回归一下这篇文标题提到的1/8，我整理一下wiki、以及许多日文的网页资料跟日经的
指数描述一下当年日本房地产大泡沫的过程。
日经指数在1989年12月来到最高点后，隔年1990年1月开始爆跌，1990年的日本房地产
并没有任何松动的现像，当时的不动产已经引起许多人的注意，在日经爆跌9个月后，
1990年9月NHK推出了一系列针对房地产高价化的特辑节目，而在这一系列节目播出后，
引起极大的回响与讨论。
又隔年，1991年东京圈的地价开始出现小幅度松动，平均下滑约-1%，部分区域甚至出
现了快-3%的跌幅，这个跌幅大概还没有引起一般投机者的注意，不过已经有部分的投
机者注意到这个松动的现像。
1992年东京圈的地价出现了惊人的跌幅，平均在-12.9%，部分区域达到快-20%；到了
1993年，东京圈跌幅平均跌幅约-14.6%，部分区域也出现了-22.2%跌幅，而到了1993年
日本才开始爆发大规模不良债权，特别是不动产部分的14.6兆日圆不良债权规模震撼了
整个日本金融界。
1994年、1995年还是持续不况，维持前几年的跌幅，直到1996年才出现缩小的跌幅，东
京圈平均约-5%，部分区域有的-6.6%，之后数年维持这个跌幅到了约2000-2001年才开
始回温。
从日经爆跌到房地产开始大幅滑落，大约经过了快2-3年左右的时间，说房地产是落后
指标其实一点不为过，而且滑落时间很久，单是1992-2000年这八年时间就够让全东京
的上班族、公务员、投机者下地狱，因为这八年的时间到底套死了多少人没有人晓得，
房地产几乎蒸发到剩下快1/10，好一点的可能还有1/8，有段时间富士山的树海还因此
成为自杀胜地。
1995年到2000年倒了许多大型金融业者，山一证券、北海道拓殖银行（拓银）、日本长
期信用银行（长银）、日本债券信用银行通通都是活生生的例子。
而在不景气中的日本，公务员录取率飙新低、寿险业者保费逐步提高、加税这些特征也
逐渐可以在台湾看到。
目前东京圈的“地价”住宅区约在每坪40万上下，都心大约每坪50-60万，注意，是地价
哦！可不是房子盖好后的每建坪的价格，全盛时期大约在300万台币/坪(约300万日圆/平
方公尺)，如果要把北市跟东京的房价做讨论，应该是要讨论地价比较客观，试想一下北
市现在的住宅用的地价是多少？(泡沫经济发生时日本国民所得刚好过三万美元大关。)
如果要讨论建坪价格，因为日本的大楼/公寓不含公设，卖你的是实实在在的建坪，你
再多个200万日圆的修缮积金大概就是全部的价格了，而北市，你则需要考虑到公设比
后才是真正的房价。
2-3年只是日本这个国家的状况，每个国家体质不同，有的可能很快(像美国)有的可能
很久(也许北市就是？)，但是只要房价出现了有特定地位的人出来质疑(像日本的NHK或
台湾的张金鹗)，而市场上的价格开始出现松动、激烈波动，很多的散户开始质疑，通常
都不是什么好的兆头。