最不利于未来换屋的5种迷思
文◎刘育菁
琦琦年底就要和从事摄影工作的先生结婚，这对小夫妻最近为了房事困扰已久。偏爱超现
实风格的先生，希望住在生活环境较佳的郊区山上，并期望将房屋打通成一房一厅的格局
，并装潢成后现代风格。
不过，琦琦却不这么想，她明白现在买屋不像父执辈时代，随便挑都能赚到一倍以上的房
地产增值。由于资金不足，琦琦知道第一幢房子必须慎选，除了要注意家庭财务的风险外
，更要从理财换屋的角度来思考。
首购族通常都面临购屋资金不足的窘况，在做购屋决策时，不免陷入“总价”的迷思，而
忽略未来换屋的问题，如房屋的接手性强吗？现在是不是房价底部区？要准备多少头期款
？郊区的新成屋可以买吗？兼具投资价值的小套房可以买吗？这些都是购屋新手所需面临
的首要问题。
迷思1：资金不足，先买小房子
提醒：小房子未来脱手困难度较高
通常首购族在低总价的紧箍咒下，如果不想浪费太多通勤时间，就必须舍郊区大楼而就市
区，其中“套房”产品就是第一目标。
近两年市区小套房打着“商务小豪宅”、“低月付款轻松入主台北市”的广告诉求，确实
吸引许多新手买屋。但若从理财的角度来看，首购族买小套房，三、五年后就得面临换屋
的问题，届时势必要先卖套房，再另买合意的房子，除了换屋成本大增外，更会面临小套
房接手侷限的问题。
市场上小套房被定位成小众产品，接手的人不外乎是单身贵族、新婚夫妻及少数特定对象
，要能顺利脱手稀有产品，除非降价求售，不然只能等待有缘人。
换屋成本有哪些？
永庆房屋企画部经理陈韵如指出，换屋族最常见的问题，是低估一买一卖间的所有换屋成
本负担，归纳的换屋成本如下：
资金成本：包含原有房屋的每月银行贷款利息，以及换屋时先卖屋后买屋可能出现的房屋
租金等。
代书费：请代书代辨过户、抵押、手续费等，费用在1万至1万5000元之间。
各项税费:如契税、公证费、监理费、房屋税及地价税等，约为土地公告现值、房屋评定
现值的10％，这是买卖房屋的必要成本。
装潢及搬家支出：费用可大可小，但也不能忽略。
仲介服务费：委托房屋仲介公司办理一切买卖房屋手续的服务费，一般来说买方须支付房
屋成交金额的1％，卖方则是4％。
迷思2：买便宜的老房子
提醒：老房子有可能会贷不到长期贷款
懂得运用财务杠杆的购屋人，一定清楚用小房子换大房子是最高竿的做法，不过，如果第
一幢房子区位不佳、不易变现，旧屋换新屋的困难度就会增加。从地段的考量上，市区的
老房子保值性优于郊区的新成屋，但首购族也不能忽略“屋龄”太高，可能会有无法贷到
长期房贷的问题。
为减轻每月的房贷压力，首购族须申办长期贷款以减轻每月付款压力，因此，屋龄太高的
房屋，首购族千万不要碰，除了可能无法贷到长期贷款外，未来脱手时，买方接手的意愿
也会降低。
TIPS：银行核准房贷的原则为何？
台北商银消费金融部副科长张育硕表示，银行核贷的原则可分两项：一是房屋地段好坏；
二是结构体能否堪用。通常银行判断核贷的年限及成数，与房屋所在地的位置较相关，评
估结构体主要用意在于：房屋能否居住，会不会有倾倒的问题等。
以台北市屋龄20年的加强砖造房屋为例，银行评估的耐用年限为35年，也就是申请房贷年
限可能就只有15年，甚至比15年还短，这种无法申请中长期房贷的老房子，未来较不容易
转手。
固定资产的耐用年限
结构体 年限（年）
木造 10
金属建造（无披覆处理） 15
金属建造（有披覆处理） 20
砖构造 25
加强砖造 35
钢筋（骨）及混凝土建造、预铸混凝建造 50
迷思3：选择郊区的便宜大房子
提醒：郊区的房价有先跌后涨的特性
偏远郊区的房子有房价低且生活空间佳的优点，吸引不少首购族做出以“时间换取空间”
的购屋决策。不过，信义房屋不动产企研室经理林永孟表示，郊区房子房价具有“先跌后
涨”的特性，景气差时率先下跌，景气上扬时却又落后市区上涨，保值性较差。
过去偏远郊区如汐止、安坑、淡水、桃园八德、基隆等，都曾经因为北二高或捷运经过等
交通利多，刺激房价上扬，这些地区目前房价只剩高点的一半，有些甚至还不到。林永孟
说，由于台湾的偏郊从开发至成熟，通常需要10年以上，开发过程房价会呈现“Ｕ”型走
势，期间又会碰到房价黑暗期，对首购族而言较为不利。
目前的景气不容许首购族以领先布局方式购屋，即使是即将开发的重划区或有重大交通建
设的地区等，除非是在五年内即可预见工程完工，则房价虽然可能已小幅上扬，但因利多
确立，房价抗跌性高。
迷思4：买休闲公设多的大社区住宅
提醒：户数愈多的社区、卖压愈大
首购族除了地段外，在选择产品时，一定会碰到买社区好或是单纯公寓好的问题。过去几
年建商为了推案，曾推出大型造镇建案，标榜拥有俱乐部、健身房、图书馆及百坪公园绿
地等公共设施。
如果是未来不打算再换屋的民众，就可以考虑购买；如果是首购族，不只要负担高公设比
，未来转手时，由于户数众多，任何一个时段都有同样条件的房子要脱手，当竞争对手多
、同质性又高时，转售价格自然不容易维持，当然也不利于换屋筹码的累积。
迷思5：过度注重个人风格，选择标新立异格局
提醒：三房二厅的格局最容易脱手
首购族因为家庭成员少，如果又过度注重个人风格，很容易选择非传统格局的住家，譬如
隔间通通打掉的房子。但是在房地产市场上，接手性最强的房子往往就是传统的三房二
厅，因为需求量最大、也最容易脱手，反而格局怪异的房子，除非刚好碰到对味的买主，
否则很不利于快速脱手，自然延缓未来的换屋进度。