大台北松山区1年跌幅13.4％
文／Smart智富杂志　林帝佑
哪一个地区的屋主资产缩水最多？ 答案是台北市！根据信义房屋发布的2015年第4季信义
房价指数，台北市房价较2014年同期下跌6.9%，每坪从58万400元下滑至54万400元，是调
查的县市之中修正幅度最多的县市。
进一步观察台北市12个行政区的房价，信义房屋利用实价登录资讯统计，目前较完整的
2015年第3季数据较2014年同期，有7个行政区的房价跌幅逾台北市整体平均，其中以松山
区跌幅最大，达13%、每坪相差9万6,000元。若以2014年第3季松山区房价平均每坪71万
9,000元来看，买个10坪左右的小套房，才1年时间，资产竟缩水将近百万元。
而且从绝对金额来看，台北市房价下跌的重灾区还有信义区、大安区，信义区从每坪78万
1,000元下跌至70万4,000元，1年之间，每坪房价缩水7万7,000元，跌幅达10%；大安区则
是从每坪86万元下滑迄今为78万7,000元，1坪的价值也减少了7万3,000元。
眼尖的读者应已注意到，此波房价下跌以高价蛋黄区首当其冲，信义房屋不动产企研室专
案经理曾敬德表示，此波台湾房市的空头循环跟过去最大的不同之处在于，过去房价是由
郊区或所谓的蛋壳、蛋白区先下修，最后才会是蛋黄区；然而此番房价修正却由台北市市
中心向外扩散，主要是因为政策的外在因素干预。
细数近年的房市政策，2014年先有囤房税、接着中央银行又扩大选择性信用管制、台北市
提高新建房屋的构造标准单价，2015年房地合一税拍板定案，每一项政策几乎都是冲著高
单价、高总价产品而来的利空，特别是重税政策，导致房价从2014年第2季就开始反转向
下。
从起跌点开始算，台北市蛋黄区房价下跌时间将近2年，但从成交量持续低迷来看，似乎
尚未见到底部讯号，“恐怖的不是房价下修，而是没有人敢接（买）！”住商不动产企画
研究室主任徐佳馨表示，在买方市场时，只要价格修正至一般民众可以接受的水准，成交
量自然会放大，因此交易量可以用来评估目前房价修正的结果是否已经能被民众接受。
要观察交易量，可以透过内政部统计处或是各地方政府地政局所发布的“买卖移转栋数”
来看。近期的买卖移转栋数，台北市1月为1,416栋，较2015年12月的5,497栋大跌74%，也
较2014年1月的2,448栋下跌42%，整体看来现在谈房市回稳，似乎还言之过早。
而且徐佳馨分析，今年1月有寒流来袭、还有总统大选影响，业界本就预估交易量会少得
可怜，公布后的数字虽然低迷，但恐怕还是“美化”过后的数字，因为许多民众想赶在
2015年12月底前完成登记，但送件后来不及，就会登记在1月，所以1月的交易量并未反映
真正的惨澹市况。为何想要赶年前登记呢？除了房地合一税上路，公告现值跨年调整、
2016年公告地价调涨3成都是原因。加上买卖移转栋数包含中古屋交易、和新成屋交屋的
数据，所以民众希望年前登记完成、建商为了节省土地增值税也拚命赶年底交屋。
因为买卖移转栋数可能受到季节性与政策性的干扰，因此曾敬德建议，可以观察较无干扰
变量时的交易月份，而接下来就是4月的数据。他解释，一般来说，每年2月都会碰到农历
年假，工作天数较少，因此可能会产生买卖行为发生在2月，但是移转登记在3月的情况，
因此3月的买卖移转栋数也较失真，所以民众可以观察4月的买转栋数，来判断交易量是否
已回稳。
但到底需要多少交易量，台北市的房市才算回稳？徐佳馨分析，去年10月、11月，台北市
的交易量平均约2,300栋~2,500栋，以长期经验法则来看，此为刚性需求的基本盘，所以在没有政策或其他干扰因
素下，后续交易量只要站上2,300栋，可算是止跌讯号。
不过，曾敬德和徐佳馨皆异口同声地提醒，要特别注意，这只是“回稳”并非“反弹”讯
号。预估即便房价下跌至谷底，民众愿意买单使交易量放大，也不代表房价就会回升，“
房价的谷底应该是一个胖胖的U型，V型（反转），不可能！”徐佳馨说。
http://www.ettoday.net/news/20160328/669443.htm