※ 引述《shuichia (水饺)》之铭言：
: 稍早有版友内文提到房客抱怨床垫
: 稍微有感而发，打了一串献丑一下
: 有些房东(fb跟line群不少)
: 很喜欢跟房客对干
: 把房客当次等公民
: 提供破烂的环境，旧脏的家具
: 然后还要让房客吞下一个
: 连自己都不想住的环境
: Fb文章发了又发没人想租
: 只有搬家公司会留言贴名片，自己按赞
: 就算来看房也是阿猫阿狗两看生厌
: 政府现在连环拳
: 租金补贴/房屋地价税比照自用
: 所得免税18w/房客18w特别扣除额
: 哪一招不是推升租金，提高投报
: 跟着政府好好做，顺风顺水不好吗？
: 房客是帮房东赚钱的人，房子是工具
: 空租一个月投报直接少快10%
: 但让房子看起来基本质感提升的成本
: 却远远低于这一个月的租金
你对空租的算法是对的
但是拿一个月的租金就要
cover装潢的成我是非常怀疑!
: 改善之后就算不要租金上调
: 原价出租讯息也会雪片飞来
: 可以挑选优质房客，还可以收租睡好觉
: 前阵子刚弄完第6间公寓出租件
: 台北市，投报4%
这边提醒你一下
真正算投报,
要用当下的行情算
不能用取得成本算
不然继承取得的
投报直接飞天
: 这6间都在北市只租能申请租补的
: 不租补会挂不了自住，土房税好几倍
: 提升的租金缴完所得税都还剩不少
: 至于装潢的底标就是“自己会想住”
: 硬装部分
: 全室换电线/厕所厨房设备换新
: 冷气换分离变频/全室油漆
: 窗户包框改气密，灯全换吸顶
: 软装部分
: 电视安卓55‘’/双门冰箱/洗衣机都新
: 床架衣柜茶几沙发也是新的
: （要买不容易耗损的材质，相对耐久）
: 床垫就当消耗品，换房客直接换
: 可以买ikea的泡棉床垫才2000初
: 还算好躺，要丢卷起来一个人搞定
: 低价独立筒也有买，3000左右
: 更换较麻烦要让新床垫厂商回收
: 但放起来房客看了相对开心
: 租金几乎都创区域高价
: 同社区还有租金是我一半
: 屋主听到都觉得我在唬烂我也笑笑
我这边随便抓一下吧
就松山区公寓25坪买个2000万
正常2%租金是租35000
合乎行情
4%租金等于要租到快七万
不要说你同社区的屋主
我键盘房东也是严重怀疑
: 结论大概就是
: 房东只要尊重房客，房客就会尊敬房东
: 房客住的爽，房东收的爽，政府抽的爽
: 祝今年版上房东投客都能盆满钵满
: 共勉
投资置产型的房地产
最最最重要的,
就是手上的现金!
现金=子弹!
你拿去喷在装璜?
正常白手起家型
要跟时间赛跑
在越短时间累积越多资产
我一间公寓拿出来租,
只要简单整理+油漆
然后便宜家电
控制在十几万最多了
剩下的钱加上
收上来的租押金
累积个一两年
刚好准备当下一间房的头款
把钱全部喷去软硬装璜
等到下一间房的头款要三五年
一来一去资产累积速度
相差一倍以上
如果非北市,房价不高的地区
甚至装潢钱就可以拿去
当另一间的头款了
你还在收第一间租金
人家已经买三间了
当然如果你家里有矿,钱很多
不在乎这点资产累积速度
收租舒服重要
那就是大家投资取向不同
但我想,想快速赚钱的人
应该还是大多数!

观念正确推投报用行情计算，第一时间有些反直觉，但仔细思考后确实应当如此计算。

装潢花越少越好，推

如果同时还增贷的话又更复杂了。

推

感谢J大分享~~~~

我就是装潢花太多的笨蛋QQ

推河粉我第一间就犯这个错喷了七十万

这篇才是对的 符合现实状况。如果要装修才能出租的物件我都会宁可丢给包租代管，就算八折租金也比浪费现今好

现金很贵，除非已经贷满

那这样不就每年重新计算投报 我是以当下花的成本去计算 所以每一间投报也会不同

因为我买的都是废墟风物件，没装潢根本无法出租，不过取得成本也是有甜到，至于装潢的钱也是挂4出来的没动到现金部位，对价格涨上去太多降低投报的物件也是有在更换标的，感谢jamo大您的指教，杠杆部分我再自己检视一下

不过我是每年都有买啦 所以跟当下行情也没差多远如果要用当下行情去算 除非是你有笔钱在选择投资物件或工具不然我无法理解已经取得的房子 在没有重新转增贷后 用当下行情去算现金投报 旧的物件都如此？

废墟的真的要把装潢钱加进去算 不然很难租

我花150买了一个套房 租金扣掉资金成本跟持有成本就是我的现金投报 除了考虑进入本利和合投报会变或转增贷之外 我得每年看一下行情去算投报吗

买废墟~建议出发点就是直接短线操作 唯一的例外就是都更除非废墟土地价值很特别 或是都更希望很高 不然都不出租

S26大，他的意思是先认资产重估增值增值，再算投报但你用成本价认列反而是更保守的做法用市价去算，可能最近几年都一二十%

喔喔喔 我增值跟租金年报是拆开的增值当礼物 租金年报作为倚仗

重估增值要放在综合损益 （拖走

记得之前有个专员听我讲完算法是说 你不把增值考虑进去吗 我回 万一贬值勒 林北光租金就要赢https://i.imgur.com/fLpZcM6.jpg不要太要求农夫的会计我刚刚才围完树 口怜

