以北市来说
目前投客衡量店面投报率是以3%作基准
只要3%以下 买方其实没有任何兴趣
或许这个店面有前景 可以买来放著
但是能撑多久 这个要看个人财力
稳健投资店面的投客 其实不爱这种
他们喜欢有现成稳定的租客
最好已经租给银行或知名连锁
景气低迷时 住宅房价会修正 店面单价也会修正
至于修正幅度多少 很难讲
大部份持有店面者 资金实力都算不错
好地段的平均下跌幅度会比住家来得少
景气差租金只会往下 往上的是个案
既然是往下探底 租金报酬率也是看下
所以若买了一个年3%左右的店面 可能明年只剩2.5%
甚至房客退租 变成空置店面
以目前来说 投客设定标准会拉高
会把风险闲置损失算进来
所以现在没有4%以上 甚至要5% 才有可能进场
好地段的店面 租金收益很少有超过4%的
所谓的好地段指的是主要商圈的大路边店面
至于巷弄店面或是夜市店面 虽然人潮多
但只要商圈转移有风吹草动 跌价损失很大
退租风险更高
故一般大路边店面投资 安全性高
特殊商圈投资要很谨慎 比如民权东路的水族街店面
五分埔成衣商圈 夜市 等
有时候是有些店面是有人潮没钱潮
往往生意好的就是那几个区块
没有做好市调 贸然投资 亏损不是几十万计算
要求收益率也会考量店面的总价
若是5000万~~1亿的店面 一般都要4%左右
1亿以上要5%以上 才会划得来
高总价可是高风险的
跌幅很深 租金再高都没用
国外有用月租金乘200倍 来估算店面合理价
不过国外房地产投报本来就比台湾高很多
税率也很高
台湾有未税含税的租金计算
所以国外那套计算方式要是用在台湾
我想没人敢买店面了 因为价差实在太大
自从地铁在台北形成集客效益后
北县店面有些市况比北市还好
新埔 府中 江子翠 海山 顶溪 永安市场 景安 南势角
七张 大坪林 淡水 竹围 等这些捷运站周边的店租
都蛮惊人的
所以店面投资不能像豪宅或门牌观念那样强烈的地域观
人潮钱潮才是第一 是北市或北县反而不是那么重要
很多投客的店面常会有假租约情况
太多人用租金反推合理总价去估算店面价值
所以投客利用人性贪的心理去包装店面租金
和房客套招做假租约
所以我们更要了解这商圈的行情
才不会被设计
景气好的时候 价差往往千万
蛮多人成了冤大头
买店面杀价要比买住家更狠一点
屋主都不是省油的灯
很多投客靠房地产赚的钱 往往都是店面投资
因为在景气低时超低价买到
景气高 店面包装容易 高价卖出
所以景气低迷有闲钱买店面投资是不错的选项
以现在来说 开天价的店面不用理会
市调过后 自己认知的价格 那怕是开价的6折或7折
都有可能成交 不合理的价格有两种 一种是高价
另一种是低价
提供我过去看店面的经验 ~
三角窗店面
特别是逆三角窗
以及骑楼面积不会太大的
面宽要超过七米
纵深要过六米以上
若是透天店面
往二楼的楼梯不要挡在门面
如此面宽才有完整性
店面后方一定要有防火巷
没有防火巷 很多业种都无法运用
正方形的店面优于长方形
纵深过长的店面
空间利用较差
林荫大道的店面生意未必好做
原因在于对向斑马线过长
人潮较稀疏
马路双向道对店面有利
单行道生意会受影响
马路边店面优于巷弄店面
若巷弄中是夜市除外
一般巷弄店面的投报率要优于马路边店面
巷弄店面容易受景气及商圈变迁的影响
若是商圈改了 巷弄店面几乎就要挂了
选在重大交通建设旁的店面投资
失误率会比较低
选在没有公共建设投入及没落商圈投资
容易套牢
在捷运站旁投资店面是趋势
可转进未来路线完工的车站周边
捷运路线的终站及起站
有集市效应
如淡水 南势角 新店 昆阳 之前的新埔 中山国中
投资店面时要小心假租约
有些投资客很恶劣
买下店面后和房客串通
立下高租金的假合约
让人以为投报率高
诱骗另一手买方上当
有固定租约且租给稳定的连锁企业
或是银行
这样的租约比较真实
店面使用要注意使用分区
路宽或巷宽八米以上的店面
才可核准设立公司行号
八米以下若过去已核准过 则沿用
若过去没准 则失去资格
各行业设立要遵照使用分区管理
所以要开店先了解未来申请营利事业登记证
及公司执照 是否顺利
买低洼地区的店面要留意
小心淹水以后租不出去
有些干道可行驶大卡车
卡车多 行人较排斥 不容易形成集市
就长线投资而言 若是小坪数店面
公寓店面会优于大厦店面
因为改建价值高
但若是要着眼在经营面
大楼店面会比较好
质感佳 管理及门面都优
有广告效益的店面也是加分
如边间可挂招牌
同一排建筑物最好是贴齐
最差的就是隔壁建筑物较突出
同向看不到广告招牌
在闹市中 二楼是一楼的延伸
二楼店面效益不会输给一楼
聪明的企业常常一二楼同时租下
增加使用面积
店面内柱子过多也会影响租金及卖价
最好柱子都在边墙
有些路边店面 特别是大楼
会做退缩 同时需爬几步楼梯才能到店面
这样的效益也不好
橱窗流动人流抓不住
仅供参考
※ 引述《kadok (暗夜流星)》之铭言：
: 请问 有大大买过店面吗
: 最近看到房屋网站上 一堆蛮不合理的店面开价
: 同个地区 甚至不到多远距离的店面 单价差距很大
: 店面和二楼以上楼层的单价是不一样的 那有相关吗
: 还是说仲介有一套公式可以计算出开价和合理的成交价
: 感觉上是有钱的人的世界
: 这些东西几乎不太懂
: 买店面应该不外乎开店或是收租吧
: 但这些店面贵到吓人 就买来开店或收租
: 这辈子还的了贷款吗？
: 对于店面市场还蛮好奇的
: 有大大能现身说法一下吗
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