节录这则跟房地产无关的新闻
http://mag.udn.com/mag/campus/storypage.jsp?f_ART_ID=137309
零分上大学 录取机会100% 2008/07/20
【联合报╱记者张锦弘／台北报导】
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........大考分发会指出，大考只限定校系采计的科目没报名，不能填志愿，
但只要报名，即使缺考算零分，也能填志愿。去年十万人报名，九万人填志愿
，录取率近九成六三，只有三千多人落榜，另有卅五校系招生不足，空出五百
多个缺额。
今年指考报名人数只剩九万三千多人，招生八万五千多人，若依去年九成考生填
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志愿的比率，预估只有八万四千多人填志愿，录取机会超过百分之百，即使零分
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，也可能录取没设门槛的校系。
分发会组长郭?煌说，根据理论，今年的确有可能出现零分上大学的情况，但他
认为机率不高，也不乐见这种情况。...................................
心得:
1.这几年许多学校不断的扩增 不断的改制 不断的成立新学校 => 总录取名额不断增加
2.出生率不断的持续减少 结婚年龄层逐渐往上爬 顶客族增加 => 总学龄人数不断减少
根据这两点原因 任何人都能推论到 许多后段的学校将会面临越来越难招生
而台政清交...等等顶尖学校(仅举例) 并不会受到招生的影响
但是......仍旧得面临学生平均素质与招生门槛下滑的窘境
以上都看起来跟房地产完全无关 乍看之下 这篇文章好像废文一样...
如果 换个角度来思考
1.把学校招生门槛最低录取分数想像成最低房价
2.把学校录取名额想像成房屋数量
3.把报考的人想像成购屋部分人数者
这样的话...........
我知道这样不能完全类比 因为房屋跟学校招生差很多
考生很大比例都是年轻学子 而购屋则是人人有钱就能买
但是...
少子化除了对学校产生冲击以外
个人认为也还是会间接冲击未来的房地产...
学校科系录取人数只要跟教育部申请 随时都可以减招
但是.... 房屋盖了就没办法减少
( 会有建商有钱到把盖好的一整栋房子因为销售状况不佳而打掉吗? )
以上的新闻跟个人想法 给各位另一个角度的思考跟批评讨论
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再来讲到了房价上涨的观念...
我发现到 很多对房地产热衷的人 往往有一个我个人认为这不是很正确的观念
常常许多人从小到大都根深蒂固有一种
" 买房可以保值抗通膨甚至可以上涨 "
我觉得这样的说法并不是非常的恰当...
所谓的房价上涨 绝对不是那个地上建筑物上涨 而是土地上涨阿!!!
所谓 " 地段 地段 还是地段 " 就已经说明了一切
土地之上的建筑物(指狭义的房屋 包含钢筋 水泥 卫浴 厨房设备...等等统称)
绝对是百分之百随着时间而折旧 因为这些跟汽车一样绝对绝对是消耗品
绝对没有所谓的上涨
因此 我个人也提出一个本人对房地产的概念 与各位分享
买了房子 一定要有个观念跟心理准备就是: "买下去住之后 保证每年折旧耗损 "
那么所谓房价上涨是哪里涨呢? 答案就是底下的土地上涨
如果周遭公告土地现值的增幅大于您地上房屋折旧耗损的幅度
那当然就是您的"房地产"上涨...反之亦然
看一下台北市很多热门地区老破公寓的房价 为何会这么贵呢?
其实这些成交价仔细去分析之后
往往会发现到 这些30~40年以上的老破公寓
它们的成交价几乎都快要是土地的价格 而土地上面的建筑物
讲难听一点 几乎价值都快要=0了(甚至是个累赘)
说到累赘这个字眼 或许有人人为好像太偏激了
可能有人不是很认同 会说到: ㄟ 房地产不是保值抗通膨吗 怎么还是累赘?? 肖ㄝ
我在这里 顺便举个例来打破这种迷思好了
假设老王在某热门地段拥有双并四层楼共八户之45年公寓 总地坪为100坪之房地产所有权
然而老张也在老王相同价位地段旁边拥有空地100坪之土地所有权...
你们认为 老王跟老张比较之下 老王拥有八户房子 真的会强过老张吗?
你们认为 如果您是建商 您会想找老王还是老张?
