楼主:
mfcke (drive)
2024-01-11 10:46:32这几年飙涨好像神话不动产
说穿了获利态样跟股票也没差多少
我们先不要讨论没有买的
假设买一间自住跟多买一间投资的
就算涨很凶 一千万好惹
获利只有几种方式呈现
我先不算任何交易成本 时间精力
1 卖掉 换大房或者换成被动收入或者爽花
那就是多赚一千万 想成买到井喷股即可
后续你不可能一直买到这种短期高价差
尤其不动产更是困难 股票还有机会
不过要是股票这么神
有没有捞不动产1000根本没差
那换大房也就是数字爽而已
2.留着 增贷出租
这是最一般要继续扩大资产的方式
或者卖掉这间买两间小的
不论怎样基本概念就是有增无减的去持有
至于你说可以一直2变4 4变8
用键盘当然好变啊
受限偿债能力跟资产负债比
你总贷款/总资产 只会一直下滑
医生工程师比较可以撑 因为偿债能力高
不过依然有其限制
而且你房子越多 到一个程度就影响本业
就我了解 全职不动产投资的 生活比较省
（建商算实业 不用省）
讲这么多 不动产获利主要是靠
通膨 利率 杠杆
你觉得很痛苦正常
因为前面几间本来就是这么痛苦
卖掉就是退出游戏
持有增贷 利息上升 租金也不多
要搞这产业 关注自己的FCF自由现金流就好
当然房价涨是有利没弊 而且越涨越好
一来鉴价逐步提升 好操作
二来租金逐步提升 FCF变多
目前两条路给你
你现在就是 增贷 买2412大于利息退出游戏
再买房 用租金补贴利息 不够部分靠本业
很多人起步都要吃本业
不然板上一堆医生牙医是怎样 https://i.imgur.com/hPooyzY.jpg
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-01-11 10:56:00房地产有scale up难度问题, 但其实一般人要打到上限不容易1变2变4变8 其实都没什么scale up问题
楼主:
mfcke (drive)
2024-01-11 10:57:00你是说套房吧 一间假设2000 八件1.6欸
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-01-11 10:58:00以套房计的话 我估计一个人可以兼职管到50间租金就可以提高偿债能力
作者:
F93935 (帥氣å°æ›¸ç”Ÿ)
2024-01-11 11:18:00问题套房现在投报也不怎样双北的有3%就偷笑了
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-01-11 11:22:00看物件 1000万租两万的也有600万租两万的也有
不过现在有很多高配息的ETF，因此应该操作方式不一定要搭配以前偏收租型的房屋来增加金流?
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-01-11 11:23:00也有1000万两房但直接就是两套的
看见早买的真的很不爽，尤其早40年买新北台北那种更不爽，没办法我就是眼红。一直看别人1千万几百万的赚啊赚，唉它妈的。
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-01-11 11:30:00不动产需要管理 规模多到一定程度 就会影响本业
所以是时间上就变成会要取舍这样，或者委托别人就会增加成本?
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-01-11 11:37:00时间 金流 都是
推推m大讲得精辟...没法专职重点还是金流~弱弱体会中
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-01-11 11:39:00你玩到这个规模 你会请人 还是会不赚?
