※ [本文转录自 Stock 看板 #1cW_nBMZ ]
作者: promised987 () 看板: Stock
标题: Re: [问卦] 台湾房屋贷款余额高达九兆台币 代表？
时间: Tue Jul 2 21:10:33 2024
回头看一下四年前的看法
发现了许多有趣的地方，这个推算方式显著的预测了中国的房市泡沫
相当值得我们用相同方式现在再检验一次
1. 房贷/GDP
台湾GDP 2020 = 18兆, 2024 = 23兆，同比成长27%
台湾总房贷 2020 = 9兆, 2024 = 10.5兆，同比成长16.7%
房贷总额占GPD
= 45.6%
同比四年前下降约4.5%
很残念的说，这四年台湾人民平均所得增长的速度是大于房地产贷款的成长速度
以授信的角度来看，房地产仍然有很多信用空间...
2. 台湾房屋总市值
房屋总数目前约900万户，四年内成长一百万户，(人口约2400万人) 平均一户2.67人
有房贷总户数约200万户
因应2020年后的资产大涨
这边对于平均房屋价格的低 中 高标我们需要对应做出调整
根据信义房价指数-台湾 取得2020年到2024年的指数从108上涨至159
涨幅47.2%
假设性房屋平均售价
低 500万 x1.47 约 750万
中 1000万 x1.47 约 1500万
高 1500万 x1.47 约 2200万
全台湾900万户房屋的总市值
低 900w x 750w = 67.5兆
中 900w x 1500w = 135兆
高 900w x 2200w = 200兆
这边代表的是，台湾房贷总额与房价总额的比例落在
低 10.5 / 67.5 = 15.5%
中 10.5 / 135 = 7.77%
高 10.5 / 200 = 5.25%
取中间值来讨论，与四年前(11.25%)相比，房贷占房屋总市值比例下降约
11.25/7.77 = - 44.7%
比例减少的幅度几乎与房价上涨的幅度相同
推测结论是少数房屋交易推升坪价
使总体沽值因为最近低额度&低单价的成交价为底，相对推升总市值
但整体使用贷款额度成长率相对于经济成长并不高，甚至还偏低
其实还是有许多房地产信用向上放宽的机会
而房地产总市值上涨，反映出这四年真正的资产膨胀主要都灌入既有房产阶级
但暂时无法以此判断此膨胀的虚实
2020-2024 真正进入房地产的实际金流约是
10.5兆 - 9兆 = 1.5兆 贷款总额
1.5 x 30%(三成首付) = 4500亿台币
神奇的是几乎等于新青安核贷总额?
有趣
3. 其他指标
与国际上不同的市场比较\
巴菲特指标
股市总市值/GDP
GDP.USD
台湾 = 304%, 0.8兆
美国 = 193%, 27.4兆
中国 = 58%, 10.5兆
3.1 房价总市值/GDP
台湾 = 5.625 (取中间房价1500W，900W户总市值135兆/24兆台币GDP)
美国 = 1.71 (47兆/27.4兆)
中国 = 3.61 (65/18兆)(无法取得明确资料，就大概猜自2020 65兆持平吧)
这个值的世界概数大概是2.7
相比2020，台湾对房地产总市值的PE上升1.2倍至5.6
美国微幅上涨0.1倍
中国则是下跌1.2倍
中国房地产下跌是因为GDP的崩溃不足以支撑
台湾的情况以GDP的角度来看房地产沽值相当高，不过台湾贷款比例相当低
这个虚胖显然是纸上富贵，除非大量无房贷者抛售房产才有暴跌危机
但就算从帐上减去这些虚幻的沽值，可能也不会对台湾经济造成重大伤害
(原因是无贷款持总有数相当高)
3.2 房市总市值/股市总市值
台湾 = 2.36, 135/57 兆 NTD
美国 = 0.88, 47/53 兆 USD
中国 = 6.20, 65/10.5 兆 USD
同场加映
3.3 房价总市值+股市总市值 / GDP
可以想像成总体经济 PE 值
台湾 = 8.0, (135+57)/24 NTD
美国 = 3.6, (47+53)/27.4 USD
中国 = 4.2, (65+10.5)/18 USD
结论的结论
台湾的资产价值泡泡有一点大，PE值达到前所未有的高度而且股市>房市
虽不至于像当年的日本，但走向同一条路
以及相较于2020年要十个，现在只需要5.4个台积电就可以把全台湾所有的房子买下来䁖
那么你会选哪个呢?
