何世昌的房产知识Buffet+
2024/08/17 18:07
https://i.imgur.com/IuqXWiX.png
最近银行自发性限贷令，以及新办房贷利率全面调涨，对房市带来显著影响。我们先来聊
聊对成屋、中古屋的影响，至于预售市场的部分，在“预售屋禁止转售”措施未改变前，
预售屋和营建股会继续爽下去，涨到不能涨、或经济出现“黑天鹅”为止。
另外，需强调一下，我们说的不见得100%正确，也有可能滑铁卢喔。以下，是我们对于新
办房贷利率全面调涨的影响评估。
1.央行升息冲击力降低。
我们内部估算，今年下半年央行还有大约半码的升息空间。但如今，国银房贷利率已普遍
提升到2.35%～3%，大部分介于2.35%～2.5%，还有2.185%地板价的银行越来越少。就算台
面上还有，也不一定会收件。
虽然房贷利率攀升，但申贷仍旧踊跃，说明民众最在乎的是顺利取得房贷，利率为其次。
房贷利率虽大幅走高，意味着房市已“率先迎来升息压力测试”，而目前民众买房意愿并
没有重挫，说明下半年即使央行升息，也不太会削弱购屋需求。
2.部份成屋需求恐流入预售。
当房贷成数下降、利率变高，预估受到冲击最大的是口袋比较浅的首购族。倘若首购族有
购屋需求，又比较难在短时间内筹措出自备款差额，可能会舍弃成屋改买预售屋。
3.换屋族卖房意愿可能下降。
有的换屋族买新房前后，会把旧屋卖掉。不过，现在换屋族面临的情况情况是“旧屋利率
低、新购房屋利率高”，可能会舍不得卖掉利率较低的原有房屋，让二手屋市场供给量减
少。
这种情况类似美国固定式利率造成的后果，较早办房贷利率的人享有3％、4％以下的低利
，如果卖掉低利的房屋换屋，新办房贷利率高达约7％，所以便不愿卖掉手上的房子，导
致二手市场供给紧绷。
4.房租将更有感上涨。
我们先前分享过，各国租金上涨与利率具有高度关联性，旧文连结如下：
https://i.imgur.com/NGRjQ7Z.png
各国皆是如此，台湾也不会是例外，接下来租屋族痛苦的日子才刚开始。
也许有人房贷难贷、利率变高，觉得房市要爆炸了。然而，我的看法刚好相反，房贷市场
如此发展，无疑是为预售市场增添柴火，这样的发展房价反而会越涨越不健康。大杯无盐
啊！

太棒了 房价又要涨了 我家也快炒到6000了

继续喷赞

内文跟空空想的不一样

高利率 房租是一定会涨

很棒啊 拜托赶快继续涨 涨到爆

果然看到贷款变难 条件变差 很多人都是想到美国

好贷->喷 难贷->喷 升息->喷 降息->喷

呵呵，这近乎事实的猜测，结果空空依然不信

换屋族要不要卖房是取决于他能不能同时扛两间房贷讲得好像背两间房贷很轻松，这叫置产族不叫换屋族吧

2间房贷如果是夫妻真的不难夫妻各一间都能是首购

这位就凡事都多多评论，包装的看似比较中肯而已

租金上涨，哇，这个罚你回去重写

就看有多少人要继续追高啊建商赚钱至少会多捐点钱 给工人开高点的薪资 不好吗

预售禁转 建商爽死

你要能负担呀，两间都低总有差吗？无关首购换屋族99%以上换的另外一间一定是大和比原本房价贵你投资都低总没差啦原本1000两房平车低总换到2500的三房平车新屋又不是每个人都高薪科技业

讲得蛮合理的 任何管制措施只会越来越喷

内文讲到利率调高不影响贷款意愿，阿就快交屋现金没那么多只能贷了啊

就是会崩啦 也快来了 系好安全带 别被断头了

这理论违反经济学耶现在的买方大部分是投机性买盘一旦没钱，需求会不见

一堆房仲看到房价涨就高潮 殊不知这种跳空涨法有够不健康房市该休息本来就要休息