新屋由子女设籍小心！他搞错一事400万免税额没了
2023-03-18 11:16 经济日报／ 记者 游智文／即时报导
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示意图。记者游智文／摄影
房地合一税有自住优惠，自住满6年，可有400万免税额，还有10%优惠税率。一位民众买
了新房，自已住在旧屋，把子女户籍迁到新房，以为子女住满6年，到时出售就可采用优
惠税率，但最近要转售才发现根本不适用。
原来，房地合一税规定，所谓自住，必须是屋主个人、配偶或未成年子女办竣户籍登记，
并居住于该房屋连续满6年。其中关键是“未成年子女”，该位民众的子女都已成年，因
此不适用。
正业地政士联合事务所所长郑文在说，这位民众名下有二间房屋，一间在2016年以前取得
，属于旧制，不适用房地合一税，另外一间则是在2021年购买，适用新制房地合一税，两
间房子都是自住使用。
由于银行帐单、交通罚单、水电单的通讯处都在旧家，觉得更改很麻烦，民众和太太就没
有迁户籍，但为了办理自用住宅优惠地价税，以及考虑未来出售时，适用房地合一税自用
税率，仍在第一时间把成年子女户籍迁入新家。
依照房地合一税规定，持有5年内转售课税35%~45%，5年到10年课20%，10年以上也要课
15%。
但是如果符合自用优惠条件，则有400万免税额，且税率只要10%。
举例来说，一间房子出售如果获利1000万，符合自用先减400万免税额，剩下600万元再以
10%税率计算，税额约60万元。
但如果不符合，持有6年以后出售，则以1000万元课20%，税额200万元，是自用税额的三
倍多。
至于自用优惠须符合三条件：
第一、售屋个人或配偶、未成年子女办竣户籍登记、持有并居住于该房屋连续满六年。
第二、交易前六年内，无出租、供营业或执行业务使用。
第三、个人与其配偶及未成年子女于交易前六年内未曾适用本款规定。
郑文在说，很多人没注意到必须是未成年子女，以为只要子女户籍迁入就可。上述民众就
是其中之一。日前该民众动念把新买的房子卖掉，和地政士一聊，才赫然发现只把成年子
女户籍转到新屋，不适用房地合一税自住优惠。
他说，这对夫妻发现后，立刻把成年子女的户籍和他们夫妻户籍互换，但要适用优惠房地
合一税，已必须重新起算，再等6年。
郑文在表示，果名下有2016年前取得的旧制房屋，以及2016年以后再买的新制房屋，最好
把个人的户籍迁入新制房屋内，若是 子女也必须是未成年子女，避免他日想卖新制房屋
，为了房地合一税优惠税率，要重新设籍，再等6年的窘境发生。
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