文笔不是很好 请多见谅
最后 我要强调一件事情
我发现近年有些热门地段新盖的漂亮华丽大楼
虽然新颖又漂亮 拥有华丽的迎宾大厅 美丽的公设 精美的DM
但是大楼建筑结构不见得会比30年前的房子还耐用
用料不见得会比以前的建商老实
而且都把容积率用到最满之外甚至还光明正大建商带头外推阳台 机房搞成厨房...etc
我真的替这些购买这种建筑结构与用料欠佳的住户买家们担心
这种房子 真的几乎是消耗品 如果哪天天灾人祸出现 可能会比40年公寓还更容易倒塌
连改建都别想改建 土地持分这么少 改建个鸟
在这里也不是鼓吹要买老公寓
只是要提醒一下许多买屋的人
与其注重华丽的外表
到不如多多观察房子的建筑结构会比较好...
※ 引述《arkuma (arkuma)》之铭言：
: 到底租屋好? 还是买屋好?
: 我想这个问题是见仁见智
: 我个人看法如下:
: 根据这数十年来的人口变化
: 我们可以得到一个确定的数据
: 倘若以5年作为间隔划分的话
: 参考一下行政院主计处的资料
: http://www.ris.gov.tw/ch4/static/st10-1.xls
: 大略以民国95年底的那一页节录如下
: 1~4岁 5~9岁 10~14岁 15~19岁 20~24岁 25~29岁 30~34岁 35~39岁 40~44岁
: 90万 143万 161万 160万 176万 199万 183万 185万 192万
: (0岁19万)
: 上面代表什么意思呢???
: 可以看到 从25岁~29岁这一组开始之后的年龄阶层 人口数目都很高
: 直到50~54岁的164万之后大幅滑落...
: (很多人在50岁开始就逐渐阵亡 生死有命...这个不谈)
: 而请问一下哪种年龄阶层最需求迫切买房? 哪一种年龄阶层开始有能力买房?
: 我相信本版大多数的人大约都是坐落在25~29 以及 30~34之间吧??
: 至于有能力买房的 扣除老子支援或者小开
: 我相信普通人应该得25岁以后才有能力买房 才有需求买房吧??
: 自从民国92年SARS过后开始 外加政府间接释放利多
: 银行纷纷以极低房贷利率跟极高贷款成数如此双重刺激房市买气效应之下
: 又加上25~之后的人口相对需求高点 造就了这几年房市的多头
: 但是有没有人想过...
: 现在有很多地区的国小班级人数 一年比一年还少 (超级特例热门学区例外)
: 而这些未来的主人翁 将会是牵涉到未来房市需求的数目阿...
: 因此 我们可以知道 居住的需求人口只会越来越少...
: (这是以整体台湾来做分析 并非分区段分析)
: 至于房子 虽然也可以称作是某种程度上的消耗品(会折旧)
: 但是房子并不会像汽车这样 用了十多年之后就报废让他不见
: 君不见非常多热门地段的老房子 本来一栋只有四层楼共八户的老破公寓
: 建商与地主户合作把这老破公寓敲掉后 盖上一栋10层楼以上至少16户的大楼
: 这代表什么意思呢??
: 代表 全台湾的房子数量只会越来越多 只会有增无减...
: 结论: 1.全台湾之需求人口只会越来越少
: 其中台北县 桃园县 新竹县市 台中县市 四大县市每年户籍人口增加
: 然而台北县部份区域(林口 三峡) 桃园县 新竹县 台中县市
: 这几个地方新成屋供给量也不断的暴增 建商也要赚钱没办法
: 这种情况下 这四大县市即使人口大幅增加
: 但是也赶不上新房屋供给的消化速度 造成新成屋余屋一大堆
: 至于其他人口大幅滑落的县市 房屋也是有持续在供给
: 在这种情况下 除非是特殊地段(ex:台北市) 否则是要怎么长期看多呢?
: 2.房子总数量只会越来越多
: 房子跟汽车不同 汽车开始十多年之后损坏而可报废
: 可是房子有可能感觉不太能住 就让他报废从眼前消失掉吗?
: 不可能嘛
: 顶多就不住 然后空屋在那边 也租不出去
: 至于热门地段的老房子 如果到了不堪用的地步
: 也有可能会面临到改建跟都更
: 于是又变成改建的大楼户数大于原先户数
: 同样也是供给量大增
: 有人说 房子可以先买来以后大不了租人
: 请问目前大宗租房的潜在族群是哪些人呢??
: 我想应该大多数是
: 1.学生
: 2.单身老家外地上班族(包含流莺与歪国人 但不包含外劳 因为外劳都住厂宿舍)
: 3.尚未买房的新婚夫妻
: 4.认为买不如租的族群
: 在人口出生率每年递减以及房屋总数量每年递增的推论下
: 请问10年过后 甚至20年过后
: 全台房屋的数量应该又比今年多非常多(新房子一直盖 旧房子又不会自动消失)
: 而租屋需求人口却一直减少
: 人口变少