※ 引述《ceca (生活艺术大师 N)》之铭言：
: 其实呢,讲什么通膨阿数据阿.
: 那个永远争论都很大..XD
: 但是讲点实际的.
: 今天如果房价跟物价涨幅一样好了.
: 但是房子有一个产出叫做租金.
: 所以增值一样+有租金收入,这样买房子自然就不只是资金保值,而是一个钱滚钱工具.
: 那自然房子依然有投资价值.
: 直到~~~~
: 房子增值+租金 = 物价上涨.
: 这才会达到一个所谓的"买房纯粹就是保值"的结果.
: 这是第一点.
: 第二点很关键,也就是投资你一定要理解的"这个投资商品的杠杆的特质和条件"
: 也就是,房子你无论他增值是跟物价一样还是比物价低.
: 但你房子的贷款利息这个数字跟物价上涨数字哪个大.
: 如果你贷款利息比物价上涨大.那代表你资金成本压力是需要你靠"高明投资技术"去补.
: 但如果你贷款利息比物价上涨数字还低,这就代表,你无脑贷款出来投资很容易就套利.
: (贷款出来买可以存放的物品就有套利的概念,当然以上是举例排除了交易销售成本)
: (因此如果各位认为通膨不只3%,那现在房贷2%这代表什么...)
: 至于如果房子的增值+房租收益 = 物价上涨.
: 这时候你会说房价涨了没啥意义.
: 喔,如果你听信某租屋代销仔用现金买房,自然没意义.
: 但当你加入贷款后.
: 你今天是借钱买房,而借钱的利息低于物价上涨数据.
: 那...你就知道你赚钱赚在哪里.
: 所以说,讨论投资,那杠杆和借贷就是投资最基础的一环.
: 不能贷款或是杠杆的10%投报率,价值是远低于房子不论租金光房价涨5%的价值.
: 因为你的10%投报率不能开杠杆....但人家可以开五倍杠杆.
: 这也是为啥历史以来台湾人大多都是靠不动产赚到钱,而在其他各种投资中把钱输掉.
: 排除他只是个赌徒不是投资人外.
: 更多的人..
: 他们根本不懂借贷!!!!
: 甚至就算他没把钱输掉.
: 他也发现,他本来可以买蛋黄区三房,但他把头期款拿去做其他投资.
: 转了一圈赚了钱了.
: 但怎么变成只能买蛋白区两房??
: 阿这就是你投资都不思考杠杆和借贷的关系.
: 你看高了你手上都现金投资的投资,然后看低了会开很大杠杆并且借贷风险很低的房子.
: 至于你说,你房贷杠杆开到紧绷银行不愿意再多借钱给你那怎么办?
: 阿不就跟我一样.
: 就被逼着只能去其他投资世界找机会噜.
: 目前政府就是这样压制.
: 除非你等到政策改变.
: 或是你用其他偏门或灰色手段走后门.
: 并且你看我股票也质押阿...也开杠杆阿.
: 甚至现在,如果你买美债(美债正二不能开杠杆),美债etf,他得殖利率比质押利息还高?!?
: 这代表什么自己想...XD
: 不过股票质押的风险自然就不如房贷30年.有维持率的问题.
: 请自己控制好和做好避险.
: (例如那指和美债其实理论上是户为避险工具.
: 但如果你用这个避险你要小心震荡太剧烈会有时间差问题
: 也就是那指崩太快,美债还要等政府动作,所以中间会有时间差.
: 你开太紧绷时间差炸掉....那也是炸掉...
: 所以你要非常谨慎的思考你的每一个杠杆和投资结构布局,审视你的所有风险漏洞.
: 当然你也可以没再怕的...反正你是个赌徒.
: 想成功先发疯,不顾一切向钱冲
: 拼一次富三代,拼命才能不失败
: 今天睡地板,明天睡老板!!
: 喔抱歉...我不是这种人就是了...
: 当然也因此,我赚钱确实赚不赢赌徒...
: 是看不到车尾灯那种)
: 目前政府政策对资金大到一个规模的人而言.
: 炒房被压制很大.
: 当然你还是有不少手段可以做.
: 包含连续挂四突破第三第四第五间贷款限制.
: (现金买,挂四,再现金买,再挂四)
: 但是这些手段很多都有代价,例如连续挂四你需要很多时间去达成.
: 无法在短时间内就快速扩张房子数量.
: (因此包租公就有人这样做)
: 或是利用不同投资工具回头来解决购屋贷款限制问题.
: (例如股票质押是可以当头期款买房的.
: 那你质押有震荡风险的股票,买房后转增贷再去还掉)
: 但无论怎样,相对于之前没有限制的时候,你的自由度和运作速度都会被干涉很大.
: 所以当你财富达到一个数字以后,就需要涉猎更多投资工具,做更广泛的投资布局.
: 比较不能像以前不动产一路干到底.
