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李同荣｜房地产陷入“擦鞋童理论”下半年小心反转关键
2024.08.17 08:16 理财周刊
擦鞋童理论又称零股理论，1927年由甘迺迪家族的老约瑟夫．Ｐ．甘迺迪所提出，是一种
股市理论，意指当擦鞋童都在讨论股票投资的时候，就是股市交易达到最高峰之时，在此
之后股市就会下跌。
房市陷入擦鞋童理论的高风险期
综观目前的房市就如同擦鞋童理论，大街小巷市井小民都在讨论房市，自从去年八月新青
安上市以来激发了年轻人疯狂抢购热潮，加上今年上半年股市发烧狂涨两成以上，带动游
资充斥股市与房市。
如今市场上不但拥有自备款的首购年轻人积极投入房市抢搭新青安列车，连自备款不足的
年轻人，不是从长辈支援勉强入场，就是靠不足一百万的自备款购买零工程款的预售屋，
使得房市俨然成为一场大赌局，市场已经陷入擦鞋童理论的高风险期。
房市抢购抢贷 沦为操作高杠杆的三大赌盘样貌
然而这场赌局也呈现出各种假性需求的赌盘样貌：
赌盘１─成屋五年宽限期的杠杆操作：自备款不足且无力摊还本金的购屋者，勉强凑足自
备款，利用五年宽限期的低息月付，暂时取代支付租金的金额还有得找。
若五年后房价上涨，则不但可出售盈利，同时避开房地合一2.0的重税，可谓一举两得，
但若五年后房价下跌出售不易又缴不起，很可能就造成银行逾放断头问题，落入法拍市场
。
赌盘２─利用转租谋取不当利差：有些长辈或投资客，利用新青安五年宽限期与低利贷款
购买成屋，再以公益房东之名向政府申请包租代管专案补助，并且获得政府免囤房税的优
惠，等于违反新青安协助年轻人购屋的基本精神。
赌盘３─ 预售市场当高杠杆期货操作：由于房价逼近天花板价，部分较没题材的建案，
蓄意把工期拉长、自备款压低，以零工程款的高杠杆期货概念操作，吸引长线投机买盘，
造成投机型买盘抢购，并同时把房价拉高一成，造成带动房价虚胖的假象，此种促销方式
若交屋时房价上涨三成就会有五倍获利，若房价下跌，就会有断头风暴，也会牵动建商倒
闭连锁反应，同时引发房市崩溃。
新青安与投机买盘 银行贷款满水位抢购抢贷三大乱象
综上所述，新青安带动不动产一股新的“素人投机”买盘，主要特色有四：
1.能力不足，乘机炒作。
2.操作杠杆，以小搏大。
3.不畏高价，高风险介入。
4.不计后果，不成功便成仁。
也因为市场抢购抢贷风波，下半年开始银行业因银行法72-2条限制，整体不动产平均贷款
已趋近30%的满水位，多家银行拉警报停止收件，造成市场三大乱象：
(一)交屋不断延迟：包括成屋、预售市场要交屋前，才发现银行贷款根本不收件或排队等
侯拨款现象。
(二)房市纠纷四起：无论是成屋、预售都发生因交屋延迟的法令纠纷，严重打击购屋者的
信心与买气。
(三)银行业核贷不公，小建商拉警报：小建商土建融贷款不易，若房价下跌，就很容易引
发倒闭危机。
所谓银行法72-2条，指商业银行办理住宅建筑及企业建筑放款之总额，不得超过放款时所
收存款总余额及金融债券发售额之和之百分之三十。但下列情形不在此限：一、为鼓励储
蓄协助购置自用住宅，经主管机关核准办理之购屋储蓄放款。二、以中央银行提拨之邮政
储金转存款办理之购屋放款。
政策两难 市场危机四伏 下半年小心房市反转关键所在
为今之计，若政府将新青安额度列为除外条款，将可多出至少五千亿余额贷款，或从邮政
储金转存款方式纾解，藉以化解短线满水位风暴。
但从另外一个角度看，政府过去包括六次限贷与提高存款准备率的限缩资金等于又重返市
场，房价甩尾涨势可能又难以终止，市场风险也将大幅增加。
因此下半年房市走势强弱，除了经济基本面趋缓、股市退烧与技术面高档的不利影响以外
，新青安的效应递减，加上全球地缘政治不稳定，都会是影响房市是否反转的关键所在。
文／李同荣
心得：
真惊人，房地产已经从稳定投资转变成满满风险了?
高点真的到了吗，还是这些风险提醒可能只会是个案影响，价格还是不断上去。