资料仅是网络随意找找，仅供参考
※ 引述《promised987 (龙猫)》之铭言：
: ※ [本文转录自 Gossiping 看板 #1VN7gLyF ]
: 作者: promised987 (龙猫) 看板: Gossiping
: 标题: Re: [问卦] 台湾房屋贷款余额高达九兆台币 代表？
: 时间: Sat Sep 12 15:36:51 2020
: 从台湾房贷总值 9兆这个新闻里面
: 可以发现一些当有趣的数值。
: 这些数值推论都不会很精确
: 但我们都认为大概猜对，比很准的算错要有用的多
: 1. 房贷/GDP
: 首先房贷是 9兆(NTD)，台湾的GPD约18兆，占GDP的比重约 50%。
: 过去资料显示
: 2002年这个比重是 37% 维持缓步上升
: 到了 2008年后，持续稳定维持在 50%上下，直到今日。
: 某种程度来说是一件好事，代表自 08年海啸之后台湾房价相对"冻涨"
: 人民所得某种程度上升，房子相对没涨价，是件好事。
: 2. 台湾房屋总市值
: 台湾房屋总共约 800万户 ( 2400万人) 平均一户三人。
: 以一户取NTD 低标 500万，中标 1000万，高标 1500万来说。
: 台湾房市可能的总市值
: 低标 40兆 NTD
: 中标 80兆 NTD
: 高标 160兆 NTD
: 这里代表出来的意思是，台湾房贷与房价比约落在
: 高 9/40 = 22.5%
: 中 9/80 = 11.25%
: 低 9/160 = 5.625%
: 取中标来讨论，这个指标代表的是。
: 台湾九间房子里面，就有八间房子是没有房贷的
: 在白话一点的说法，无论你领多少薪水
: 如果你有在缴房贷，就很有可能称不上有钱人。
: 因为会有 8位已拥有固有资产 1000万左右的人排在你前方。
: 3. 其他指标
: 最后，把这个指标拉到不同的市场与国际比较
: 首先我们讨论一下隔壁棚的数值，股市与GPD的关系
: 也就是股市总市值/GDP，俗称巴菲特指标
: 我们约略算出这三个国家对这个指数的容忍度/期望值
: 相对稳定值
: 国家 指标 股市总市值
: 台湾 = 160% = 28.8兆 NTD
: 美国 = 120% = 24兆 USD
: 中国 = 70% = 9.5兆 USD
: 今日
: 台湾 = 203%
: 美国 = 174%
: 中国 = 75%
: 意义是，相较于这两国人，台湾人普遍对股市抱有相对更大的期待
: 3.1 房价总市值/GDP
: 再把这个算法套上房屋总市值，房屋总值/GDP
: 这就是这整篇文章最有趣的地方了
: 台湾 = 4.44 (取中标) <- 80兆/18兆 NTD
: 美国 = 1.6 <- 32兆/20兆 USD
: 中国 = 4.8 <- 65/13.5兆 USD
: 这个值的世界概数约是 2.7倍
: 短暂结论，华人爱炒房。与土地大小无关。
: 中国的房价，还比台湾疯狂
: 会有这种结果，与土地大小无关，可能与政策有关。
: 3.2
: 房价总市值/股市总市值
: 台湾 = 2.77 <- 80/28.8
: 美国 = 1.33 <- 32/24
: 中国 = 6.8 <- 65/9.5
: 最后简单的结论，如果把台湾、美国、中国都当成一个人来说
: 台湾这个人人会把 75% 的财产投入没有产值的房屋中
: 只有 25% 投入相对比较有产值的股市
: 即使是在台湾人对股市的价值容忍度相对很高的份上。(PE值or本益比)
: 美国这个人把 57% 的财产放在房屋，43% 放在股市
: 中国这个人把 87% 的财产放在房屋，13% 放在股市
: 这样看来，中国房市泡沫很大一颗，核弹那种等级
: 土地这么大还是可以炒房炒的可以这么凶猛。
: 可能是制度导致中国的这种结果。
: 但中国也许经济改革之后，股市会有很高的成长潜力。
: 人们都说华人的钱都死在房子里，还真的不是没有道理。
: 最简单来说 :
: 十个台积电的价值，才够买下台湾所有的房子。那么你会选哪个呢?
