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房市可能旺到2025年？星展马铁英：央行下半年加码管制机会高
2024/07/15 16:20:45
经济日报 记者杨筱筠／台北即时报导
星展集团15日举行第3季投资展望记者会，星展集团资深经济学家马铁英认为，台湾科技
业复苏推升房市走热，认为央行对房市选性信用管制措施下半年不会退场，甚至有机会加
码，“例如进一步控管第二套房贷款成数，或是下修高价住宅门槛”，但对房市影响，仍
必须看政府政策。
马铁英指出，虽然台湾央行的存款准备金率存在调整空间，相较2008年高点还有50个基点
（1个基点为0.01个百分点）空间，但存款准备金率对央行是辅助政策，“加码选择性信
用管制措施的机会，会高于调整存准率”。
如果央行下半年加码推出选择性信用管制措施，对房市影响？马铁英以2014年到2016年举
例，该段期间，央行同样有推行选择性信用管制，但当时台湾房地产反转主因，仍是政府
祭出囤房税、房地合一税，加上2015年大陆经济放缓影响台湾出口、出现总经衰退恶化造
成。
因此，对目前台湾房市狂热的最终表现，马铁英认为，台湾央行货币政策紧缩但不特别激
烈，加上下半年明年受惠科技业复苏，基本面实在不错，如果期待什么措施对房地产市场
有影响，则须关注“政府政策”。
至于台湾房市火热，会旺到何时？马铁英分析，观察台湾这波房价上涨，“与科技复苏有
关”，第一，今年台股上涨逾三成写亚股最好，这波走升，主要反映科技类股上涨以及AI
乐观预期，第二，房价上涨最多地区落在新竹、高雄、桃园等地，接近科技大厂总部或增
加布局地区，第三，房市上涨一成，股市与房市资产价格通膨明显，与科技复苏有相当关
连。
马铁英认为， AI驱动的科技业复苏预计在下半年持续扩大，包括生成式AI正推动全球资
料中心对高效能芯片的需求增加，并带动个人电脑和智慧型手机的AI整合需求，基于全球
主要半导体通常扩张期落至2到3年，此波扩张期去年开始，可望持续到2025年。市场预测
，台湾房市也有机会跟着旺到2025年。
因此，房市可能面临最大风险是在2026年，科技业扩张期转折时候，假设届时台湾总体经
济出现转则、甚至下滑，马铁英示警“是否代表房价将出现大幅度调整、房贷违约率上升
、信用市场风险增加”，她认为“这是未来1到3年必须关注的风险”。
第二风险，则是川普当选美国总统机率攀高，假设重启关税贸易战，启动普遍性关税，又
针对中国大陆以外主要贸易伙伴，则必须关注“是否对台湾造成直接影响”。
马铁英认为，进入下半年，在总体经济市场复苏持续、企业营利改善，就业市场收入受影
响，加上台湾资金环境仍处宽松，对资产形成一定支撑。惟民间对经济复苏的乐观预期，
已带来股价和房地产价格的大幅上涨，房屋租金上涨，推升CPI中的房租项目年增率超过
2%。
她指出，考虑住房负担能力的下降，更多潜在买家可能倾向选择租房，未来几个月房租可
能进一步上涨，增强资产价格对CPI的传导效应。星展维持2024年台湾CPI预测为2.2%，预
计下半年CPI将维持在2%左右。
心得：
AI是第三次工业革命，
现在也才刚开始而已，
AI带动科技业，
科技业赚到的钱都转投入房地产，
房地产未来10年都看好，
想不到台湾房价有跌的可能，
央行房市管制也已经快没招，
反而比较期待的是2025会不会有新青安加码再升级。