※ 引述《wegary (wegary)》之铭言：
: for ck09大
: 感谢您对于水岸的论点,让我有其他面向不同的看法
: 我也同意您说的,目前房市这几个月多空不明
: 的确任何人哪怕是青埔还是其他重划区,
: 都要审慎,不管自住还是投资
: 切忌乱买
: for Induction大
: 我其实打算要终止发文了,
: 不过您冒出要挑战我,
: 我想您为人生胜利组的大人物挑战我这鲁蛇,
: 我承受不起囉...
: 我仅能把我知道的给与您回应我的看法
W君太抬举了, 屋富人贫纸上富贵.
板上卧虎藏龙, 我的条件差得多.
中止青埔讨论串是好的, 已经没什么新论点了.
这篇文章我不回青埔, 回其他的部分.
我怕不回会显得好像我眼光很差似的.
: ※ 引述《Induction (Induction)》之铭言：
: : W君你好, 我挑战你.
: : 我认为
: : 1. 青埔现阶段自住不宜, 生活机能根本没有到位.
: 我想也许不只您
: 应该有70%~80%的人都会这样认为
: 我前面也说过
: 青埔现阶段差不多是Step2过渡到Step3进行式的阶段
: 也就是刚正在大量长楼的阶段
: 通常这个阶段
: 在任何重划区都是投资客远大于自住客
: 这都很正常的现像
: 哪怕是过去北大特区或林口特区
: 在5年前也是类似这样的状况
: 常常有一句话说的好
: 真正买到最高点的反而是自住客
: 当所有机能跟题材全部都到位的时候
: 房价都是最贵的
: 我也强调
: 如果非常注重现阶段的生活机能的人
: 也许其他区域是个其他的选择
所以关于自住不宜我们有共识了.
: : 2. 青埔现阶段投资不宜, 未来三年的投报比不上过去三年.
: : 边陲低价商品未来五年的涨幅比不过平镇南势.
: : 中价位的商品未来五年的涨幅比不过台铁捷运红线沿线各站建案.
: : 核心高价商品未来五年的涨幅比不过单价差异不大的头前.
: 感谢分享您的投资独到见解
: 我对平镇南势以及台铁高架化车站的看法是
: 平镇南势目前的行情我知道大概是15(面灵骨塔)-22(核心) 假设翻一倍就是30-44
: 台铁只有高架化跟增设车站 各站状况不一
: 我就举例台铁桃园车站前后站好了
: 前站500米左右目前的预售屋行情是36-42 假设翻一倍就是 72-84
: 后站500米左右目前的擎天汇行情是36-41 假设翻一倍就是 72-82
: 头前我没有彻底研究过所以我就没列入说明
: 青埔特区我的看法是
: 5年后我估计住宅核心地段约65-70 商业区核心地段约70-80 其他区块就不讨论
: 就以上面这几个来看 抓个核心价格 五年翻一倍来看
: 五年后平镇南势的核心地段涨到44(核心)
: 五年后桃园车站的核心地段涨到84(核心)
: 五年后青埔高铁的核心地段涨到70(核心住)-80(核心商)
: 这三个各位觉得哪一种可能性最有可能实现??
: 如果今天桃园车站后站推案的不是宝佳而是像上市上柜大品牌的建商的话
: 我估计不会只卖38这么客气 恐怕直接卖40或42以上 那投资报酬率又更低了
: 青埔特区宝佳的案子只敢卖2字头
: 假设宝佳抢到好地段 如某个向水 大概也顶多三字头初段
: 还不敢像桃园后站这样直接卖38
: 当然也许按照I大的说法
: 也许内坜火车站或国际路 永丰车站比较有更大的涨福吧?
: 这边区块我没有彻底研究
: 但是我知道要是国际路500米内核心地段现在要推预售案
: 大概也是要卖一坪三十几万以上
: 这边屋龄快十年的国泰中古屋最高都有人成交到28万/坪了
: 抓一下预售屋估价法则 也离35不远矣...翻一倍就是70 我自己都会吓到
: 另外对于新板特区来讲
: 因为已经开发到尾声了 不过最后还有个环状线题材
: 所以我估
: 新板特区的天花板差不多120万/P到顶!!
: 副都心差不多85-95万/P到顶!!!
: 头前差不多70-80万/P到顶!!!!!
: 至于AMAX跟AONE的天花板我就不清楚了
: 以上是我不负责任的估法 也许错误摆出 看看笑笑就好!!!