※ 引述《promised987 (龙猫)》之铭言：
: ※ [本文转录自 Gossiping 看板 #1VN7gLyF ]
: 作者: promised987 (龙猫) 看板: Gossiping
: 标题: Re: [问卦] 台湾房屋贷款余额高达九兆台币 代表？
: 时间: Sat Sep 12 15:36:51 2020
: 从台湾房贷总值 9兆这个新闻里面
: 可以发现一些当有趣的数值。
: 这些数值推论都不会很精确
: 但我们都认为大概猜对，比很准的算错要有用的多
: 1. 房贷/GDP
: 首先房贷是 9兆(NTD)，台湾的GPD约18兆，占GDP的比重约 50%。
: 过去资料显示
: 2002年这个比重是 37% 维持缓步上升
: 到了 2008年后，持续稳定维持在 50%上下，直到今日。
: 某种程度来说是一件好事，代表自 08年海啸之后台湾房价相对"冻涨"
: 人民所得某种程度上升，房子相对没涨价，是件好事。
: 2. 台湾房屋总市值
: 台湾房屋总共约 800万户 ( 2400万人) 平均一户三人。
: 以一户取NTD 低标 500万，中标 1000万，高标 1500万来说。
: 台湾房市可能的总市值
: 低标 40兆 NTD
: 中标 80兆 NTD
: 高标 160兆 NTD
: 这里代表出来的意思是，台湾房贷与房价比约落在
: 高 9/40 = 22.5%
: 中 9/80 = 11.25%
: 低 9/160 = 5.625%
: 取中标来讨论，这个指标代表的是。
: 台湾九间房子里面，就有八间房子是没有房贷的
: 在白话一点的说法，无论你领多少薪水
: 如果你有在缴房贷，就很有可能称不上有钱人。
: 因为会有 8位已拥有固有资产 1000万左右的人排在你前方。
: 3. 其他指标
: 最后，把这个指标拉到不同的市场与国际比较
: 首先我们讨论一下隔壁棚的数值，股市与GPD的关系
: 也就是股市总市值/GDP，俗称巴菲特指标
: 我们约略算出这三个国家对这个指数的容忍度/期望值
: 相对稳定值
: 国家 指标 股市总市值
: 台湾 = 160% = 28.8兆 NTD
: 美国 = 120% = 24兆 USD
: 中国 = 70% = 9.5兆 USD
: 今日
: 台湾 = 203%
: 美国 = 174%
: 中国 = 75%
: 意义是，相较于这两国人，台湾人普遍对股市抱有相对更大的期待
: 3.1 房价总市值/GDP
: 再把这个算法套上房屋总市值，房屋总值/GDP
: 这就是这整篇文章最有趣的地方了
: 台湾 = 4.44 (取中标) <- 80兆/18兆 NTD
: 美国 = 1.6 <- 32兆/20兆 USD
: 中国 = 4.8 <- 65/13.5兆 USD
: 这个值的世界概数约是 2.7倍
: 短暂结论，华人爱炒房。与土地大小无关。
: 中国的房价，还比台湾疯狂
: 会有这种结果，与土地大小无关，可能与政策有关。
: 3.2
: 房价总市值/股市总市值
: 台湾 = 2.77 <- 80/28.8
: 美国 = 1.33 <- 32/24
: 中国 = 6.8 <- 65/9.5
: 最后简单的结论，如果把台湾、美国、中国都当成一个人来说
: 台湾这个人人会把 75% 的财产投入没有产值的房屋中
: 只有 25% 投入相对比较有产值的股市
: 即使是在台湾人对股市的价值容忍度相对很高的份上。(PE值or本益比)
: 美国这个人把 57% 的财产放在房屋，43% 放在股市
: 中国这个人把 87% 的财产放在房屋，13% 放在股市
: 这样看来，中国房市泡沫很大一颗，核弹那种等级
: 土地这么大还是可以炒房炒的可以这么凶猛。
: 可能是制度导致中国的这种结果。
: 但中国也许经济改革之后，股市会有很高的成长潜力。
: 人们都说华人的钱都死在房子里，还真的不是没有道理。
: 最简单来说 :
: 十个台积电的价值，才够买下台湾所有的房子。那么你会选哪个呢?