※ 引述《ving12828 (练习)》之铭言：
: 在新板特区，县政府对面
: 有打算想买里面的小套房，一坪42万起跳
: 销售员说以后会涨很大
: 可是就算涨很大，套房容易脱手吗？
: 预算不是很多，所以只能买套房
: 如果要买套房，是不是就不该花大钱去买呢？毕竟以后不好脱手!?
: 还是说，如果去中和买屋
: 相较于新板地区
: 同样的坪数，可以省下很多钱
: 或是同样的价格，可以多买好几坪呢
: 不知版友们能否给予一些建议..谢谢
小坪数的魅力在于对买卖方而言 总价微幅波动单价就会大爆炸 反之亦然
对一个会买卖小套房的人而言 20万就已经是一笔不小的数字
至于小套房的买卖价值，主要还是被三项指标控制
1.租金
2.自备款
3.利率水平
这三项其实也是回归到同一个项目，那就是现金报酬率
一个套房如果所在的地点不佳，就会导致贷款自备款成数冲高
这会严重影响这个套房的投资价值
假设有一间权状12坪主附属建物合计约7.5坪的新成屋饭店式管理的套房无挑高夹层
单价40万、总价480万、装潢家电成本20万，装潢后租金约14.4K实收 这样算高的
如果可以带七成，利率1.7%，这样480*0.3+20=164万现金一年可以收17.28万租金
并且一年缴付利息5.71万元
名目报酬率是17.28/500 = 3.456%
现金报酬率是7.055%
但是如果利率升到2.2%呢？
现金报酬率骤降为6.03%
简略的注记就是利率每提高0.5%，现金报酬会降低1%
也就是利率只要升到约4%，套房的现金报酬率会比大多数的投资工具都要低
再来探讨资本杠杆比例
如果只能贷五成，利率同样1.7%，那么240+20=260万现金一年可以收17.28万租金
并且一年缴付利息4.08万元
名目报酬率还是3.456%
可是现金报酬率剩下5.07%
以上探讨两个因子对投报率的影响
为什么不看名目投报率呢？因为名目投报率根本不会随这两个指标变动
只会因为当地的租金行情而变动，而租金要变化是以数年、十数年为单位的
但我们都知道房市投资一季就会有很大的差别
原因就是来自于利率的变动
现在是利率最低的时候，几乎不可能再低了，要再低也可以清楚看到底线近了
然而以台湾的经验，前几年也是有人在大喊台湾金融会日本化
不过很遗憾地虽然利率低是一种趋势，但是零利率是一种日本式的病态
我国金融结构跟美国的脐带关系远胜过跟日本的连动
而美国在前几年升息后，台湾也顺利脱离零利率时代
邮政一年期定存也回到2~4%之间的水准
现在是因为资金行情，让小套房那种只有5~7%现金投报率的产品
也可以变成这些定存族的标的
才把整个房价给锁住
否则一般小套房只有买屋族里面收入最低养不起高额贷款的人买的
而现在针对小套房这项产品银行愿意承贷给这些人的成数并不高
所以小套房真正的价值就是用贷五成去计算的现金投报率
并且还要用五年或十年期平均利率去抓成本
也就是实际现金投报率其实只有约3~4%而已
根本跟邮政一年期定存的长期平均报酬率只差一点点
然而却有极高的流动性风险(卖压大，买方少)
实际现金报酬率实在太低了，大多数正常投资买方都不会买
只有定存族比较会去抢
如果利率回档连定存族都无法吸引了
那小套房一定会崩跌
未来区域行情的趋势就是在同一栋大楼里面
两房无车单价最高，三房有车次高
然后依序是三房无车、两房有车、四房有车、四房无车、小套房
(以上皆以同类型住宅为主)
因为现在的小套房既没有漂亮的报酬率，未来也预期报酬率暴跌
因此合理买价应该放得相当低
而且小套房还有一个很大的问题
就是放久了会旧，建商却又一直盖新的
久了投资用的套房变得跟台中的房子一样市场价格会快速折旧
结论就是一句: 不管投资自住
套房一定要在利率最高档的时候买进
这样你就可以在利率低档的时候卖高
现在正是卖的时候，不是买的时候