感谢b大跟h大的热心分享，不同的角度呈现的面貌会有别
但都是很好的心得经验谈，我也分享一下我自己的经验谈
关于斡旋跟要约的问题，其实各家房仲的操作确实都会有不同
而斡旋跟要约的法律效力b大叙述得非常清楚，
对要购屋的版众去区别两者的差异帮助很大，
我这里要叙述的不同的房仲对两者与法律问题的态度差异。
小黄房屋确实不爱要约，小黄房屋对于斡旋采取排序的开放态度
出价高的优先出价低的
没押特别条款的优先有压特别条款的
斡旋优先于要约
而小黄房屋这一套模式，其实很多加盟店也是用这一套模式在运作
前两者是因为签约成交与不解约的保障比较高
要约的部分确实如同h大说的，能不碰法律问题就不碰触法律问题
不是因为要约效力较差，只是大家都不想万一出了争议跑法院而已
不过小黄房屋相较于小绿房屋，面对法律问题比较强势，也比较敢打官司
小绿房屋则是先进先斡，但小绿房屋对于斡旋的收受与否比小黄房屋更严格
卖方经纪人如果不想收来谈，就不会收，有押特别条款的要看卖方经纪人的态度
而原则上都是先进先斡旋，要约亦然，只要卖方经纪人接受就可以
只不过现在景气很不好，房子的斡旋出的人不如过去的热络，
如果有成交的可能，现在即使出要约，应该大部分都会接受
附带一提的是，小绿房屋对于客户的重视程度确实高于小黄房屋
这里指的重视不是经纪人个人的问题，而是公司制度
小绿房屋对于客诉非常非常的重视，只要你透过小绿成交，或者房子给小绿卖
如果有问题、你就能对经纪人提出客诉，而且通常客诉成功机会很大
一客诉成功，经纪人就会受到处分，所以小绿房屋的店头对于客诉通常不敢轻忽
而小绿房屋也鲜少对客户提出法律诉讼，很多小亏通常自己吸收
所以我三不五时会听到小绿的经纪人在抱怨公司的法务很鸟
或者抱怨公司故意透过客诉苛扣经纪人薪资...:XD
另外，这阵子陆续有小绿或小黄的经纪人上来刊登房屋物件资料
提醒小绿或小黄的经纪人一下，这些物件资料能否刊登在你们公司以外的网站
最好查清楚，免得回公司被修理喔