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七期尬水湳 超级蛋黄地上权案大战开打
记者陈筱惠／台中报导
中台湾2024年开始陆续释出百亿元以上精华地地上权设定案，除了即将开标的单元8土地
，近期房市热度转向七期超过5千坪、水湳1.1万坪的地上权案，其中水湳地上权将采全街
廓开发，权利金底价高达93.83亿元，成为台中地上权案单价之最。
看好商用不动产的开发前景，台中七期蛋黄区的“惠民段141地号土地”设定地上权招商
案卷土重来，据公告，该案基地5018坪，权利金底价35.87亿元、设定70年。
另外水湳经贸园区“经贸段6、8地号”总面积约1万1679坪、权利金底价高达93.83亿元，
同样设定70年。
卓越不动产估价师事务所所长杨祥铭表示：“2块地上权案都以商用方式招标，并非地上
权住宅，而地上权案权利金的设定，以市场来观察，七期土地大约落在市价30％、水湳经
贸则是市价40%左右，2块都具备大面积、存续期长等优势。”
不过，杨祥铭进一步解释：“地上权案的权利金的设定，与地上权招商限制、时空背景等
息息相关，以七期精华地来说，会仅设定市价30%左右的权利金，系与当时设定时营建成
本大涨有关，而水湳部分则是招商条件中需绑定架空走廊、全街廓开发有关，双边不仅土
地市价破百万元，连带得标业者投资金额也都将从百亿元起跳。”
台中资深土地开发业者则分析：“以地上权案来说，评估市值虽可用行情计算，但实际上
业者在估价会以5~6折计算，以目前七期土地站稳300万元大关来说，粗估地上权基地市价
落在100亿元，而水湳经贸园区土地行情约略落在280万元，市价则是落在200亿元左右。
”
至于七期尬水湳，哪边胜率高？土地开发业者偏好已经成熟的七期重划区，他解释：“以
商用不动产来论述，不论是目前商办租金行情、饭店业集中或是主力百货，仍是以七期为
首，反观水湳还需等待开发期，因此七期出线机率高。”
不过，杨祥铭认为：“水湳整体规划相当明确，该地上权未来有望引进国际级旅馆及复合
式百货商场，台中百货零售市场潜力大，2块土地因开发金额庞大，在契约上除了可采取
企业联盟方式投标外，权利金缴付也比过去弹性，都有望在招商中获得不错表现。”
据了解，过去经发局举办招商说明会时，就吸引新光三越、远东百货、第一大国际、统一
集团、太子建测设、国泰人寿到场，显示开发商对于该地兴致高昂。
https://imgur.com/nFASY50
心得：
一个是现煮时的蛋黄区
一个是未来可能的蛋黄区
不过商业开发来说七期完备
但中央公园办了好几次的活动
等于市政府认证吸引人潮没问题
各位房版的高手看好哪个先标出呢?