这篇最真实，收入负债比容易有上限。管理成本最重，后期还是很多人转投股市
后面还有商用不动产啊第二个崁会在10MUSD吧XD
板上喷商用是垃圾喷成那样......这板上9成都只有1-2
作者:
prichman (prichman)
2024-01-11 11:46:00兼职50间 要很新那种 不然压力还是挺大的 直上100间全职这样差不多极限了
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2024-01-11 11:47:00代管成本算低我觉得可以 反正租金照认不会扣成本大家帮猴子算收入也都拿终端价格算 当作零成本
作者:
GBTC (B.F)
2024-01-11 11:55:00还以为你去北海道会一阵子没发文 后来有征到漂亮伴游妹子吗XD
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-01-11 11:55:00其实以我的经验 最后影响金流杠杆的是自己花太多
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-01-11 11:57:00我现在房贷最主要的部份 也是自宅 不是投资了
作者:
kagaya (~~)
2024-01-11 11:58:00增加本业就是很难滴嘛
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-01-11 11:59:00我之前就真的是自宅随便住 金流都拿来付投资房贷款
楼主:
mfcke (drive)
2024-01-11 12:04:00一般人打到上限不容易 这是对的 但是纯不动产投资 要请人帮忙招租管理却不一定需要可以信任的人
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-01-11 12:07:00现在有包租代管 大概1/10收入就可以请专人管理 而且有一些税负上的好处
楼主:
mfcke (drive)
2024-01-11 12:11:00我知道的是通常卡到要请人管理 大概都可以做微开发惹讲实际纯收租 大概家里都可以出几个帮忙
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2024-01-11 12:14:00一般也不是真的事情多到无法处理 而是干扰正职或是休闲心里不爽居多 请代管就花钱自己过比较爽而言
楼主:
mfcke (drive)
2024-01-11 12:16:00我现在主要是做商业没错 租客来看的话几乎全商用
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-01-11 12:17:00商用比较轻松 我两间透店 不动工程基本上不用管20年大概动三次工程
楼主:
mfcke (drive)
2024-01-11 12:19:00如果用建筑项目去看 大概50 50吧
此推，最终看的是偿债能力，也就是现金流，本业没提升起头那几间最后会玩不下去，即使提升了也会遇到管理瓶颈，总是有一个尽头，只是大部分人可能走不到？
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-01-11 12:42:00金流又不一定要靠本业 本业强只是容错高 而且扩张快
整串推文看完，在想是不是很多人根本放著没出租啊不是这一篇两人四间是至少三间出租耶正常来说越买金流越大会越买越痛苦，那一定产品选择有问题
其实就算收租件，银行还是不认列收入金流喔，至少不会全额认列
楼主:
mfcke (drive)
2024-01-11 13:03:00这要看你买的物件 买20-40年 金流比较好看 但是比较麻烦维修 之后转手年纪问题 我是都买0-5岁 收租到20-30岁卖掉
作者:
alexstag (alexstag)
2024-01-11 13:05:00多数人走不到啦，第二间7成第三间4成，一堆人就卡住了，在那边想方设法清偿清不掉
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-01-11 13:17:00租金全额认列没问题的@lucky466 我月光族啊 每个月如果固定有剩的话, 我会转成信贷额度XD租金全额认列只需要 1.权状 2.租约 3.汇款纪录我通常会用不同颜色萤光笔注记 哪一笔是哪个租约
作者:
kagaya (~~)
2024-01-11 13:22:00收租件在台北收益不好阿，要找破旧的再处理维修问题
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-01-11 13:23:00不过租金认列问题 不同时期有不同认定就是了以这几年来讲, 2019我还有遇过有些银行某些状况才认或不认2020类似问题就少多 2021之后我就没遇过不认的其实像股票也放宽很多 以前持股根本不在讨论之列因为股息不会认列收入 没帮助但现在也有银行说可以认了
作者:
ice1015 (ICE)
2024-01-11 13:34:00租金认列是全认 但我遇到的问题是认列的那间只肯给出7成的额度虽然说差一成而已 但还是很不爽
作者: Lenon4561 2024-01-11 14:02:00
一般人三间房还算是承受范围内
推这篇 本业金流不够就卡住了 年收50万可以多贷款一千多万 问题是多50万的工作也不是说有就有XD爬到一个等级就卡住惹
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-01-11 15:05:0050万租金的房子也就总价 1600万左右 买了就有啊XD一直强调本业到底要干嘛...
楼主:
mfcke (drive)
2024-01-11 15:10:00租金认列应该是没问题 不认通常是自身问题你租金有报税会都认 不报税稳定汇入也是认你自己马上把他转走 又不报税 谁知道是不是假金流要跟银行打交道 平常就要秀肌肉 一副欠钱样 谁敢借要嘛秀职业 要嘛秀刚性被动收入