for ck09大
感谢您对于水岸的论点,让我有其他面向不同的看法
我也同意您说的,目前房市这几个月多空不明
的确任何人哪怕是青埔还是其他重划区,
都要审慎,不管自住还是投资
切忌乱买
for Induction大
我其实打算要终止发文了,
不过您冒出要挑战我,
我想您为人生胜利组的大人物挑战我这鲁蛇,
我承受不起囉...
我仅能把我知道的给与您回应我的看法
※ 引述《Induction (Induction)》之铭言：
: W君你好, 我挑战你.
: 我认为
: 1. 青埔现阶段自住不宜, 生活机能根本没有到位.
我想也许不只您
应该有70%~80%的人都会这样认为
我前面也说过
青埔现阶段差不多是Step2过渡到Step3进行式的阶段
也就是刚正在大量长楼的阶段
通常这个阶段
在任何重划区都是投资客远大于自住客
这都很正常的现像
哪怕是过去北大特区或林口特区
在5年前也是类似这样的状况
常常有一句话说的好
真正买到最高点的反而是自住客
当所有机能跟题材全部都到位的时候
房价都是最贵的
我也强调
如果非常注重现阶段的生活机能的人
也许其他区域是个其他的选择
: 2. 青埔现阶段投资不宜, 未来三年的投报比不上过去三年.
: 边陲低价商品未来五年的涨幅比不过平镇南势.
: 中价位的商品未来五年的涨幅比不过台铁捷运红线沿线各站建案.
: 核心高价商品未来五年的涨幅比不过单价差异不大的头前.
感谢分享您的投资独到见解
我对平镇南势以及台铁高架化车站的看法是
平镇南势目前的行情我知道大概是15(面灵骨塔)-22(核心) 假设翻一倍就是30-44
台铁只有高架化跟增设车站 各站状况不一
我就举例台铁桃园车站前后站好了
前站500米左右目前的预售屋行情是36-42 假设翻一倍就是 72-84
后站500米左右目前的擎天汇行情是36-41 假设翻一倍就是 72-82
头前我没有彻底研究过所以我就没列入说明
青埔特区我的看法是
5年后我估计住宅核心地段约65-70 商业区核心地段约70-80 其他区块就不讨论
就以上面这几个来看 抓个核心价格 五年翻一倍来看
五年后平镇南势的核心地段涨到44(核心)?
五年后桃园车站的核心地段涨到84(核心)?
五年后青埔高铁的核心地段涨到70(核心住)-80(核心商)?
这三个各位觉得哪一种可能性最有可能实现?? 或者说接近达标?
如果今天桃园车站后站推案的不是宝佳而是像上市上柜大品牌的建商的话
我估计不会只卖38这么客气 恐怕直接卖40或42以上 那投资报酬率又更低了
青埔特区宝佳的案子只敢卖2字头
假设宝佳抢到好地段 如某个向水 大概也顶多三字头初段
还不敢像桃园后站这样直接卖38
当然也许按照I大的说法
也许内坜火车站或国际路 永丰车站比较有更大的涨福吧?
这边区块我没有彻底研究
但是我知道要是国际路500米内核心地段现在要推预售案
大概也是要卖一坪三十几万以上
这边屋龄快十年的国泰中古屋最高都有人成交到28万/坪了
抓一下预售屋估价法则 也离35不远矣...假设要翻一倍就是得70了 我自己都会吓到
另外对于新板特区来讲
因为已经开发到尾声了 不过最后还有个环状线题材
所以我估
新板特区的天花板差不多110万/P-120万/P到顶!!
副都心差不多85-95万/P到顶!!!
头前差不多70-80万/P到顶!!!!!
我前面也说过
我个人不负责任是估计青埔五年后不排除 "逼近副都心"
另外说到林淡三这三区 撇开淡海不谈 因为等级不同
我认为林口后续天花板是高过北大的
因为林口的机场捷运优势跟几个题材将会注定他的高度会高于北大不少
但是这都是未来的事情 也许哪天政府把全部资源拿去拼命盖三莺线也说不定
至于AMAX跟AONE的天花板我就不清楚了
以上是我不负责任的估法 也许错误摆出 看看笑笑就好!!!