其实就是不同的解读方式，没有对错。房价1000万 租金50万 总投报5%，房价涨到1200 租金50万 总投报4.2%，虽然你的本金跟持有成本是一样的，但是忽略‘’卖房赚价差‘’的机会成本，200万涨幅没拿来用就是浪费了资产增幅所带来的效益。另一个观点，1000万的房子 当初头期200万，如果我去增贷200万出来投资，我这间房子等于‘’无本金‘’，租金收益的投报率等于无限大。

所以要算ROA，啧啧

就像是一开始jamo举的例子，继承仔的投报率可以说是无限大，因为该持有者并没有本金的付出。

请问s26的出租件 都是买不太需要整理就可以直接出租 然后租金>=本利和的套房件吗?好耳熟的ROA…(不过我不会算XD)

装潢这件事2020年以前跟现在的成本差太多了

嗯 基本刷刷油漆 买买便宜但要全新的家具就开始租了

多半是想花钱装璜看到报价单 想想多久能回收就作不下去2020年以前 一间厕所含拆含凯萨之类的基础卫浴

所以我都叫仲介 记得拍厕所 不然我怎么远程跟你下斡

5~8万就做起来了 现在至少15 甚至15还是友情价一个3房2卫厕所厨房就花你45~50 提升1万租金你要几年回收

其实简单家具很便宜啊 3-5万能搞好一间 电视 沙发 茶几冰箱 洗衣机 床垫 床底

觉得S26那些房子的入手价都很甜 之前我自己看房子 不用整理的都开很高 房仲到现在丢给我的也都很高= =

刷油漆最简单了 水性百合百 有手都会刷没很甜啊 我年年都有买 去年也有买 房纸好贵 人森好难我上周斡败后 跟仲介这样讲 他回我拎老师勒2019后就很难甜了 基本都得接近或实登 很久没吃到断头了

我都买i白，百合白拍照偏黄不太上相，但油漆自己弄真的蛮省的，就是要有一点经验跟时间就是了这间第七间就是吃到断头，所以重本装潢之后投报还是有4%，甜~

我试过I白 太白了不耐脏 我家里适用玫瑰白看了苏胡 百合白的确有偏黄的问题 但拍照明亮点的时候可以盖过主要也是我办公室也都百合百 以前还有在工作的时候 百合百随时有 重点最好每间颜色都统一 换租的时候才方便随便补一下又新新的其实如果我不是很78在挑房客 每次都第一天开放就有人要租

房客挑的好，后续无烦恼阿xd物件整理的好，自然就有挑房客跟踩住价格的底气

请问断头是指有2胎3胎的情况吗? 我之前也有遇过必须动用履保先涂销民间借贷才能买 最后我怕怕(财力不够)没买XD

确实阿 不然会低估租金 租太低还不如卖掉

很缺钱急售的我就称呼为断头 要我先拨款代偿非金融机构的我也不要

我认为投报还是要用成本算,但用市价基础去计算投报主要是用来衡量目前的租金是否合理或偏低使用。继承投报飞天就经济实质来说确实如此,那只是在反应现实

welovee正解

用市价算投报在房价上涨期间还OK,若是房价下跌期间,岂不是投报愈来愈高,非常不合理....

顶多吃到时间资讯的落差有个10%就赶紧出手了不然真买不到东西

ROA ROI 本来就是不一样的东西，你觉得不合理是因为你举的例子不会发生，所以当然觉得不合理。

真的买不到东西 口怜 另一个点是对面太多新青安小gg 摊40年 政府贴你利息 怎么打

用你的GG打啊。

不合理是指房价不会下跌还是只跌房价不跌租金不合理？

你说的两个状况都不是，我说的是‘’只跌房价‘’但是‘’投报率越来越高‘’不合理如果一个物件条件如下1000万 年收50万租金 持有成本0今天外在政策改变，可能变成如下800万 年收50万租金 持有成本10万or 可能变成如下800万 年收40万租金 持有成本0万不管怎样，资产投报率不会变高；除非变成凶宅、火灾……等然后你低买之后花钱整修提高租金，但这就不是上面推文说的那种状况；不太可能会变成以下这种情况800万 年收50万租金 持有成本0。一个资产在‘’支出成本不变‘’、收益‘’绝对值不改变‘’的情况下，屋主有什么理由赔钱卖？就算有也是极少数的个案，e.g. 法拍之类的。

软装弄一弄就好 硬装真的免了是嫌钱太多哦

你自己说要用行情价当成本的不是？隔壁间成交价800，我这间行情还能当1000？

我也是用当下完成总成本算租金投报 跟现金投报 用行情我还真不会算

推 真的要用当下行情去算 因为你房子卖掉就是这么多钱所以算要租金的投报 就是把那么多钱留着的投报

出租用的装潢达及格线就好，基本就轻钢架天花板+磁砖+白色油漆，简单干净最好，其他什么拱门、跳色漆、造型天花板都是多的，用越复杂，维修保养就越麻烦

看你要卖给谁，我玩租间特化的买家几乎都包租公每个地方卖得掉的投报率不一样，台中现在有些开价到接近7%的都有