※ 引述《Funnnnnnnnny (Funnnnnnnnnnnnny)》之铭言：
: 小弟最近想从预售屋下手。
: 但听说某些热门建案一开卖就销售一空，甚至要漏夜排队。
: 请问各位大大预售屋准备开卖或是正在卖的资讯要从哪里得到呢？
我非常讶异推文当中几乎每个人都提代销
但是就我的认知 真正第一时间是建商那边
1.第一等级:特别关系户,建商关系户
最强的是收到建商专人第一时间通知
在还没让广告公司开卖之前...受邀前往建设公司内
当场图面大概看一看 票就马上开出来下订...
这种又俗称为"建商关系户"
小的也曾经仔细观察过这种所谓关系户的身份
首先这些身分除了建商老板的内围亲朋好友这是不用讲
接下来就是建商"可能"会巴结的对像
例如
政府官员
立法委员
各部门相关人物(自己猜)
XX局高层(X运X,X铁X,,...我随便作梦乱猜的:P)
银行的放款部门高层
寿险高层
合建地主亲友
口袋深且常期捧场该建商的置产客
建商多年的协力厂商
建商的大股东
建筑师亲友
建商高层亲友
建商员工
.....
上面这堆身份是我"比较"常见的
除了建商员工跟地主亲友以外...
其余身份不外乎是位高权重不然就是口袋本身麦可麦可的
通常还没在代销那边开卖之前...
就直接在建商内部那边下手了
价格当然是比销售中心还便宜很多(废话)
通常也会有名额限制...
其实这些人本身就很有钱了(至少比一般人有钱有权有势)
然而买屋又比一般人取得的成本便宜更多
所以根本就是有钱人越来越有钱
以上是第一等级的
2.第二等级:广告公司高层/广告公司员工/广告公司的口袋名单人员
通常广告公司这边也会有一些口袋名单
例如常常捧场来买的VIP,广告公司高层的亲朋好友,专案的口袋,...
代销或专案经理也会第一时间在还没开卖之前就先通知
有的甚至可以买到代销内部员工等级的优惠价....
当然就算没有优惠价
只要第一时间来捧场而且本身大家都熟的话
那更简单了
反正案子都是以完成业主要求的总销为目的
所以照样可以卖你便宜一点
到时后再用晚点来买或调涨之后多的价格来补
如果没钱的话...喔 应该还有个方法
如果长得像帅过头一样帅的话
不然就去跟跑单姐姐培养感情,泡汤,看夜景,度假,交心..
如果是正妹的话...
不然就主动去跟ama大还是LDT大这种广告公司的人员多多搭讪...
晚上陪他们聊天,看夜景,喝酒,泡汤,...然后....!#@$%^&....
这样看有没有机会....XD
3.第三等级:勤作功课,跟代销混熟交朋友
就是时常关注房产动态
多多跟各销售熟络...或者有在勤作功课,
(基本上每个月只有去翻一下每期最新住展这已经算是有点混了)
这样虽然不是口袋名单也不是VIP
但是至少能掌握开卖的第一时间冲进去下订
虽然可能买的价格可能比前者高
但是至少买到的往往都是开盘价
因为通常广告公司房屋销售一定趴数就会调涨
最常见的就是每卖三成就调涨一次...一路调涨到最后
当然也有可能最后剩一些要冲刺clean
会把烂一点的楼层用便宜一点给他清光...反正只要达成总销目标就可
假设今天可能代销跟建商那边达成要卖27万均价
然后开盘第一时间就开价29.6,然后成交价26万
卖了三成之后就调涨到27万
卖了六成之后就调涨到28万
卖了九成之后就调涨到28.5万,或者以27.XX促销
假设您第一时间26万买进...在房价上升趋势当中
直到以28.5万作尾盘完销...
然后也许过一段时间...仲介那边转卖的行情已经到29万
所以"理论上"您至少就有29万-26万=3万/P的利差出现
(前提是上升趋势要卖得掉)
以上这只是随便举例不一定正确...
4.第四等级:散户/路过的/没勤作功课但是时机点到了
这种就是平常没有很认真作功课,刚好路过就进去接待中心看屋
喜欢就跟家人讨论之后再犹豫个几次就去下订...
这种的买到的价格就看个人本事...通常就差不多均价上下
5.第五等级:错过时间的人
这种就是错过了该案的销售时机,有些人非得该地点或该建案不可
但是案子都完销了,这就只好去找代销看有没手上有客户要转让的
或者去仲介那边买投资客要卖或者要换约的
当然价格价差方面没有一定
就看要转让的人想赚多少
6.第六等级:案子交屋之后出现的买家
案子已经交屋后...行情通常会稳定下来
而且通常从预售到完工交屋"之后",价格已经不同了
以刚刚讲的开盘26万到28.5万完销之后
假设房产上升趋势不变到了交屋后...
往往可能会涨到30万以上...
狠一点的甚至会被周边新案抬轿到33~35万以上都有可能
当然也有建商会把一些户数保留到这阶段再放出来卖...
各种状况都有可能
以上是我大致看到的过程
其实最可怕的是第一等级的人物
这种人物拿到的价格
有的低到离谱....
当然也要看建商
有的只有低壹些些...有的则是落差很大...
举例而言
假设开盘的牌价是N的话
那么代销那边假设开盘价格是N*0.88折
我所看过的建商关系户
有 N*0.78, N*0.8, N*0.82, N*0.85, N*0.86...
这些折扣以上我都看过...
若假设29.6为开盘的牌价
倘若是八折...那就是23.68....
真是靠北边便宜....
当然有些比较有自律的建商
也会要求这种特殊关系户...在预售的过程当中不得换约
要到交屋之后才能转售...避免影响到案场的销售...