何世昌的房产知识Buffet+
2024/08/17 18:07
https://i.imgur.com/IuqXWiX.png
最近银行自发性限贷令，以及新办房贷利率全面调涨，对房市带来显著影响。我们先来聊
聊对成屋、中古屋的影响，至于预售市场的部分，在“预售屋禁止转售”措施未改变前，
预售屋和营建股会继续爽下去，涨到不能涨、或经济出现“黑天鹅”为止。
另外，需强调一下，我们说的不见得100%正确，也有可能滑铁卢喔。以下，是我们对于新
办房贷利率全面调涨的影响评估。
1.央行升息冲击力降低。
我们内部估算，今年下半年央行还有大约半码的升息空间。但如今，国银房贷利率已普遍
提升到2.35%～3%，大部分介于2.35%～2.5%，还有2.185%地板价的银行越来越少。就算台
面上还有，也不一定会收件。
虽然房贷利率攀升，但申贷仍旧踊跃，说明民众最在乎的是顺利取得房贷，利率为其次。
房贷利率虽大幅走高，意味着房市已“率先迎来升息压力测试”，而目前民众买房意愿并
没有重挫，说明下半年即使央行升息，也不太会削弱购屋需求。
2.部份成屋需求恐流入预售。
当房贷成数下降、利率变高，预估受到冲击最大的是口袋比较浅的首购族。倘若首购族有
购屋需求，又比较难在短时间内筹措出自备款差额，可能会舍弃成屋改买预售屋。
3.换屋族卖房意愿可能下降。
有的换屋族买新房前后，会把旧屋卖掉。不过，现在换屋族面临的情况情况是“旧屋利率
低、新购房屋利率高”，可能会舍不得卖掉利率较低的原有房屋，让二手屋市场供给量减
少。
这种情况类似美国固定式利率造成的后果，较早办房贷利率的人享有3％、4％以下的低利
，如果卖掉低利的房屋换屋，新办房贷利率高达约7％，所以便不愿卖掉手上的房子，导
致二手市场供给紧绷。
4.房租将更有感上涨。
我们先前分享过，各国租金上涨与利率具有高度关联性，旧文连结如下：
https://i.imgur.com/NGRjQ7Z.png
各国皆是如此，台湾也不会是例外，接下来租屋族痛苦的日子才刚开始。
也许有人房贷难贷、利率变高，觉得房市要爆炸了。然而，我的看法刚好相反，房贷市场
如此发展，无疑是为预售市场增添柴火，这样的发展房价反而会越涨越不健康。大杯无盐
啊！