大家好，休假忙了一天上来闲聊。
昨天深夜看完沙丘2，有两句话特别印象深刻：
保罗说：要能预知未来，先要了解过去。
当他成为救世主之后又说：
我看尽了许多未来，大多数都是敌人击败我们，但我还是找到了胜利的版本。
这就让我联想到，最近一直有争议的：在投资的路上，我们的战略到底该走哪一条路，才
能获利最大化？
下面我分享自己亲身案例，顺便请教各位走在我前面的大大，我怎样做会更好？
起因是昨天仲介丢给我一间新北的公寓，我一看地址，这不就是我五年前投资隔套公寓的
邻居吗？而且是同楼层，对面门，超近的。
106年以 N买入+花220隔套，
110年最后以N+400卖出。
现在113年，邻居也开价N+450要卖，但他完全没装修没隔套。
我就产生一个对自己的怀疑：
我这样绕了一圈，结果人家只是比我晚三年卖，就拿到一样的钱，而且还不用费力搞装修
。
还有一个高雄的案例。
买250五楼公寓装修100做成4套，然后111年用500卖出。
现在113年，晚两年后，没隔套的轻装修公寓，也大约是500在卖。
=======
所以总结我这段时间归纳的心得：
1.每100万装修，大约可增加1.5万收租。
2.装修费大约是增加的租金4-5年可以回收。
3.五年后卖出，扣除装修-收租，净利润大约是头期的2-4倍，不会超过4倍。
总结的延伸：
1.装修隔套卖出的策略，
优点：1.可以提早2-3年达到未装修的涨幅
2.持有期间现金流改善，每个月都会有大量盈余。
缺点：资金要大，会卡住，还有心理疲劳度较高。
结论：赢了3年时间，这个优点的强度够好吗？
如果我把装修款拿去买第二间然后不装修，是否会是更好的选择？
但缺点是要等更久，以及持有期间现金流几乎打平甚至倒贴。
=======
这是我最近年度检讨的困境：
我现在的策略，理论上
每年资产增加200万应该没问题，
每个月收租金大约11-13
手边的如果再改装，租金可以增加到15
可调动资金大约500万可以，
50岁财富自由也可能有机会。（如果我搬回高雄应该可以再提早，因为台北居住成本高。
）
但每个月金流还是打平的卡，
想离职也是一直犹豫
特别是这一年股市房市大涨，
有时候觉得自己已经很努力了
但有时候又觉得自己努力速度跟不上社会，赚钱还是太慢。心情上压力也蛮大。
现在考虑的点是：
我还要投入资金去改套来增加现金流？
或者再买低总价不改，现金流继续打平，然后累积资产？
还是拿现金去买台二手特斯拉，离职先环岛旅游爽一下，半年后再来思考？这一年多很紧
绷想放松
还是把心力转去投资在组织家庭方面，
以后才有寄托？
希望有走过这条路的前辈，可以给一些指点，谢谢！

楼主太猛了 6房….. 谢谢分享推推

年薪不到70可以有6房 你是神人来这边问

神人

有点强……

算这么多 谁知道未来十年会怎样

每年200不要这么拼 要找能够到达净资产翻十倍的路径策略太表层 很多时候 只是徒劳搬砖而已

我觉得现在这个时间点 低总价房市不存在暴富的机会

优秀啊 讨论房产 顺便行销沙丘 想看了

突破性的资产增长 还是需要承担更多风险的方式比如 参与都更(双北)、参与国内外股市现象级涨跌幅

台湾只囤不卖 ok的

否则你就只能用这种缓慢的方式累积资产 确实是如此

选地点吧 有轨道和开发的地方比较能成长

真的猛…

缓慢增加财富本就是房市投资者的特性，是被这几年涨涨幅养坏了吗?都想3年、5年致富退休

低总不改打平等涨 一年两百很快了

强者啊...

