2023/09/02 04:30文/记者朱语荞
人生进入下个阶段，可能就有换屋的需求。
受到央行升息、《平均地权条款》上路影响，近期买气明显降温，尤其财政部加码针对七
都进行管制性限制贷款，让投资客无所遁形，在房市反转后，首购、首换等自住客成为市
场主力，首换族虽已有购屋经验，但所需条件与首购大不相同，该如何越换越好、如何做
好资金分配运用，是重要课题。
虽然今年买气大幅降温，但民众对于未来房价走势，仍保持看涨趋势，根据侨馥建经与逢
甲大学合作针对民众购屋意愿与需求，有超过一半以上民众看涨未来房价趋势，在政府积
极打炒房的影响下，自住客已是主要客群，尤其在近年首购产品当道，换屋族需求更是大
幅提升。
“先买先卖”哪个好？ 先评估还款能力
通常在第一次购屋后，会陆续面临家庭成员改变，像是子女出生、父母离世，或是因为工
作地点、小孩学区考量，而有换屋需求，虽然换屋族大多是双薪家庭，但也可能正值小孩
就学，以及上有父母需抚养的“三明治”阶段，资金运用更为重要。
面临换屋的首要课题，就是旧有的房屋到底要“桒
先卖”还是“后卖”，全球居不动产情报
室总监陈炳辰指出，以“先买后卖”来说，等于同时间持有两户，首先得衡量自身资金，
若属宽裕，自然免于所谓急买急售，减少可能买贵或卖便宜的因素。
但要是资金有限，得留意持有两户的现金流问题，是否需要用第一户来增贷应对，或是已
婚者要先过户给另一半，才能享有免于第二户贷款成数、宽限期，或是其他一屋优惠上的
限制，为需要留意之处。
至于“先卖后买”，陈炳辰说，卖屋后资金上较宽松，若后续购置仅持有一屋者，自然可
享各项首购自住的优惠方案，甚至也包括现在最热的新版青年安心成家方案。但如果先卖
掉，在觅屋的这段过程中，通常得有租屋支出，如今租金水位高，就要仔细估算好找房子
这段过程的租金成本，若一时找不到喜欢物件，在房价、通膨等逐年攀升之际，可能会发
生越晚买越贵，或是为了早点搬新家而仓促购屋的状况。
若想换到更大空间，专家建议可往蛋白区找起，但要注意通勤时间和交通成本。
空间需求、学区交通 换屋族需求多
换屋族群通常都是生活状态发生改变，最常见的就是家庭成员增加，像是结婚、小孩出生
、就学，或是父母年迈想一同居住等，这些都是空间需求或是住家位置的改变，以家有就
学小孩来说，学区可能就是一大考量。
陈炳辰表示，其实换屋族往往不单就某一原因而换屋，以小家庭来说，若打算生育，居住
空间、学区位置、接送上下学便利度、亲子活动环境，都会一并考量，但通常面面俱到就
会反映在高房价上。
如台北市知名的师大附中学区，每坪单价达100-150万元，其他台北市松山区的双敦、内湖区的潭美，和信义区兴雅等国小学区，皆为区
域高价地带，要当现代孟母，口袋可得厚实。
陈炳辰建议，若能有亲友接送照顾，或是课后辅导、安亲等照顾，倒也不一定非得在昂贵
的学区地段购屋，就算非得讲究学区，要在空间坪数与价格上达到平衡，中古大楼还是能
在单价上有一、两成的讨论空间，以屋龄换取学区房价，亦为可考量的方式。
退休族首重便利和医疗资源，住家周边有医院更加便利。
通勤时间换取房价 拥更大空间
另外一种换屋族群，则是因换工作或工作地点改变，需要搬迁至更方便的地方，陈炳辰分
析，若手头资金不足，会建议以空间换取房价，尤其在现今高房价下更是必要的变通方式
，但还是以通勤时间一小时内为主，若太长的时间将会影响日常生活品质，而在估算时间
成本上，各类快速道路、大众交通运输切勿以正常时段衡量，且太遥远的车程也代表交通
费用成本支出，即便有各类优惠套票，亦成为一笔固定生活开销，是否划算都得衡量。
最后一种换屋族群就是退休族了，很多人辛苦了一辈子，在人生最后阶段，希望能换到更
舒适的环境，像是由没电梯的公寓换到电梯大楼，或者换到医疗资源、生活机能较好的地
段，又或者是以大换小，让手头资金更宽裕。
陈炳辰分析，虽然仍有一些退休族群选择山林田野的环境，但事实上更多数的银发族群关
心医疗、生活的便利性，以及手头上现金使用的宽裕度，常有换屋至医疗院所周边、市中
心地带，或是换成电梯大楼的两房物件，相当切合实际。
工作地点、小孩学区设籍都会影响居住需求。
退休族以大换小 留意贷款成数
另外，近年流行的地上权住宅，也退休族可以选择的物件之一，通成地上权住宅所处地段
都不错，且房价也相对便宜，新房子不论是管理、屋况都无须烦恼，虽然有使用年限问题
，但以时间来算，其实已足够。
陈炳辰表示，长年累月积攒资产的退休族，换屋就可不必担心贷款成数问题，若真有买房
资金疑虑，可以自身其他资产实力，或子女担保来取得较充裕的房贷。另建议无论如何都
以持有房产为主，切莫卖屋租赁，租屋市场对于年长者并不友善，且通膨也会耗损退休现
金，若长者在日常生活支出上有压力，可考量以大换小，或以房养老等方式变通。
专家也建议，买房主要仍以坪数、价格来筛选区域，透过这2个条件交集，大概就能找到
符合地点，或许便宜的蛋白区机能较不足，但也有机会换到更大空间，在未来交通建设或
机能到位后，就可补足缺点，像是北部的林口、三峡、淡水，过去被称为“鬼城”，在历
经几年开发后，现在已是许多年轻家庭首选。
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