※ 引述《amilu ()》之铭言：
: 这是小弟心中放很久的问题 久久没有解答
: 不知有没有经历过 或 知情的大大愿意替小弟解惑一下 <(_ _)>
: 商场部分 台北像是艋舺、西门町转移至东区
: 高雄的旗津、崛江转移至新崛江
: 这些地点在当下都有其"不可取代性"，也因此造就天价的房地产行情
: 然或许是因 "都市开发及政策执行" 及 "产业结构的改变" .... (只是自己乱猜)
: 造成原本的黄金地点逐渐的被另个点取代。
: 小弟想问
: 究竟是发生重大事情而快速没落，还是逐渐的发生各种小事使商场转移？
: 上面两例中各发生什么事？ 在转变时，有什指标可显示兴衰与崛起？
: 住宅部分也是
: 从早期的南高雄逐渐转移至今日的北高雄(左营等地)
: 台北住宅部分不知是否有类似状况，请强者补充
: 住宅跟个人投资就更相关，也更好奇这之间转变的细节
: 是发生什么事 使得原本地段优势转移出去?
: 看着过去 想着未来
: 从出生开始住过小港、左营、苓雅三区
: 台北也短暂的待过大同、石牌等区域 看着此长彼消轮替不已
: 而这之间的转变却只是短短二、三十年
: 是有可能 今日买的物件在付完贷款以后 变成明日黄花的
: 过去发生的事 是否有什么线索供我们在买房投资时多加谨慎思考?
: 在此先感谢各位大大的分享 <(_ _)>
台中市以前最热闹的地方在火车站
也就是中区
但你如果坐火车来过台中
会发现现在的中区老旧不堪
台中市的核心是沿着"台中港路"
这条大动脉"逐渐"西移
现在已经移到文心路了吧...
有兴趣的朋友可以上网查看看西移的距离
除了交通便利外 (高速公路取代铁路)
还有郊区空地容易取得
建商政府愿意投入开发
社区较新,又便宜
自然就吸引人移入
人一多,机能就渐渐发展
外移的速度是呈现"倒Ｕ"字型
假设旧市区原有200户
有90户经营著与生活机能息息相关的行业 (小吃店,洗衣店,机车行,商店...等)
新社区开发好后
吸引了5住户移出旧社区
假设各户消费力相同
原本的商家就少了4.5%的客源
影响还不大
等到又有5户移出
商家的客源又少了4.7%
这时就有商家受不了了
1商家率先移出或关门
生活的便利性就开始下降
又加强住户移出的推力
商圈的没落就像滚雪球一样
越来越快,越来越大
等到空屋空店面越来越多
房价租金不断下跌
跌到足以让基层的商家生存
维持基础的生活水平
住户外移的现象才缓了下来
旧市区不适合精致型消费商家
如高档餐厅,主题餐厅,精品店,高级服饰,影城
但一定有小吃店,传统市场,摊贩,二轮电影院
这时商圈也没落的差不多了
人口型态也影响很大
我家附近都是中古透天,公寓
是该区最早开发的地区
原本这里的房子超好租
房东一点都不需要操心没房客
但渐渐的附近开始盖起大楼
三房两厅比起透天更适合小家庭
纯住家的房客渐渐消失了
房客也变成住商合一的小公司行号 (部分办公部分住宅)
这种房客受景气影响超大
若生意不好做,只好搬走省成本
房东们原本都不以为意
反正新房客自己会上门
但招租期变长,租用时间也变短
透天空屋越来越多,像雨后春笋一样
这个月巷口的租不出去
下个月隔壁租不出去
下下个月对面也空了
现在我家这边同时有6~7户招租
红纸都贴到变白纸了...
房东现在只能期待景气反转
不然真不知该怎么办...
没落是渐渐累积的
而且无声无息
不灵敏的人根本不会发现
真的是冷水煮青蛙
发现时就太晚了