我纯投资时选物件的方法非常老派古板.
板上先进都追逐最好最强的物件因为最容易获利了结脱手.
我只买同区域相对便宜的物件追逐投报, 然后花多一点时间脱手.
W君举的区域物件基价这么高对我来说当然不是好的投资标的.
我的了解:
平镇南势16万买得到非瑕疵品中高楼层.
内坜车站前后站的物件现在成交价22-25
头前大家就很熟了.
平镇才刚起步所以会有一波行情, 3年50% 贴近现在的中坜市区行情我觉得是可预期的.
这会比目前下去投资青埔外围1字头建案来得好.
台铁捷运红线打通前后站帅大看好中坜跟桃园后站不过基价不低投资不起
所以我只深入研究内坜.
因为: 1. 内坜虽然不是大站但是运量非常高, 有数据我要找一下.
2. 环中商圈对面那排租约全到2019, 据说会盖商场.
3. 前站空地包括宜多利家乐福全是裕隆的,
租给日月光当停车场的地今年会拿回来. (所以日月光才盖地下停车场)
加上元生公园跟元生国小都是他们捐来换容积的,
我判断随着捷运红线开通这块地会有动作 (无根据)
内坜基价相当低, 重划区新成屋单价才20上下比大竹还低, 我认为会有补涨.
我的格局比较小, 几倍几倍的投资我想都不敢想,
只敢估3年50%投报, 假如成真我就会觉得不错.
而这会比现在下去投资青埔2字头的建案好
头前则是帅大估四`五年会到65左右
绝对比现在投资青埔核心35万以上的建案来得好.
至于W君说青埔五年后上七八十我还是一点都不相信, 这会是副都心届时的价位,
青埔五年没这个条件.
: : 3. 航空城计画的规模` 成败与成熟速度决定青埔的成败.
: : 只可能拖不可能快. 成熟期拉到二十年后也不会让人意外.
: 其实我一直觉得航空城的发展并没有100%影响青埔特区的生死
: 看起来k大好像很注重航空城起来=青埔才会起来这个论点
: 举例来说
: 青埔在2012年年底之前航空城完全都都没定案 连白纸黑字都还没之前
: 这之间还发生过当年国际医疗专区的多次流标 机能非常薄弱下
: 照样靠机场捷运跟几个题材还能从10万硬是涨到20几万
: 当然也可以解释因为北台湾双北都在涨 所以青埔只是跟着大盘趋势涨
这就是我要说的, 青埔的上扬目前而言很大程度只是跟随着大盘在涨.
跟他本身的体质无关, 也就是虚胖.
成熟时程拉这么长, 中长期投资一旦碰上反转一定吃屎的.
: : 4. 我认为青埔不会跌, 但因为基价已高涨幅有限, 平均年投报有10%就要偷笑了
: : 天花板约是新板的2/3, 也就是65左右, 最快8到10年慢则不知何年.
: 我看法上面已经描述
: 谢谢你的分享
: : 问题是国小毕业生只要不去当流氓中辍或是意外夭折, 三年一到总会变成国中毕业生.
: : 青埔三年后难道就打得过林口吗?
: : 还是会慢慢变成要主张国三生打不过高三生, 高三生打不过技职生, 技职生打不过兄弟.
: : 等两个人都变成30岁的兄弟时才来打? 那会是20年后耶...
: 这个比喻延伸的问题我不知道要怎么回应您了.....好吧您赢了 XD
: 其实不管是全世界的奥运或者各项运动会
: 特别是体能方面的项目 最强的年纪差不多是18-20岁这一段
: 大概就是高二到高三上下这年纪最猛
: 在奥运里面当中22岁以上已经是老将准备要退役了
: 就以游泳或跑步这种急需要爆发力跟体能的运动
: 往往全中运(高中生)的最强记录成绩
: 反而比大专杯的最强记录成绩还要好
: 当然也可以解读为大专生都打电动熬夜荒废了
: 这个讨论好像有点离题了...
这是闲聊
: : 这边在讨论投资.
: : 我认为一个地方再炒15年跟一个地方再炒50年在意义上是一样的.
: : 重点在投报而非年限. 因为暴冲几波完比价天花板出现后涨幅就会趋缓,
: : 没有可能无止境的暴冲下去. 然后就得转移到投报较高的标的上.