: 3. 航空城计画的规模` 成败与成熟速度决定青埔的成败.
: 只可能拖不可能快. 成熟期拉到二十年后也不会让人意外.
其实我一直觉得航空城的发展并没有100%影响青埔特区的生死
看起来k大好像很注重航空城起来=青埔才会起来这个论点
举例来说
青埔在2012年年底之前航空城完全都都没定案 连白纸黑字都还没之前
这之间还发生过当年国际医疗专区的多次流标 机能非常薄弱下
照样靠机场捷运跟几个题材还能从10万硬是涨到20几万
当然也可以解释因为北台湾双北都在涨 所以青埔只是跟着大盘趋势涨
: 4. 我认为青埔不会跌, 但因为基价已高涨幅有限, 平均年投报有10%就要偷笑了
: 天花板约是新板的2/3, 也就是65左右, 最快8到10年慢则不知何年.
我看法上面已经描述
谢谢你的分享
: : 大概短期这一两年内的生活机能,
: : 林口的确是在青埔之上,
: : 因为我前面强调过很多次,
: : 林口已经是国中毕业生了,
: : 目前这一两年是林口题材逐渐全部实现的成果丰收期,
: : 青埔还只是国小毕业生,
: : 拿现阶段来比,
: : 当然林口略胜青埔
: : 小学毕业生就算先天体质再好,打架当然也会输给国中毕业生对吧?
: : 想当然尔.
: : 目前林口A级地段的房价也比青埔A级地段高一个档次
: 问题是国小毕业生只要不去当流氓中辍或是意外夭折, 三年一到总会变成国中毕业生.
: 青埔三年后难道就打得过林口吗?
: 还是会慢慢变成要主张国三生打不过高三生, 高三生打不过技职生, 技职生打不过兄弟.
: 等两个人都变成30岁的兄弟时才来打? 那会是20年后耶...
这个比喻延伸的问题我不知道要怎么回应您了.....好吧您赢了 XD
其实不管是全世界的奥运或者各项运动会
特别是体能方面的项目 最强的年纪差不多是18-20岁这一段
大概就是高二到高三上下这年纪最猛
在奥运里面当中22岁以上已经是老将准备要退役了
就以游泳或跑步这种急需要爆发力跟体能的运动
往往全中运(高中生)的最强记录成绩
反而比大专杯的最强记录成绩还要好
当然也可以解读为大专生都打电动熬夜荒废了
这个讨论好像有点离题了...
: 这边在讨论投资.
: 我认为一个地方再炒15年跟一个地方再炒50年在意义上是一样的.
: 重点在投报而非年限. 因为暴冲几波完比价天花板出现后涨幅就会趋缓,
: 没有可能无止境的暴冲下去. 然后就得转移到投报较高的标的上.
: : 以前五股王的主管Zit大有分享过一个原则
: : Step1.土地征收前进场赚最大风险也最高,以政客跟大投客内线为主->航空城
: : Step2.重划完毕之后荒凉刚要长楼的阶段,以政客跟投客为主->大埔
: : Step3.新屋部分落成又继续长楼题材开始长芽阶段,以投客为主少数自住为辅->青埔
: : Step4.开发已达一定规模阶段,题材收成期,以自住为主投客为辅或两者各半->林口,副都心
: : Step5.开发迈入饱和阶段,投客退散,自住花最高的钱来享受->新板,北大
: 这边在讨论自住合宜度
: 比对W君本文前中段, 前面说路边的野狗都知道青埔生活机能差;
: 中间却说可是自住合宜度好. 这就有一点吊诡. 青埔现在改打乡野风情溜狗方便了吗?
: 家中有长辈就会知道, 邻近医院是非常非常大的拉力.
我不否认林口A9过了一个捷运站有长庚医院
这的确是对有老年人有很大的优势
就跟经国路有敏盛医院一样
: : 至于其他人怎么选择,这是个人喜好.
