各位房版前辈大家好
小鲁一事请教
上一篇po文 房仲口中不缺的屋主
由于时间迫在眉梢...压力变大了
突然变的好心放手成全本鲁
就这么成交了
而且还比我原先出的总价更低成交
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问题来了
签约问题实在复杂...竟然仲介也不懂!根本晕倒
由于签斡旋时有附加条款
1.契约总价核贷8成否则此契约无效
2.贷款以房贷为主，非使用信贷补足
该屋主同意此两条情况下签了斡旋
但是这阵子为了买这间房子
四处走访跑遍多间银行多间房仲
10个人有10种不同答案(不管是银行还是房仲都有完全不同答案)
按理说此种预售屋让渡应该是
原买方当初与建商签的买卖合约价金 让渡给承接方 就是我
EX：
当时合约价金1000万 但我用1100万跟原买方承接
这时原本的签约是3自备/7贷款
亦是说原屋主己付建商300万 而与银行贷款700万
我只能承接原屋主之当时条件
得拿出300自备+(1100-1000)的价差=400万给原屋主
那么光是这一点就已经足以让此契约无效了呀!
后来走访银行，
A银行说，待我买到后会用他们银行自行鉴价的价金核贷
但是基本8成应该没问题(前提是本鲁的送审资料没问题)
B银行说，由于此银行是当时承办该建案整批土建融银行
他们在起造之时就以经对该建案之未来鉴价 就是1000万
所以我要承接银行是不会再次重新鉴价的！
顶多是调整贷款成数为2/8 一样看我条件
C银行说，我们签约后要签一份 预售屋让渡同意书，
书面载明原买方用1100万元售予新买方。
然后同样银行会进行鉴价取低的，
但是可以贷到85% 40年+3年宽限 约1.7%利
C专员说，他作房贷15年资历，又办过无数次的同类型案件
其他什么都不懂的银行我就不多说了
到这边我心有所属的当然就是C银行 因为在跟他对谈的过程
发现他实在专业 跟前面AB都截然不同
于是我很立刻联络仲介询问
仲介：
此让渡同意书等同换约完成
只要一签完，该预售屋权利即转换到我名下
同时原买方只付1/1000的手续费给建商
我：
那这样如果权利到我名下，
最后又因为我的资历太差银行不核贷，
这样预售屋合约又在我名下，我没办法付给建商贷款价金
岂不等于我毁约 赔15%房价
那这样我签的契约不就很矛盾?我的契约附件不等于白签?
仲介:
那可以在签契约的同时再次加注一条新的附约
若无法顺利核贷原买方须无条件再次将预售屋合约收回
不过建商手续费会再次损失，看谁支付
我仔细翻阅预售屋买卖书
发现到有一条款
1.预售屋让渡需支付1/1000 手续费
2.让渡仅以1次为限
那么我承接来了不就等于转不回去...
我：
难到没有办法先签一份让渡意向书(意向书是银行跟我说的)，
然后让我直接送件办理贷款吗?等核贷再办正式让渡不行吗？
因为其实这整个流程都弄得我好乱
1.光是自备款就以经很麻烦了~我必须支付450万的自备
这笔资金是有的，但本来准备是要装潢用
2.若银行顺利核贷会拨款原7成给建商/价差给原买方
但我还是得先压着450现金在原买方身上，倘若银行核拨
他又不退给我，我就悲剧了！
3.我本来想到的是履保，结果仲介公司竟然没有履保专户...我晕倒
感觉现在整个流程超没保障
4.之所以跟这个仲介签是因为，他签专约阿..........
以上文长
恳请有经验的前辈分享一下经验吧!感激不尽
预计下周连假前就要约签约了。