有人抱了好几年股票 涨一根卖出赚10%, 和他买涨停价的那个人又赚了后面续涨的那一根, 那到底是投资策略有问题还是单纯市场时机点问题

娶个嫁妆2500万的漂亮老婆 一次攻顶

你第一个例子不觉得逻辑有问题吗？你卖在‘’2021年‘’，实际卖N+400，人家‘’2024年‘’只能‘’开价N+450‘’，你觉得他赚的比较多？多三年的增幅（包含一年多大涨期），说不定实际成交价还比你低，更遑论期间的租金收入，你怎么不说你如果等到2024年卖，可以卖N+600？高雄的案例同理。除了金流跟你的本业收入之外你复数间会卡贷款成数，没杠杆的话投资效益更差，

我觉得可以适时投资自己 心灵更富足一点

信用额度不够高，就是用现金流去撑，然后现金流再持续扩张你的信用额度，‘’不然总价低，增值是能增多少？‘‘另外，该花钱的时候还是要花，虽然花大钱一开始会很不甘愿，但也算是给自己另一个赚钱的理由。@我就是在回你留言思考的问题，当时你就算资金拆两间，你的成数低、而且因为信用额度的关系，两间的总额也高不到哪里去，这样你的增值能高多少？而且金流还卡死。花钱跟生活转型没直接关系，我是觉得有家庭感觉会不一样。

楼主你必须尽快把你的资产肌肉，内外在状态展现出来先解决2. 的问题确实如果想进入家庭～老婆是最优先的吧2个人的薪资 额度又出来惹，然后内政部统计的婚配年龄，其实以比例来说女生不会差男生太多岁，所以女生也有倾向选年纪不是差太多的，就要尽快啦

1. 没错，虽然低总价的成长率可能比较高，但实务上不太可能真的把1000拆成500+500，会有一些折扣，而且有没有好物件可挑选也是问题。你目标是要不工作且住3000万的房子，最终还是要有足够的金流去支撑，如果你要3000万自地自盖房，假设银行可增贷1500万贷款，你1500万拿去投资就是现金流物件，无论是股票或是房地产都是；没本业，利息保守抓2.5%，投报率6%，一年50万左右的现金流，（增幅不计算，多的算赚到）以目前物价，要过的稍微好一些，建议至少要200万／年以上，（还要扣掉1500万的增贷）额外的年收150万除以6%=2500万净资产大概需要3000+2500=5500万如果利用质押或是其他增贷手段，需要的净资产可以再更低，但可花费的钱相对也会更少，所以建议你的目标要修正，不然就还是要有一份工作。2. 搞家庭不一定要多花很多钱。

装修4-5年回本真的太慢，除非你是有打算未来自住通常2年就应该要能回本

电车呕呕呕

欧印NVDA/SMCI

我只想说 2.爱情是缘分 强求不了 没有策略 也没有通用准则，脑袋用在投资就好

我讲个你可能觉得刺耳的你本业年收太低了，生活圈很有限所以你的眼界都是这种，包括你的梦想，车和“爱妻”

我觉得年不年收没差 我们公司助理小弟还不是趴到正职小妹结婚助理老哥也是女朋友一个接一个的换，每个都帮他生小孩

但这个版的风气，你会是神人这也是我观察下来的结果，而推文也不意外

因为其实固定资产每年翻二百万算不错了吧做不到的比较多

嘘你暴雷，电影板都不去了在房板被雷

插个无关财产的 除非遇到很聪明的 不然通常爱情是靠手段靠聊天你这么聪明 就算靠模仿也要学习别人的谈吐及行为

你的分析就适用在现在这种房市高点

保罗赞

不婚不生资产累积比较快啦

我的判断是：囤房就好了不用做变化球目前的成本与税制真的是绕一大圈不如囤房放生出租的人

现在就是交易成本贵 要尽量减少交易次数

因为纯隔套 就是现金流能力强 市场不青睐加上短期税太重 其实不太利于资产累积 可能一年200-500够用后 专注价差资产买进 如果觉得其他模式胜率不高 很爱改套 那还不如帮人改套房 统包其实也不错

不过好像比较是少人推往房屋管理公司发展，还是这其实做起来利润不够高?

有没有兴趣参加分享，我们几个大概卡在2-4间位阶的房版网友拉一个Line群讨论未来方向有需要再私讯我