※ 引述《rath (concentrate)》之铭言：
: 以5%-10%计算
: 一房产若是市价1000万, 拿300万, 借700万
: 一年后以市价1100+xx万卖出, 本钱变成400万, xx设定为利息与仲介费用
: 接着可以操作400万为本金的市价2000万的房子, 拿400万, 借1600万,
: 一年后以市价2200万+xx万卖出, 本钱变成600万, xx设定为利息与仲介费用
: 接着可以操作600万为本金的市价3000万的房子, 拿600万, 借2400万
: 一年后以市价3300万卖出, 本钱变成900万, xx设定为利息与仲介费用
: 接着可以操作900万为本金的市价4500万的房子, 拿900万, 借3600万
: 一年后以市价4950万卖出, 本钱变成1350万
: 此时第一年买的房子变成1100*1.1^3 =1464万
: 利用这操作三年内可以买到1000万的现金付款的房子
这要保证年年15%成长.
你才有办法在房屋卖掉的时后拿到10%投报率,因为仲介来会就6%,你房屋整理也要钱等.
另外像现在成长就没15%这么高了.
不过以上都还称不上是风险.
真正的风险如以下.
只要一个政策或是Sars过来或是米国或中国金融危机又演一次.
甚至现在让我很担心的核四问题,只要停盖,大概就是1~2年投资恐荒期.
至于更久之后的电费大涨造成的问题都还没讨论.
你就至少被套牢2~3年才回的了本来的价格.
并且这还是以台北市才有这个本事2~3年回来,其他地区可能要更久年.
而这段时间内,每年贬值2.5%折旧+管理费,等于是负成长.
当你贷1000万,每年利息5万你撑得住.
当你贷3000万,每年利息15万你撑得住吗?
再者,现在要开放金融自由化,这样利率总有一天会调高.
(不然大家都把钱汇去中国存4%...台湾银行立刻全倒)
以上都是现在1.x%利率的世界.
当今天突然多提高1%利率,你贷款负担会突然增加30%以上.
更者,大量的中产阶级因为房贷压力,就会大量减低买气,外加钱转不过来的抛售.
这样玩这种高贷款会直接倒掉.
基本上算这个就像算股票一样.
要是OOXX,我10万块5年就变1000万...
可是现实,就.....这样吧..XD
投资你可以赢100次,但是你经不起一次输掉.
所以身为小老百姓,不想去当上市公司大老板身价几千亿和人家争首富的话.
你要玩就要玩稳赢的.
啥叫稳赢,那就是这个东西无论发生任何风险,你大概都称得住.
(当然如果突然和中国打起来,这...认命吧,带着黄金快跑新加坡,先不要管房子了)
也就是说,你要看贷款是否是你负担能力内.
你收入有10万,你贷到1000就有些风险,但是绝对不要超过1000.
因为你要想,一调高利率,房子就滞销,你被套牢要嘛赔钱杀出要嘛继续压.
继续压利率继续提,那你要不要杀出?杀出人家就先7折收购,你肯吗?
so..你要以最后可能会调到大约3~4%你是否撑得住来看.
你撑得住,你在调高利率这方面就稳赢,风险极低(因为应该不会条超过5%,这太诡异了)
同样道理,如果发生金融危机,流行性疾病等,你是否撑得住贷款.
(其实你提高利率撑得住,这个你就称得住)
至于人家高贷款杠杆玩得很爽...
你不用去羡慕别人,人比人永远气人死.
你只要和你自己比就好,有没有越赚越多,有就可以了.
稳稳的赚每一块钱,慢就是快,少就是多.
越贪的人就死的越快.
越想用小钱赚大钱的,就越是那些从楼上跳下来的.
用大钱来赚小钱,才是目前这个社会的主流王道玩法.
and...最近就两个很大的问题让我很烦恼.
1.核四停建.
2.金融自由化.
这也是我商办看了半天都不敢下手的原因.
因为我不想赌这么大.
宁愿去玩土地,有任何风险就放著跟他等.
赌输了就当存款,存久了还是会有开奖的机会的(点有挑好,总有一天会开发)
反正土地放著也不会烂,也不会被偷走,无聊还可以在上面打滚.