小弟新手发文，想请教各位大大
双方现况
男:自住持有一间约两年，贷款30年，目前宽限期中(购入价约700万)
女:名下无房产
小弟与女友打算于今年底登记结婚，但想在登记前好好利用新青安的40年房贷政策，
希望能各有一间房后再进行登记，但碍于双方目前资金不足新屋(1000万)头期款，
另外也希望自己的原房贷能改用新青安40年，因此有了以下想法:
1.先给予女友部分头款资金(女友资金不足)，并以市价(800万)将原自住房卖给女友，
使用新青安40年
2.卖屋所得获利来去购买新屋(1000万)，使用新青安40年，并办理重购退税
3.完成上述两步骤后再进行登记
问题如下:
1.步骤一给予女友资金，是否可以直接汇款就好?还是必须申报赠与?
2.步骤一的双方金流有可能被国税局认定非买卖而视为赠与，课征赠与税吗?
因为不想白白被课征赠与税，所以上来请教各位大大，谢谢