: 但对你资产还没到一定水平的人而言.
: 这些不是你的烦恼.
: 投资世界,以"翻转财富的比例"来看,起家是最快的,是宇宙无敌快.
: 你资金越大就越慢.
: 因此没事不要整天学有钱人的投资法.
: 你放著宇宙飞船不开,跑去开保时捷说好快好快?
: 阿你头壳装屎喔...XD
: 炒地皮是投报率比你买中古屋开五倍杠杆在同一个地方高腻?
: 妳数学还好吧.
: 阿你是钱很多被逼着去炒地皮腻?
: 阿看到土地涨幅高于房价就发春.
: 但你都不思考它们背后杠杆借贷的条件是什么...XD
: 最后讲一下2024.
: 我是不知道哪边有什么庞大的2019预售屋要交屋拉..XD
: 高雄哪边有庞大的预售屋要交屋麻烦请告诉我.
: 但FED感觉今年就要降息了.
: 而降息资金又再度宽松.
: 搭配上很重要的一点.
: "大通膨"
: 资产抗通膨这句话请问大家几岁开始听得.
: 我觉得我应该是三岁...理由是,两岁的时候有听但应该没听进去....
: 那请问大通膨会怎样?
: 改写资产价值没错吧.
: 这道理应该很简单,同样收益下,所有收入和支出都膨胀,那自然收益也膨胀.
: 那请问这一段时间,超级恶性大通膨,然后因为FED疯狂升息压制资产价值没有乱喷.
: 代表什么?
: 是不是代表资产应涨未涨,然后因为资金紧缩而被推延.
: 而这种情况如果升息升到通缩甚至产生经济破坏,这样自然要从新计算通缩倒退的数据.
: 但如果升息到后来缓着陆,顺利的把通膨维持在FED想要的数字开始降息.
: (对喔,不是物价跌回去,他要维持2%通膨,代表物价是继续涨,只是涨幅剩"理论"2%)
: 这时候降息了,那些被压制的资产会怎样.
: 是不是就把这段时间通膨应涨未涨的补涨回来.
: 阿甚至像股市都受不了等待提早开跑了,跑到FED只好一值嘴砲放鹰去压制.
: (免得投资市场那边制造出很多热钱又推升通膨)
: 我们先不管阴毛论"美国升息是为了打压中国的手段,疯狂让中国资金外逃美国"这种论点.
: (我相信这个论点你应该在美国开始升息中国股市和不动产开始下跌.
: 就听到各路神仙各种分析,并且事实也是中国资金大量外逃一堆也都是往美国跑
: 当然也不少往台湾跑....各位知道的)
: 基本上呢...
: 2024之后开始降息,资金宽松后.
: 资产就会回头来补涨这一段"时间被切除"的反应通膨效应.
: 那你说房价会怎样.
: 阿到底是哪边有大量的2019预售屋要交屋.
: 和一大堆宽限期到了转贷不过要炸掉的投资客.
: 产生的"负能量"可以跟这种浪潮般的资产复苏对抗.
: 我是真的很好奇.
: 更不用说.
: 不动产不是股票,他不会一天反映.
: 也就是如果2024年底会有很多人房贷缴不出来开始债务违约,房子被法拍.
: 你现在就会开始看到银行违约率上升.
: 2000年的爆炸,1998就闻的到味道.
: 就像.
: 2023的凉菜,本版是不是2022年中大家就闻到味道了(自己回去爬文)
: 2016的凉菜,2014就开始有一些迹象.
: 甚至2020年川普无限QE之前,本版不是大家都还观望了一下...
: 不动产很容易在前一年就感受到迹象.
: 更不用说半年前,有再滚市场的早就开始打包脚底抹油.
: 但问题是.
: 现在2024年2/3.
: 请问各位在哪边闻到有灾难的味道?
: 连温阿巴都看风向转舵了...XD
: 到底味道是从谁裤裆里面传出来的?
: 昨晚没换内裤齁.
: 很臭耶!!!!
: 不过也好啦,有立flag!!!!.
: 这片大旗....好大啊!!!!!
: 大家等著看,没几个月,哈哈....
说实话，首购最近看到有几个很疯的案例
有来站内信
月收入目前56000
年薪14个月
准备要买1600-1800万的房子
说新青安40年前五年缴息
五年后会调薪就可以负担
家里出头期款2成这样子
我真的觉得太多首购这两年有资产落后的焦虑
有些刚工作一两年就很急
偶尔来站内信问的
都有这种问题
只有凉菜2022年尾到2023年初没人来问XD
之前八德有个版友后来跟我推荐的仲仲买了
最近偶尔又有站内信来闲聊的
真的首购不要急
到底在急什么
https://i.imgur.com/oYBPlH6.jpeg
急了就危
https://i.imgur.com/zjowDgI.jpeg
选自己能负担的好吗