又没盖什么房子卖给你
另外营造公司与建商不同 分成甲级 乙级 丙级营造 建商完全没分
很多工程会限制营造商的等级~
等级不到是无法投标的 只能随时间跟承揽更多的工程不断长大
所以营造不会像建商随便倒闭
要也是卖人 甲级营造牌可以卖到1000万
营造业的利润大概落在6~8%
所以刚刚总销1.2亿 营建成本4000万的案子 营造商大概赚320万
建商轻松赚2000万 营造商在工地风吹日晒才赚320万
所以之后很多营造商有钱后 会自己跳出来当建商
当然有些营造商走困难度高专业度高路线 专注承揽工程
如果能承揽到政府百亿标案 也可以赚个几亿
但现在太玩造型 且低价抢标不断 低价抢标发现小包发不出去 做到一半倒的也不少
建商没利润是绝对不会盖 只会趁机低价取得土地
但营造商就可能找平盘或略赔的案子做 原因在于养人练功
不然人都跑了 等有标案或建案 要再重新找人组织团队 就来不及了
且工地是很讲究能力及经验的累积
所以这也是为什么台湾建筑品质低落的原因
很多营造公司不愿在没案时砸钱养人练功 没案就给低薪逼人走
有案子做 发现难度高 但有能力的人已经跳巢或转行科技业
但标到案还是要做 就赶快征人来随便乱做
结果做不出来或工程困难无法克服 拆除重作比起交给专业团队多花好几亿
验收过就过 验收不过就倒闭~
作者: answer012103 ( )   2018-02-25 11:13:00
我也是听说从买地到盖好实际上出很少钱,都是借来的,而且好像还可以分段借,买地的时候借一次,开始盖可以用不同名目再借
作者: Grant055 (張酸酸)   2018-02-25 11:16:00
讲的很好,但是大建商都是一条龙兴x发-齐x营造, x雄-远x营造,x润-润x营造 怎么说呢
作者: seedhorse (对不起)   2018-02-25 11:31:00
推~!
作者: ppnow (no ways)   2018-02-25 11:39:00
很多营造做的好人脉广了会往上开建设(买地),反之亦然。当有那么多人要养,就不可能不推案,只是案量多寡。做生意的上下游关系有时候比利润重要,无形的稳定与信任,反而比有形的利润重要。跟银行也是一样,不需要周转还是会贷款,因为鱼帮水水帮鱼,付点利息做业绩给往来银行,等那一天需要融通的时候才有后援。
作者: lienchi (...)   2018-02-25 11:44:00
说到最后 所以建商卖的价钱比成本低还是有可能发生囉?
作者: Petrovsky (Never say never.)   2018-02-25 11:45:00
推 长知识制度真的很重要 难怪台湾房子都盖成这样 XDD
作者: wj790418 (懒懒散散)   2018-02-25 11:52:00
推长知识
作者: hune (无)   2018-02-25 11:53:00
有上市的建商就一定得一直盖,远雄、太设、兴富发等等。不盖还是得付下面的人薪水呀 当然继续盖 只要成本价以上卖掉至少都还能应付人事与管销成本
作者: WangLiQin (一往勤深)   2018-02-25 12:00:00
推受教了
作者: kkman815 (无所事事的人)   2018-02-25 12:02:00
新闻说兴x发购地就有人跳出来说:看多房地产&价格翻转等言论.殊不知背后上市建商的运作模式.原po说明很仔细.推
作者: gxlin (阿明)   2018-02-25 12:11:00
台湾房子品质真是烂到有剩
作者: amethystboy (紫晶男)   2018-02-25 13:08:00
优文给推
作者: hc23 (饿)   2018-02-25 13:23:00
长知识了
作者: rockhart (Line)   2018-02-25 14:15:00
作者: nelley (名字:大便王)   2018-02-25 14:27:00
这篇该推
作者: ccczxzx (Pen)   2018-02-25 16:10:00
优质文
作者: kavalan1979 (天人菊的夏天)   2018-02-25 16:19:00
长知识了
作者: eeagent (无法回头之DATABASE)   2018-02-25 16:34:00
早期新房高雄一坪4-6万,现在要25-35万,薪水还倒退,可见盖的品质如何了
作者: steve6121 (蓝色的月￾NN￾N )   2018-02-25 17:11:00
优文,长知识
作者: phcebus (菲比斯)   2018-02-25 17:22:00
问题在建商利润是抓60%不是20%啦 揪咪说这篇优文太抬举啦 基本知识
作者: haky1985 (Kevin Yeh)   2018-02-25 17:29:00
看ptt长知识!
作者: iamdiff (象棋来一杯)   2018-02-25 18:17:00
这篇要M
作者: fortinet (fortinet)   2018-02-25 18:28:00
To Phoebus: 是毛利抓50~60%所以还要扣,原PO讲的是净利,我老婆就是会计师,略知道建商的成本 XD建商利润没这么高啦,尤其是土地买贵风险也是承担不小
作者: juhsun (juhsun)   2018-02-25 18:41:00
长见识~~优质!
作者: merage (喵拉机)   2018-02-25 19:51:00
正解无误 烂尾楼也不用负责 赚了就赶快款走
作者: phcebus (菲比斯)   2018-02-25 20:39:00
我说的是毛利无误 XD
作者: ebv   2018-02-25 22:14:00
PTT真的卧虎藏龙! 大推阿!
作者: WMX (这学期要加油阿~)   2018-02-25 23:21:00
长知识
作者: alexenderpp (亚历山大)   2018-02-25 23:30:00
推原PO 已m. 长知识了
作者: kitakawamu (忘尘漪)   2018-02-26 13:10:00
长知识 推
作者: wfm2007 (wfm)   2018-02-26 15:54:00
作者: shauyuan (好奇水瓶)   2018-02-26 19:34:00
利润没这么少
作者: a60358a60358 (6+7)   2018-02-26 20:48:00
大推,比上课还有用的知识

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