: : 这边在讨论自住合宜度
: : 比对W君本文前中段, 前面说路边的野狗都知道青埔生活机能差;
: : 中间却说可是自住合宜度好. 这就有一点吊诡. 青埔现在改打乡野风情溜狗方便了吗?
: : 家中有长辈就会知道, 邻近医院是非常非常大的拉力.
: 我不否认林口A9过了一个捷运站有长庚医院
: 这的确是对有老年人有很大的优势
: 就跟经国路有敏盛医院一样
这边也有共识了.
: : 青埔空屋比林口多, 点灯率更惨.
: : W君自己就说青埔以投客为主辅以些许自住客而林口是自住投资各半了.
: : 不就说明了自住客普遍偏爱林口不选青埔了吗?
: : 此外CP值跟发展潜力与投资有关.
: : 投资论投资自住论自住, 你又犯了在讲A的时候拿B来回的毛病囉.
: 我的意思是说
: 青埔目前是step2到了step3当中的阶段 所以是投资客>自住客
: 等青埔到了step4当然就变成自住客>=投资客
: 其实坦白说 最近北台湾各地房市交易虽然冷
: 青埔最近来找屋的 自住客的比例已经快比投资客高了
: 这是我听几个代销朋友跟我分享的资讯
: 不过也可以解读成也许是投资客假冒伪装成自住客来找标地这也不无可能
: 不过根据这些买方在问或者在找的需求跟条件
: 感觉是真的要自住的导向会比较高
: 因为投资客不太会管很细部的地方
: 但是自住客大多龟毛 建材会问 车位的挑选跟楼层挑选 还有规划细节都问很细
: 而且看一次不会买 之后又找长辈 又找朋友 一看在看 一问在问
为什么自住客的比例已经快比投资客高了?
自住客总量当然可能有比以前多
但是决定性的因素 "绝对是" 这时进场青埔的投资客已经超大幅减少了.
这个情形是好是坏, 这个原因究竟为何大家可以思考一下.
: : 中路还没出现建案, 一个都没.
: : 预期价格38-42, 好像跟W君大力推荐的青埔蛋黄差不多.
: : 尚且凭W君预测, 青埔明年上5字头三年内上6字头, 怎么看都比中路贵,
: : 怎么比价又变青埔有优势了呢?
: 我讲的5字头是明年底商业较核心地段那种
: 青埔还有很多2字头的C/B咖地段
: 但是中路第一案非A咖的地段很有可能36或38以上起跳
: 然后越垫越高 恐怕几乎大多数都是四字头以上
明年如果真如W君所预测青埔A咖上五字头, 那么请问B咖要不要个35?
请问这有任何比价优势吗?
C咖不该拿讨论中路重划区内的建案比较
外围比外围, 昨天板上才有开价一坪14万的中路外围公寓贴上来唷!
: : 所以W君怎么会拿建商跟代销的广告词出来推荐给板友呢?
: : 难怪人家怀疑你是代销, 因为说词一样阿.
: : 得罪了.
: 我主要是在酸建商的意思
: 我只讲真实的数据
: 前面文章我列出的数据就是桃园只不过是第五大运量 未来可能变第四
: 但是这建商直接自我感觉良好讲"第二大吞吐量" 连我都看不下去
: 连很多概念都没有了解清楚就直接说国际级的都市来广告 这样实在是不妥
: BTW,这个案子我没有买啦 我也不是代销 跟这建商一点关系都无
: 如果我是代销或建商 我应该早就赚翻了
: 最后感谢各位的指教
: 我想这一串讨论文我就不再发文回应了,就此打住~
: 如果还是回答不令人满意,
: 那只能说声抱歉我能力还不够...XD
: 因为一直讨论下去我怕会有人误以为我一直"蓄意炒热青埔"的话题...
: 这样对我也不好,
: 对其他人也容易造成误解
: 如果对青埔还有其他问题真的很想了解的话,那就私下聊
: 我想板上也许也有其他专家,大家也可以私下请益他们
: PS:这篇文章最初起头发问的是帅过头,
: 真的说论投资报酬率,其实大埔我是觉得还颇有搞头(个人不负责任看法),
: 只是目前更荒凉阶段更早,心脏要够大颗
辛苦了, 感谢分享.
: 推 IrvinYuan: 纯推不乱入 08/24 12:10
: ※ 编辑: wegary (36.224.66.43), 08/24/2014 12:11:43
: 推 kutkin: 三个都笑话呀....翻一倍.... 08/24 12:18