: : 就我身边不少友人买青埔的房屋打算入住,
: : 也有不少比例是台北下来的,
: : 这些人都是一路从台北市新北市这样找屋找下来,
: : 林口土城北大新庄三重都在这些人曾经精心评估过的地方.
: : (当然也许这都是少数当中的极少数)
: : 觉得林口的单价跟现况符合需求的人自然会去买林口
: : 但是觉得青埔CP值高发展潜力更强的人自然会选青埔
: : 所以若武断的说青埔房价太高不可能会有自住客来住
: : 我想这样的结论过度武断...
: 青埔空屋比林口多, 点灯率更惨.
: W君自己就说青埔以投客为主辅以些许自住客而林口是自住投资各半了.
: 不就说明了自住客普遍偏爱林口不选青埔了吗?
: 此外CP值跟发展潜力与投资有关.
: 投资论投资自住论自住, 你又犯了在讲A的时候拿B来回的毛病囉.
我的意思是说
青埔目前是step2到了step3当中的阶段 所以是投资客>自住客
等青埔到了step4当然就变成自住客>=投资客
其实坦白说 最近北台湾各地房市交易虽然冷
青埔最近来找屋的 自住客的比例已经快比投资客高了
这是我听几个代销朋友跟我分享的资讯
不过也可以解读成也许是投资客假冒伪装成自住客来找标地这也不无可能
不过根据这些买方在问或者在找的需求跟条件
感觉是真的要自住的导向会比较高
因为投资客不太会管很细部的地方
但是自住客大多龟毛 建材会问 车位的挑选跟楼层挑选 还有规划细节都问很细
而且看一次不会买 之后又找长辈 又找朋友 一看在看 一问在问
: 中路还没出现建案, 一个都没.
: 预期价格38-42, 好像跟W君大力推荐的青埔蛋黄差不多.
: 尚且凭W君预测, 青埔明年上5字头三年内上6字头, 怎么看都比中路贵,
: 怎么比价又变青埔有优势了呢?
我讲的5字头是明年底商业较核心地段那种
青埔还有很多2字头的C/B咖地段
但是中路第一案非A咖的地段很有可能36或38以上起跳
然后越垫越高 恐怕几乎大多数都是四字头以上
: : =========
: : 最后来joke一下
: : 很多人酸"国际级的都市"
: : 其实这不是我乱创的
: : 青埔很多在地深耕的人比谁都还自我感觉良好
: : 下面这个连结也是其中一位在地建商老板
: : https://www.youtube.com/watch?v=gg5qJlKTO18#t=4m5s
: : 他的房子单价每次都硬要卖比其他案子还贵 XD
: : 不过他本身亲友也通通都住青埔
: : 而且每天都开自己的休旅车到处跟其他同行喇赛串门子 很健谈的一个人
: 所以W君怎么会拿建商跟代销的广告词出来推荐给板友呢?
: 难怪人家怀疑你是代销, 因为说词一样阿.
: 得罪了.
我主要是在酸建商的意思
我只讲真实的数据
前面文章我列出的数据就是桃园只不过是第五大运量 未来可能变第四
但是这建商直接自我感觉良好讲"第二大吞吐量" 连我都看不下去
连很多概念都没有了解清楚就直接说国际级的都市来广告 这样实在是不妥
BTW,这个案子我没有买啦 我也不是代销 跟这建商一点关系都无
如果我是代销或建商 我应该早就赚翻了
最后感谢各位的指教
我想这一串讨论文我就不再发文回应了,就此打住~
如果还是回答不令人满意,
那只能说声抱歉我能力还不够...XD
因为一直讨论下去我怕会有人误以为我一直"蓄意炒热青埔"的话题...
这样对我也不好,
对其他人也容易造成误解
如果对青埔还有其他问题真的很想了解的话,那就私下聊
我想板上也许也有其他专家,大家也可以私下请益他们
PS:这篇文章最初起头发问的是帅过头,
真的说论投资报酬率,其实大埔我是觉得还颇有搞头(个人不负责任看法),
只是目前更荒凉阶段更早,心脏要够大颗